房地產開發項目管理模式的選擇研究

摘要：房地產經營管理模式的戰略轉型不僅有利于我國房地產行業的可持續發展，而且也有利于提升房地產企業的核心競爭力。房地產項目的管理工作更加正規，很多風險也能得到有效控制，企業通過房地產開發項目獲得更為穩定、可觀的收益。因此，深度分析此課題，提出有效的管理模式與方法，具有必要性。

關鍵詞：房地產;經營管理模式;戰略轉型

隨著代建制的不斷發展和完善，代建制管理模式逐漸進入到房地產行業的開發建設當中，通過招標方式，在競標者中選取最具經濟性和專業性的項目管理單位，負責該項目的管理與建設，優化房地產企業的項目開發管理，提升房地產項目開發效率和專業性。但在房地產項目開發中實施代建制管理也不免存在一些待強化因素，本文對其進行研究，提升代建制管理模式的工作成效，以期為房地產開發項目管理的優化和提升能有所貢獻。

1? 房地產管理中多項目開發模式的概述

矩陣式多項目管理中，項目部門作為主體，工作人員多數是由各專業部門抽調的能力較強的人員組成，管理人員和設計人員的工作安排可以由總部職能部門直接疏通管理。在這其中，區域單位也可對管轄控制范圍內的人力物力進行管理協調。這種管理模式有利有弊，在能夠對外界環境作出最快反應的同時也易造成管理層面的沖突。項目管理是指項目公司作為開發主體，項目公司下設設計、銷售、工程等職能崗位各司其職，項目管理模式也能做到對其他因素問題進行最快地解決。與此同時，總部對項目的控制也會盡量做到滴水不漏，避免出現資源閑置的情況。當然，所有不同的管理模式都各有利弊。每個房產企業情況都是不一樣的，企業的根基、資金儲備情況都是企業選擇管理模式的考慮因素，應該根據自身的條件來選擇適合的企業管理模式，合理利用企業資源，做到“物盡其用”。職能多項目管理中，這一管理模式為能力較強的員工提供了良好的晉升機會。同時，企業也能根據人才的實際能力分配具有針對性的任務，保證員工的工作效率和工作質量。另外，這種管理模式也能起到明確工作職責的作用，在特定情況下，能夠實現人員的越級管理，進而提升企業管理的靈活性。系統的人員管理模式，能夠為上級領導了解基層工作狀態提供良好的支持，也能對人員的調動情況進行詳細地了解，進而實現管理人員、基層員工等不同層級的雙向管控。同時，也能有效避免企業只關注老員工、忽視新員工的問題，并起到激發員工工作積極性的作用。

2? 代建制管理模式在房地產開發中的應用

隨著我國房地產業的蓬勃發展，其市場競爭的壓力也逐漸增加，為滿足市場發展需求，提升企業競爭力，各房地產企業愈加強調于專業細分與整合做大的要求。代建制原為政府投資項目的管理模式，該項管理模式皆是以滿足政府項目需求而制定，與傳統房地產項目開發的工程承包體系相比其具有節省項目投入成本、強化管理力度等優勢，所以代建制管理模式逐漸被房地產企業所采用。代建制管理模式在應用過程中主要呈現出以下幾方面特點：2.1通過公開招標、邀請招標或直接指定等方式選擇項目管理公司，作為項目建設期間的法人，全權負責項目建設全過程的組織管理。2.2業主方無需再抽調人員成立基建班子，減輕了工作壓力，提高建設管理的專業性等。將代建制管理模式與工程承包相比較，在管理權限問題上，承包商的權限要大于代建制企業。隨著代建制管理模式的廣泛運用，也暴露出一些問題，為房地產項目開發工作帶來一定風險，使部分房地產開發項目的順利開展帶來一定的安全隱患和經濟隱患。

3? 房地產管理中多項目開發模式的優化措施

3.1? 構建完善的管理制度

對于各行各業來說，完善的管理制度都是保障企業盈利的重要手段，并且管理制度的制定也離不開管理人員對于行業發展形勢、項目實際情況、公司運營狀態的分析。管理制度的構建也應該遵循經濟合理、內容全面的原則，避免管理制度的過度細化和過度簡化，保證管理制度能夠真正發揮其積極作用。在管理制度構建過程中，建議依托企業人員管理模式，對于管理模式中存在的問題可以進行分析和討論，并通過管理制度的優化實現企業人員管理模式的優化，對于冗余的部門進行取締和整合，精簡部門人員，合理評定人員能力，實現人力資源的優化，發揮通過管理制度梳理企業管理體系的作用。另外，也要保證管理制度能夠在項目管理中得到落實，從而真正體現其在房地產多項目開發模式中的積極作用。

3.2? 采取工程風險的規避措施

代建企業往往以代建管理費為限對項目承擔責任，但代價管理費往往只占項目開發成本的很小比例，一旦項目出現問題委托方和代建方都將面臨很大的風險。因此，應針對房地產項目開發中代建制管理模式所存在的工程風險問題給予完善，以此實現代建制管理模式的有效強化。通常情況下，在建筑工程項目的施工過程中，其風險因素具有以下幾項特征，即：多樣性、規律性和綜合性。因此代建企業應在開展項目建設時，對相應的工程風險實施評估，采取有效措施對風險進行規避，或把握工程項目的風險影響度。針對房地產項目施工開發中代建制管理規避風險措施主要包含以下幾種：風險自留、風險轉移和風險分散等。風險轉移：項目風險承擔者通過有效手段，將該項目的工程風險轉移至其他承擔者，或部分風險責任移至于其他承擔者，即為風險轉移。通常情況下風險轉移途徑為：工程保護條款、工程擔保和工程保險等。對該三項風險轉移途徑進行運用，將工程風險所造成的損失降至最低。

3.3? 產品與服務創新

中國房地產行業已經度過了紅利時期，且國家加大了對房地產行業的宏觀調控。在這一背景下，房地產企業不能只關注產品的增量開發，而是應當加大產品種類及附加價值、銷售服務等的創新，給消費者提供全方位的服務。也就是說，房地產企業在進行經營管理模式的傳略轉型時，應注重產品、服務的創新。首先，將產品數量競爭轉變為產品品質競爭。畢竟，隨著消費觀念的改變，人們越來越追求產品品質。尤其是在產品數量已然無競爭優勢的背景下，更應當注重產品品質的提升。比如從消費者角度出發，分析消費者對產品的要求，并以此為基礎進行產品的優化。其次，除去注重產品銷售外，還應當重視產品服務，或者是轉型為產品深度運行+服務發展模式，解決企業現有的發展困境，找到新的發展路徑。最后，中小型房地產企業還應當細分專業市場，深挖產品品質服務、產品附加值，拓寬企業發展空間。尤其是進行技術整合、服務延伸。就技術整合來說，是指房地產企業從技術層面入手，充分利用計算機技術改變產品的宣傳、展示方式，并進一步優化產品設計手段。尤其是要從客戶需求出發，將產品功能、產品體驗等融為一體，進一步提升產品的先進性。產品服務延伸是指進行原有產品服務范圍、內容的延伸，從而給消費者提供更加舒適、健康的產品服務體驗。況且，新時期人們對居住環境的要求不斷提高，原有的居住要求已經轉變為多元化的居住需求。如對配套服務設施的建設需求，對內在和外在居住品質的需求，對產品價值的需求。

4? 結語

綜上所述，代建制管理模式在房地產開發領域中的應用，使其項目開發工作的整體效率得到提升。對此，房地產企業要充分認識到這一策略的必要性，并樹立全新的經營管理理念，實施全新的經營發展模式。同時，還應當從產業鏈、產品與服務等方面入手，積極尋找戰略轉型思路。

參考文獻：

[1]沈佩恒.房地產管理中多項目開發模式的研究[J].住宅與房地產，2018（24）：14.

[2]臧大巍.房地產管理中多項目開發模式分析[J].山東廣播電視大學學報，2017（02）：85-89.

作何簡介：王曉慶（1982.12-），男，漢，山東青島人，本科，工程師，從事方向：工程管理