新冠疫情對我國房地產(chǎn)的影響及走勢分析

摘要：受新冠疫情的沖擊，居家隔離、售樓處關(guān)閉使得房地產(chǎn)成交量大幅下降，銷售回款受阻、延遲復工導致房企資金周轉(zhuǎn)困難，各地紛紛出臺購房利好政策，在“房住不炒”的基礎(chǔ)上努力維持樓市的穩(wěn)定發(fā)展。疫情后，居民在購房過程中將更加注重居住環(huán)境、醫(yī)療條件等方面。

關(guān)鍵詞：新冠疫情;房住不炒;因城施策;購房意識

中圖分類號：F293.3

文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（ 2020） 04-0029-31

收稿日期：2020-03-10

2019年房地產(chǎn)調(diào)控趨嚴，“房住不炒”成為樓市主基調(diào);三四線城市購房需求疲軟，庫存積壓嚴重，房企銷售回款難度增加;中小房企破產(chǎn)退出，大型房企兼并購愈演愈烈……新冠疫情全面爆發(fā)以來，房地產(chǎn)市場成交量大幅下降，居家隔離、售樓處關(guān)閉使得居民購房需求受到抑制，銷售回款受阻導致房企資金周轉(zhuǎn)壓力徒增，拿地及新開工均受到不同程度的沖擊。

1疫情對房地產(chǎn)行業(yè)造成的影響

1.1疫情對房地產(chǎn)銷售方面造成的影響

新冠疫情傳染性較強，1月26日，中國房地產(chǎn)協(xié)會倡議“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)暫時停止售樓處活動，待疫情過后再行恢復”。1月下旬，房產(chǎn)成交量相比往年春節(jié)期間暴跌了95%。2月中旬前，大部分售樓處基本處于關(guān)停狀態(tài)，購房需求受到抑制，房地產(chǎn)需求延后釋放，短期內(nèi)行業(yè)銷售明顯下滑。同時，二手房作為非標準產(chǎn)品，房屋狀況和價值評估，要實地體驗才比較可靠，因此二手房市場也處于停滯狀態(tài)。

新冠疫情對實體經(jīng)濟中多數(shù)行業(yè)造成不同程度的負面沖擊，尤其小型企業(yè)受影響更大。2020年，居民的人均可支配收入下降，而上半年物價可能處于相對較高的水平，購房資金也隨之減少，居民購房的能力和意愿均會下降。在銷售承壓的情況下，房企采取“以價換量”策略：如2月18日，恒大啟動全國613個樓盤統(tǒng)-75折優(yōu)惠，并在首付、按揭等環(huán)節(jié)推出不同程度的額外優(yōu)惠。隨著更多開發(fā)商促銷升級，房價回調(diào)，價格環(huán)比下跌城市數(shù)目增加。因此，居民會對房價形成悲觀預期，從而推遲購房計劃。

1.2疫情對房地產(chǎn)投資方面造成的影響

房地產(chǎn)企業(yè)平均資產(chǎn)負債率高達75%，2020年第三季度開始，多數(shù)房企處于債務(wù)到期高峰，開發(fā)商原本計劃在春節(jié)后的三月和四月等樓市旺季加大營銷，實現(xiàn)銷售回款。如果房子未如期賣出，又無法找到其他融資渠道，房企很可能資不抵債，尤其是在建項目和土地儲備集中于湖北、三四線城市項目較多、融資渠道單一或資金成本較高的房企。疫情導致房企銷售回款不暢，房企會面臨較大的資金周轉(zhuǎn)壓力，會優(yōu)先保障債務(wù)的還款付息和現(xiàn)存項目的推進工作，短期內(nèi)拿地、新開工的能力和意愿將大幅下降。

疫情造成建筑工人無法按期返崗，房企開發(fā)項目開、復工延遲，尤其是黑龍江省，房地產(chǎn)等項目要到4月中旬才可以復工。因此，房地產(chǎn)的新開發(fā)項目也可能由于投資大、回報周期延長進行策略性放棄。此外，疫情對各個行業(yè)的短期沖擊巨大，大宗商品價格下降，施工成本隨之下降。2020年短期流動性壓力相對較小的大型房企在行業(yè)融資成本下行、政策邊際寬松的背景下抓住土拍、融資窗口期進一步搶占市場份額，收并購資金鏈緊張的中小房企，行業(yè)集中度將進一步上升。

1.3疫情對房地產(chǎn)的區(qū)域性影響

一線城市由于基本面較好、管控力度較嚴、治理能力較高，需求整體上是穩(wěn)定的;二線城市需求相對疲弱，但二線城市的彈性與空間均存在，部分二線城市受到政策放松的影響會有較大的彈性;三四線城市受疫情的影響是較大，因為每年春節(jié)是三四線城市返鄉(xiāng)置業(yè)的高峰期。

2中央及地方針對房地產(chǎn)的維穩(wěn)政策

2.1各地政府推行“因城施策”

為避免房企大量倒閉沖擊整個國民經(jīng)濟，房地產(chǎn)政策在“房住不炒”的前提下推行“因城施策”，各地根據(jù)實際情況靈活調(diào)整樓市政策，刺激購房需求釋放，緩解房企經(jīng)營壓力。2月以來，無錫、西安、上海、南昌、浙江等地相繼推出多項涉及房地產(chǎn)領(lǐng)域的政策，主要包括貸款支持、還款展期、調(diào)整預售條件、延期繳納土地出讓金、優(yōu)化審批服務(wù)、延長稅費繳納時限等舉措，以緩解房企資金壓力，穩(wěn)定房地產(chǎn)建設(shè)項目。需要指出的是，這些政策目的仍以穩(wěn)定市場為主，堅持“不將房地產(chǎn)作為短期經(jīng)濟刺激的手段”的主定位。

2.2央行出臺LPR的降息政策

LPR的出臺會帶來流動性放松，房地產(chǎn)行業(yè)能夠從中獲得利好，但LPR持續(xù)降息不代表房地產(chǎn)市場會迅速復蘇。在LPR利率調(diào)整之前，MLF已經(jīng)先期進行了利率下調(diào)，也是本次LPR-個預先信號，從本次調(diào)整來看，利率進行了下調(diào)，對疫情影響下的實體經(jīng)濟，尤其是融資方面起到一定的緩解作用。值得關(guān)注的是，由于LPR利率不斷下調(diào)，在一定程度上降低了房貸利率水平，間接拉動部分購房需求的加速釋放，對于樓市穩(wěn)定起到了一定的積極作用。

3疫情后房地產(chǎn)的走勢分析

3.1購房需求延后釋放，一二線城市房價止跌反彈

受新冠疫情影響，居民購房需求被抑制，一旦疫情得到有效控制，購房剛需就會釋放。因為工地延遲復工，房屋供給相應(yīng)減少，房價會快速止跌反彈，尤其是一線城市和核心二線城市，經(jīng)濟基礎(chǔ)較好、城市管理效率較高、醫(yī)療資源較發(fā)達。因此，“穩(wěn)定房價”仍將是一二線城市調(diào)控的重點。

3.2居民購房意識轉(zhuǎn)變，更注重居住環(huán)境、醫(yī)療條件等

新冠疫情結(jié)束后，購房者對室內(nèi)空氣流通性、小區(qū)的人口密度、社區(qū)規(guī)模等將更為關(guān)注，48.4%的購房者更傾向于購買居住條件較好的遠郊房源。從醫(yī)療資源總量來看，北京、上海、廣州醫(yī)療資源總量顯著優(yōu)于其他城市。天津、杭州、深圳、南京等城市為第二梯隊。石家莊、佛山、蘇州、寧波、無錫等城市為第三梯隊。從人均醫(yī)療資源來看，浙江省人均醫(yī)療資源水平較高，珠三角城市人均醫(yī)療資源則最為緊張。

3.3政府出臺房地產(chǎn)利好政策，但仍以穩(wěn)定房價為主

房企負債率整體較高，受疫情影響，資金鏈斷裂的風險上升。為防范房企大面積倒閉，各地針對房企融資、稅費減免等方面給予了優(yōu)惠政策，但這并非預示著房地產(chǎn)調(diào)控會全面放松，這些政策是應(yīng)對疫情，穩(wěn)定經(jīng)濟、促進就業(yè)、保障民生的相機抉擇的政策手段。疫情結(jié)束后，期間積壓的購房需求或?qū)⒌玫结尫?，但樓市穩(wěn)定的目標依然是房地產(chǎn)調(diào)控的重點，政府仍會堅持“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”。

作者簡介：趙冬梅，復旦大學經(jīng)濟學院。