如何做好房地產公司的稅收籌劃

摘要：如何做好房地產公司的稅收籌劃，是需要認真研究的問題。與其他行業相比，房地產公司需要重點研究土地增值稅的籌劃。首先要有籌劃在先的意識;其次要充分利用稅務控制成本的政策;最后要根據不同的物業類型進行稅收籌劃。

關鍵詞：房地產;稅收;籌劃

中圖分類號：F293 文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（2020）12-0035-37 收稿日期：2020-11-30

房地產行業是我國當前稅負較重的行業之一，除了增值稅、企業所得稅等一般行業都有的稅種之外，還有土地增值稅、契稅、房產稅、土地使用稅等多個稅種，尤其是土地增值稅最高稅率更是高達60%。為此，房地產公司必須進行一定的稅收籌劃，主要研究土地增值稅籌劃。

1 要有籌劃在先的意識

對于項目的計容面積、配套面積和總建筑面積，在拍地時已經基本定格，沒有多大的選擇空間。但是，住宅、店鋪、車位等的價格不能確定。車位是賣產權還是賣使用權，這些都是我們自己可以定奪的，必須根據每個項目的個性，進行適當的選擇，并在每一次決策時都做一次測算，選擇項目收入扣除成本費用和稅金后收益率最大的方案進行操作。同時還要有亡羊補牢的思想，有的時候來不及做出測算就已經做了，但事后也一定要做好測算，改變之后可控的經營模式，使整個項目的稅收和收益控制在可控范圍之內，爭取利益最大化。

2 充分利用稅務控制成本的政策，爭取在預征時就按低利率繳納土地增值稅

具體做法是：根據公司的工程規劃許可證和稅務的控制成本單價，通過房地產項目工程量數據采集表，算出稅收對本項目的控制成本;按照土地出讓合同和實際的繳納契稅作為土地成本，將兩者填入《土地增值稅預征調整測算表》中，進行測算扣除項目金額，按房地產在不動產中心的備案價（如無備案價則按合理的預估價）算出轉讓收入總額并填入《土地增值稅預征調整測算表》，由此測算出各類物業的土地增值稅增值率和應繳土地增值稅，如果項目土地增值稅增值率低于20%，可以申請按低預征率或者0預征率繳納土地增值稅，為項目清算土地增值稅爭取更大主動權。

3 把自持物業與可售物業共同申報在一個項目，爭取申請在一個工程規劃許可證內

稅務局是以規范作為一個單體向納稅人清算稅收的，而自持物業與可售物業相比，會有一些裝修裝飾費用，還可能多做一些基礎設施、配套設施。把它們放在一起按可售面積和自持辦證面積分攤，不僅可以讓可售物業多攤一些公共成本，還有可能讓其多攤銷一部分裝修裝飾費用，從而大大減少可售物業的土地增值稅。

比如，在福建武夷山三木實業有限公司的三木自駕游營地項目中，有住宅區、酒店區、營地區三個分區，營地和酒店的容積率為0.13，住宅項目的容積率為0.65，酒店與營地的基礎設施、景觀綠化和配套設施比重較大，住宅項目的景觀綠化與各項設施少。如果我們把酒店、自駕游營地與住宅合在一起申報項目建設，就相當于住宅的配套設施，成本可以按可售面積與自持的辦證面積在各項物業中平均分攤，這樣住宅可以多分攤許多成本，整個項目的土地增值稅就可以大大降低。建設完成后，再把酒店、營地以投資方式投股到其他自有公司去;或者沉淀到最后，等住宅銷售結束后，再把剩余的資產更名為三木華美達酒店有限公司或三木自駕游營地有限公司，這樣不僅規避了這塊資產的土地增值稅，連相應的增值稅和企業所得稅也一并規避了。

4 車位銷售模式的選擇

如果是純住宅項目，而車位配建又多的話，最好在辦理預售證時選擇不預售。因為如果車位辦預售的話，要按可售面積分攤住宅與車位成本，車位因為售價低、面積大、成本高，此時是負資產，沒有增值率，但又在清算時分走了一大部分成本，讓住宅成本大幅度減少，增加了住宅的增值率，使住宅的土地增值稅大幅度提高。對于車位，可以選擇出讓使用權20年的方式出賣，只交增值稅，不交土地增值稅，從而減少整個項目的土地增值稅的收入基數，大幅度降低土地增值稅征繳。

如果是商住項目，商業面積又很大，而住宅增值率相對小，這時就可以將車位作為產權車位辦理預售證銷售，因為從商住帶走的大量成本，卻和商業同時作用非住宅項目合并清算，可以大大降低商業和車位的非住宅成本，從而減少整個項目的土地增值稅的征繳。

5 合理選擇成本分攤項目個體

因為稅務的清算是按工程規劃許可證作為一個單位為依據清算的，所以應把高增值率項目和低增值率項目分開申報在不同的工程規劃許可證中，以避免因高土地增值稅稅率產品拉高整體項目的土地增值稅的稅負。

6 利息在清算中的選擇

當利息支出高于土地成本加建安成本的5%時，必須向稅務局爭取據實列支的方式進行土地增值稅清算;當利息支出低于土地成本加建安成本的5%時，必須向稅務局爭取核定的方式進行土地增值稅清算。

還有，當有負債融資與股權融資兩種選擇時，應盡量選擇債務融資，因為債務融資不僅為我們多爭取了一個清算方式的選擇。另外，也更為我們在企業所得稅清算時，增加了一個稅前扣除的大項目，可以大大降低應納稅金。

7 合理選擇清算時間

當銷售達到清算條件的85%時，如果手中剩下的均是優質、高價的可售物業時，可以先期選擇土地增值稅清算，此時因前期銷售收入會比實際的小，增值率相對偏低，有可能取得低稅率的優惠。當銷售達到清算條件的85%時，如果手中剩下的均是劣質、低價的可售物業時，趕快低價拋售手中的物業，并盡快把全部物業賣完，爭取能夠銷售達到100%時再做土地增值稅清算，這樣可以降低土地增值稅稅收。

當然，不管如何操作籌劃稅收，都不是一概而論的，必須在拿地時就開始做謀劃。事前做好可行性研究和項目估算，開工前做好項目預算，事中在項目進行時做好土地增值稅的測算，事后做好土地增值稅的匯算。根據實際情況，一例一案，合理選擇經營方式和類型、調整銷售價格、銷售模式，以達到降低稅負，最大限度實現項目利益的最大化。

作者簡介：朱雄亮，福建萬川工程管理有限公司。