基于傳統制度觀的反向抵押貸款落地問題

陳莉　雷鳴

摘要：反向抵押貸款作為住房價值轉換產品，宏觀上有減輕社會養老保障壓力，調節房產價值循環;微觀上有減輕社會成員養老壓力，提高老人生活質量的作用。然而反向抵押貸款國內試點效果甚微，其中傳統制度觀可能產生了比經濟效用更為重要的影響，產生了產品與主體對象的制度觀念的不匹配的問題，本文旨在從傳統制度觀層面為反向抵押貸款國內試點情況尋求新解釋。

關鍵詞：反向抵押貸款，傳統制度，傳統文化

1? 前言

反向抵押貸款是一種住房價值轉換產品，以住房為抵押對象，有住房所有權的老年人在不必搬離住房情況下，通過反向抵押貸款產品將住房資產價值轉換成現金，作為養老支出來源。所有借貸將在住房出售、房主永久搬離或借款人死亡時支付。目前學界對反向抵押貸款定義為以持有房產權利的老年群體的房屋作抵押，從金融機構獲得款項，主要用于生活或其他費用，客戶可以選擇在死亡前通過出售房產或其他資金來源返還所借本息，或選擇死亡時將房屋的所有權轉給金融機構。因為其現金流方向與住房抵押貸款相反，故名反向抵押貸款。

反向抵押貸款產品的意義在于，宏觀上可以減輕國家社會保障壓力;同時可以促進銀行、保險公司等金融機構業務多元化發展;可以促進房屋價值的有效循環入市。微觀上具有增加老年居民的收入水平和支付能力;為老年人生活提供經濟保障;緩解社會家庭養老壓力，提高生活品質。反向抵押貸款可視為一項社會養老補充產品，有利于社會經濟運行和財產價值循環。

2? 反向抵押貸款的國內試點

反向抵押貸款在國內也被稱為以房養老計劃。中國社會家庭結構特點以及社會保障體系為反向抵押貸款提供了一定的市場空間，一方面現代家庭主力青年面臨 “4+2+1”家庭結構的養家重負，另一方面社會養老保障體系的待完善。然而反向抵押貸款產品的國內落地嘗試效果甚微，如南京“以租換養”，上?！白》孔灾B老”，北京“養老房屋銀行”，杭州模式以及中信銀行“以房養老”倒按揭貸款。在落地實行期間，大多因為缺乏公信力，申請門檻高，條件苛刻等原因遇阻，以南京“以房換養”為例。2005年，南京市留園老年公寓推出“以房換養”，規定年滿60歲的老年人可自愿將其房屋抵押給老年公寓，房屋抵押后可免費入住留園老年公寓，生活費用由老年公寓管理方負責，老年人去世后房屋則由老年公寓收回。由于存在經濟風險，易引發糾紛，兩年后被廢除。再如北京模式的 “養老房屋銀行”，該產品由養老機構和中大恒基房地產經紀公司合作建立，60歲以上的老人將自己的房子交給房屋銀行代理，用租金供住養老院。這個產品則存在養老服務質量以及房屋代理租賃的顧慮。從各試點產品特點看，在產品程序設計似乎問題不大，而深層原因更多的是新產品制度與現有制度觀念環境的適應性問題。

3? 反向抵押貸款與中國傳統制度觀念

3.1? 反向抵押貸款與中國財產價值觀

中國的傳統理財觀具有愛財愛富的財務觀念，同時具有強烈的財產保值增值期望。而在現有的反向抵押貸款程序中，房屋貸款價值比一般為40%-60%。而近年來國內房地產價值升值顯著，因此參與反向抵押貸款將會房子的增值價值剝離，存在較大的保值增值損失，這是傳統財產價值觀不能接受的理財計劃。另外，傳統儲蓄觀下，居民為發展規劃留好儲備資金，同時具有投資保守、風險承受能力較低以及注重理財長期規劃的顯著特點。同時，反向抵押貸款需要抵押房屋產權，觸及到了傳統財產價值觀中最為敏感的部分。因此，在強烈的增值期望以及保守的財務觀念主導下，反向抵押貸款國內落地原始環境并不樂觀。

3.2? 反向抵押貸款與養老觀

中國傳統養老觀指的是“養老指望誰”的問題。與西方國家不同的是，中國家庭的家庭觀極強，以家庭養老為主，形成了“養老是下一代的責任與義務”的基本觀念。因此，中國式養老觀的基礎是“養孩防老”，而非西方國家的“自助養老”。基于此，中國養老觀的含義也更豐富，主要有經濟供養、生活照料和精神安慰三個基本方面。同時對子女和父母共同居住提出了基本要求，房屋作為居住場所需要得到基礎保障，在反向抵押貸款產品設計下作為抵押品抵押甚至最后不能收回是絕對不能接受的。在這樣的養老觀下，反向抵押貸款的落地受到了阻力。首先，中國老人的養老觀并沒有將現有住房的價值作為養老準備的補充。其次，傳統養老觀中，養老最需要的精神慰藉需求而非經濟供養需求，這是反向抵押貸款不能滿足的。最后，反向抵押貸款產品大多要求房屋產權抵押以及財產處理屬于借貸機構，這與傳統養老觀中的財產代際傳遞具有沖突。

3.3? 反向抵押貸款與傳統孝道

傳統養老觀主要指的是老人養老準備，而傳統孝道則是兒女贍養觀念制度基礎，兒女作為反向抵押貸款產品里面的非直接主體，他們的觀念行為同樣重要。在中華民族傳統觀念中，孝道在中國傳統道德規范中具有特殊的地位和作用，已經成為優良傳統。如果老人參與了反向抵押貸款產品，確實可能減輕兒女養老負擔，但相應地兒女可能會面臨傳統道德觀下的孝道精神壓力以及輿論壓力。承擔贍養責任雖然有經濟負擔，但是精神上得到的寬慰是更重要的。未完全盡孝一方面可能帶來自身道德觀層面的自我批判，另一方面還可能有社會輿論的評論甚至批判。因此，作為中國家庭養老主力的兒女雖然不是反向抵押貸款產品的參與主體，但可能會成為老年人參與反向抵押貸款產品的大阻力。這也就在客觀環境下不會給反向抵押貸款留下發展空間。

4? 結語

通過對傳統制度觀念下的財產價值觀、養老觀、傳統孝道與反向抵押貸款產品的落地環境分析發現，反向抵押貸款在國內落地可能不是制度設計和市場成熟度的問題，更深層次的是傳統制度觀念下對產品對象行為選擇影響的問題。這是可能是不同的文化制度背景和新興產品程序存在的沖突。所以，這可能并不是制度和環境市場條件的不成熟，而是主體對象的制度觀念的不匹配，導致了即使成熟的市場條件，但缺失了行為主體的意愿的主動性。反向抵押貸款老人和貸款機構的契約與博弈，除了經濟測算，老人可能要多付出計劃外的精神損失。所以反向抵押貸款遇到的問題，可能不在社會經濟層面，而是在與傳統制度觀念的沖突中。此外，而作為社會養老的補充，產品設計關聯的養老生活服務與保障，可以作為反向抵押貸款的新補充升級，同時，也還需要更多的匹配產品設計與開發。

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