租購并舉與住房租賃發展研究綜述

王林 鄧露

摘要：發展住房租賃市場是保障居民基本居住需求和構建房地產發展長效機制的重要路徑，以租購并舉促進住房租賃市場發展的兩大政策導向和關鍵著力點是擴大租賃住房供給與租購同權。以此為主線，對我國租購并舉政策與住房租賃市場研究進行全面系統性文獻綜述，以期為進一步深化住房租賃持續穩定發展的研究提供幫助。

關鍵詞：租購并舉;住房租賃發展;擴大住房租賃供給;租購同權

中圖分類號：F293.33

文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（ 2020） 04-0032-37

收稿日期：2020-03-02

1引言

隨著經濟與社會的不斷發展，城鎮化率穩步提高，大量流動人員涌人城市。人口的流人加大了租房需求，人們對房屋租賃數量和品質的需求與住房租賃市場不均衡、不充分發展之間的矛盾日益突出，住房問題亟需國家進行住房政策干預。習近平總書記在黨的十九大報告中指出“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”，住房租賃制度改革加速。

解決城鎮新增居民的住房需求，促進住房租賃市場穩定發展是社會各界關注熱點，以租購并舉促進住房租賃市場發展的兩大政策導向和關鍵著力點是擴大租賃住房供給與推進租購同權，也是現有研究熱點與研究切入點。本文以此為主線，從住房租賃研究進展、租購并舉之擴大租賃住房供給與租購同權幾個方面進行梳理，以期為進一步深化住房租賃制度改革的研究提供幫助。

2關于住房租賃市場研究進展

我國住房制度改革由福利性實物分配到貨幣化購買商品房，再到目前將發展住房租賃市場作為主要任務，實現租購并舉，租賃市場發展朝完善、充分、平衡的方向轉變。自1998年住房分配貨幣化房改之后，雖陸續有部分學者提出培育發展住房租賃市場的相關研究建議，但一直以來都不是房地產市場中的關注重點，到2016年以前較多集中于公共租賃住房問題研究。2016年購租并舉政策提出之后，發展住房租賃實現購租并舉成為研究熱點。研究的視角主要包括住房租賃市場存在的問題及對策分析、制度法規發展、國際經驗總結與比較啟示、住房租賃市場發展影響因素、租房市場和房地產市場相互間的影響、租賃住房租金研究等方面。研究成果豐富，但不足點在于以簡要定性論述居多，實證分析較少。

2.1住房租賃市場存在的問題及對策

我國住房租賃市場發展現狀主要研究是從現存的問題出發探討發展對策。鄭寶強（ 1992）最先對福州市房地產租賃市場進行調研探討了房地產租賃市場的問題，之后陸續有更多學者從各角度分析了我國特殊背景下租賃市場發展存在的問題和突出矛盾。第一，從供需角度分析，金朗（2018）指出市場存在供需錯配、供給結構不合理的問題。我國租賃人口基數巨大，而適租房屋供給不足、租賃市場層次化不足，租賃房供給來源主要為個人住房供給、保障性租賃房供給和少量機構租賃供給。第二，從經濟市場角度分析，劉洪玉（ 2017）認為租售比嚴重不合理導致了企業不愿意投資持有租賃住房，從而造成租賃房源供給分散凌亂。楊現領（ 2018）指出存在專業化、規模化租賃機構缺位，沒有市場引領和示范作用，市場運營服務模式不規范不健全，房地產信息登記機制與市場誠信體系等問題。第三，從制度法規政策角度分析，易憲容（ 2019）認為國內住房租賃市場亂象四起的主要原因包括住房產權制度的復雜性、土地產權制度的特殊性，住房產權附著養老、醫療、教育等公共服務權利，租購不同權致使人們“重購輕租”。其次，由于缺乏租賃住房的土地供應制度，極大地增加租賃住房建設成本。此外，住房租賃法律體系和市場金融制度不完善、住房公積金制度不合理也是制約住房租賃市場穩定健康發展的重大瓶頸。基于政策工具研究視角，李玲燕（ 2018）的研究表明我國促進住房租賃市場發展的相關政策存在環境型工具使用過溢、供給型政策工具結構失衡、需求型政策使用不足等問題。

2.2國外租賃市場發展經驗與啟示

住房租賃市場研究另一關注焦點是從國外租賃市場發展制度經驗出發探討對我國租賃市場的啟示。鄭宇劼（ 2012）等以德國、日本、美國為例指出發達國家通過法律保障、擴大房源、保護承租人利益、租金補貼等方式促進住房租賃市場的發展。何芳（ 2017）分析了德國住宅租賃市場中租賃管制及住宅市場租金體系編制的重要作用。由政府編制租金體系一方面能為承租方、租賃方提供定價參考，另一方面為政府監管住房租賃市場以及調整房屋租金價格提供基礎。但周瑤（ 2012）從美國租金管制政策的變化展開論述，指出美國采取租金管制是一種非常措施以緩解住房危機，最終使承租人的利益受損。張英杰（ 2019）比較分析了住房租賃美國自由市場模式的和德國社會市場模式，提出要支持發展機構化租賃。

2.3租賃住房租金及租金與房價關系

通過定量研究方法展開住房租賃市場租金及租金與房價關系等分析是另一大研究視角。張振海（ 2016）通過構建租賃供求均衡市場的回歸模型，發現房價、租金預期、城市人口規模、人均可支配收入、貨幣發行量是影響租金的幾大重要因素。由于住房商品及其服務的特殊性，承租人在市場中處于絕對弱勢的地位，住房租賃市場如何定價極其重要。租購同權政策頒布后國內一線城市及部分重點城市房租價格出現快速飆升，高丹（ 2019）針對市場租金水平波動異常，構建以組織結構、動力系統和調控手段為主體內容的租金調控和異動處理機制。關于定量研究租賃市場和房地產市場相互影響，金志云（ 2019）利用倍差法模型研究租賃發展對大中城市房價的影響，發現租購并舉能穩定交易市場、平穩房價。陳卓、陳杰（ 2018）也發現發展住房租賃市場對房價存在明顯的抑制影響，租賃市場占比與房價之間存在顯著的負向關聯。劉曉君（ 2019）發現住房租賃市場和銷售市場存在正向協調關系，并且東部地區協調發展度明顯優于中西部和東北地區。

3關于擴大租賃住房供給的研究

住房制度改革重點在供給側，發展住房租賃市場的著力方向之一是擴大租賃住房供給。現有研究主要集中在以下兩個方面：第一，擴大租賃住房供地，包括利用集體建設用地開發租賃住房以及解決城市住宅建設用地指標。第二，鼓勵存量房轉租賃房，研究包括資金來源支持、鼓勵社會力量參與以及參與主體之間的博弈研究。

3.1擴大租賃住房供地

2017年，《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》頒布，允許集體經濟組織利用集體建設用地建設租賃住房，使租賃住宅土地供給更加多元。對于人口流人大的城市土地成本高昂的現實問題，馬智利（ 2018）指出利用宅基地住房券補償退出宅基地使用權的農業轉移人口，實現新增建設用地指標跨省市流轉，從而獲得低成本的租賃房建設用地供給。雖然集體土地租賃制度符合新階段發展用地需求，但葉劍平（ 2017）認為在現行土地制度框架下，圍繞土地租賃行為的其他配套設計還不完備，與一些現行法律相關規定有矛盾，存在“違法違規”的土地租賃活動，存在經濟風險、社會風險。柴鐸（ 2018）利用福利經濟學與一般均衡理論，探討集體租賃房最優供給量和最佳社會價值量的標準，同時指出農地改革集體租賃房短期不具備全面放開條件。林超（ 2019）通過對比研究利用集體建設用地建設租賃住房試點的方案文本，發現各地試點方案文本結構上與總方案保持相似，但試點政策目標不夠具體、有較大的政策內容差異、試點政策方案可行性不足。針對試點方案的落實，劉衛民（ 2017）從堅持“因城施策”原則、將“新市民”納入集體建設用地租賃住房供應體系以及探索建立金融支持體系三個方面提出了建議。

3.2存量房轉租賃房

對于促進存量房轉租賃房，學者們主要研究了解決資金問題的租賃REITs。王茜萌（2018）指出租賃REITs具有拓寬融資渠道、降低杠桿率、實現輕資產運營的作用。劉廣平（ 2018）研究了采用REITs集聚社會資本解決資金問題的可行性及其運作模式，包括政策環境的可行性、實現高收益率的可行性，并指出在現行的法律環境下租賃住房REITs的實現存在無法實現公募障礙以及稅收障礙。蘇虹（ 2016）指出了培育租賃市場三種REITs發展路徑，銀行間REITs與信托架構、交易所REITs與基金架構、交易所REITs與公司架構，路徑可行性重點在于是否能符合現有法律框架和監管規則進而沒有明顯法律障礙。

3.3參與主體合作與激勵

多主體供給、多渠道保障發展住房租賃市場過程涉及到政府、企業和社會力量、消費者三大主體。現有文獻利用博弈理論分析主體間協作演化機制、合作動力機制及相關解決策略。周建軍（ 2016）提出了地方政府與中央政府在住房租賃發展過程中的利益靜態博弈模型，合作博弈得解的關鍵包括增大地方政府收益、減小中央政府監督成本以及加大地方政府發展住房租賃不力的懲罰力度。虞曉芬（ 2017）發現不完善的政府激勵約束機制和滯后的制度環境會造成社會力量參與住房保障建設動力不足。鄭生欽（ 2018）更進一步對各利益主體協同演化博弈進行了仿真模擬，發現在政府不監管、企業主動發展租賃業務、消費者傾向于租房時利益達到穩定均衡狀態。王建紅（ 2019）通過分析美國低收入家庭住房稅收抵免計劃的運行機制和經驗，為我國利用稅收抵免政策吸引社會資本參與租賃保障房投資、建設和運營的激勵機制提出建議。

4關于租購同權的研究

實現租購并舉，關鍵在于扭轉城鎮居民對租賃住房的偏見和住房產權的過分看重，根源在于實現租購同權。租購同權政策被社會、媒體廣泛關注始于2017年廣州等城市相繼出臺的“租購同權”相關文件，學者們主要從政策內涵意義、政策實施與困境、政策效果評價與效果預測等視角展開分析討論。

4.1租購同權政策內涵意義

一項新政策的提出有其發展的必然趨勢，以“租購同權”促“租售并舉”，對于我國住宅租賃從短租市場轉變到長租市場具有重要意義。其核心內涵是租房者和購房者享有同等或相對應的公共服務權益，從法律意義來說，“租購同權”將租賃權本身的民事權利和憲法上的平等權聯系了起來。

4.2租購同權政策實踐與困境

“租售同權”的實現重點是落實“租售同權”的主體范圍和權利范圍，政策實施過程中必定有各種障礙與困境。陳友華（ 2018）研究指出，由于優質公共服務稀缺，租購同權使附著在租賃房屋上的利益陡增，可能刺激城市居民為“權”而租，加劇住房供給的結構性矛盾，進而導致房租上漲。公共資源的均衡性配置是其解決之道，劉金祥（ 2018）從強化規劃設計、擴大公共服務供給力度、完善配套政策措施與法律三方面提出了實現公共服務均衡化機制，但是這涉及到頂層制度設計、多方利益均衡等問題，在短期內無法實現。此外，各地方性政策在“同權”方面設置了高準入門檻，例如戶籍。但如若破除戶籍制度，大量人口涌入一線城市可能導致公共服務供給壓力大與服務質量下降的雙重困境。

4.3租購同權政策效果評價與效果預測

租購同權政策對住房市場產生了何種影響、是否改變城鎮居民購房偏好也是關注焦點。王盛（ 2019）對上海市重點小學學區房因租與購的權利不同產生的價值進行了測算，發現其中存在巨大的市場價值和復雜的利益分配，使得租購同權實施困難，進一步說明租購同權會對住房市場造成重大影響。許晨曦（ 2018）探究了杭州地區政策實施前后學區二手房地產市場和租賃市場的改變，短期內政策引入將學區和非學區二手房市場價拉到同一水平，政策對住房買賣市場價格抑制在一定時間后出現了反彈。而周文文（ 2017）等人利用ADRL模型研究租購同權與限購、限貸等房地產政策相互作用對于房價的短期與長期影響，發現租購同權及貸款利率調整對房價具有長期穩定的影響。

5總結述評與啟示

發展、完善住房租賃市場是城鎮化過程中保障人民群眾基本居住需求的必然選擇，有利于推動“新市民”有序融入城市，促進健康可持續城鎮化發展。關于住房租賃發展研究，起初學者們大多借助于總結歸納、邏輯推理方法，通過概括現狀問題到成因分析再到提出對策的研究思路，對我國特殊背景下租賃市場發展存在的問題和突出矛盾、擴大住房租賃、租購同權有了較廣泛的探討，并且從土地、金融、稅費、立法等多方面提出保障政策建議，也總結了許多國外優秀制度經驗，為推進住房租賃發展研究奠定了基礎。

定性研究缺乏數據支撐，僅僅停留在政策理論分析上遠遠不足，住房租賃定量研究也有豐富的成果，研究較多的是住房租賃價格、租金影響因素、租房市場對房價的影響、租金空間分異等。國內學者對發展中國住房租賃市場的既有研究極大地豐富和擴展了這一問題的理論體系，但是仍然需要從以下方面進一步深化研究。

第一，在住房租賃市場發展的評價與指導方面僅有極少的定量研究。例如，在構建住房租賃統計指標體系方面的研究，基本上是基于住房市場和微觀理論層面，缺乏一定的全面性和綜合性。在租金定價與租金管制方面，缺乏合理可執行的定價模式與相關政策，關于城市住房租金合理性評價也缺乏更多的直接研究。

第二，目前我國缺乏完備的住房租賃市場信息平臺和權威租金公示體系，導致監管依據匱乏，無法保障住房租賃市場有序運轉。而實施租金管制會抑制租賃住房供給的增加與品質的提升，租金管制是否可行或者如何實施是存在的爭論焦點。此外，在國內目前中介機構服務模式和已有的競爭格局背景下，政府強制推行跨機構信息共享平臺成本巨大并且可能面臨行業抵制，可實施性存疑，商業模式創新降低交易成本或許是解除困境更現實的發展趨勢。

第三，租賃中介作為住房租賃市場上重要的參與者，對房地產住房租賃市場平穩發展有著巨大影響。現實情況是住房租賃中介機構違法違規行為時有發生，2019年國家出臺了政策文件整治租賃中介亂象，如何維護住房租賃市場秩序保護租房者的權益，如何引導租賃中介合理競爭合作也值得探討。

第四，亟需加強租購并舉政策統籌性研究，租購同權與擴大住房租賃供給二者間相互聯系需要更深入探討。相關政策對于不同城市的適應性和效益有巨大的差異性，要加強城市政策選擇、“一城一策”實施機制構建與研究。未來住房租售兩類市場發展關系、租售均衡評判、不同地區發展住房租賃市場路徑也需要關注和解決。

第五，租購同權的可行性與實際效果也是研究爭論焦點，租購并舉政策實踐的阻礙與困境之一是公共服務資源的稀缺性，完善社會管理制度、增加公共服務供給均衡性等都是租購并舉與住房租賃發展研究中不可或缺的內容。

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作者簡介：王林，重慶大學管理科學與房地產學院教授，博士。

鄧露，重慶大學管理科學與房地產學院碩士研究生。