不動產登記工作中的疑難問題及應對策略

楊慧斌

[摘 要]前兩年頒布的《不動產統一登記制度》在實施的過程中不斷地顯現出一些之前遺留的歷史難題以及其他的問題，這就給不動產登記工作人員在改變過去分散登記遺留的歷史問題上帶來了很大的工作壓力。由于社會經濟不斷發展，不動產登記工作也要與時俱進，摸清個人、企業、社會組織的不動產名錄，提高不動產登記工作的質量以及保證高效率，這是單位對相關工作人員的工作要求，同時也是整個社會發展進步所形成的要求。文章就目前不動產登記工作所遇到的一些亟須解決的問題進行探討，結合筆者從業經驗給出相關策略，希望對從業人員有所幫助。

[關鍵詞]不動產登記;超宗地界線;不動產統一登記制度

1 超宗地界限超面積問題

1.1 問題現狀

過去，一塊土地的建設用地使用權在國土部門處進行登記，但是建好的房屋權屬則是由房管部門負責，兩個部門之間缺少一個共同的有效信息數據共享體制和溝通制度，就極大可能造成登記的數據信息也無法協調，需要經過嚴格復雜的手續，所以在實際工作中，經常發現房屋實際占用宗地面積與文件上宗地批準的面積存在差異，一些建筑的面積跨兩個甚至兩個以上的宗地界限。據調查發現，這種問題的出現主要有以下幾個原因：如測量不慎產生誤差、分批次供地引起錯誤、原界址線錯誤導致偏差、違法違規用地導致偏差等。這種跨宗地界限問題在不動產統一登記實施后，即給合法申請人帶來很多問題，也給不動產登記人員帶來很多問題，甚至出現不動產登記無法辦理的現象。

1.2 處理方法

具體原因具體分析處理，因此，筆者看來，地區相關部門應根據問題產生的原因去進行處理。首先是由測量失誤引起的界址線問題，實際上，測量失誤一般只會導致界址線平移或宗地圖變形，并不會對宗地面積產生巨大影響，所以在登記時，只需將界址線及地圖糾正后即可登記。其次是關于原界址線錯誤問題，一般來說，不動產房屋作為已建成的建筑物，盡管其跨出讓宗地建設使宗地邊界發生了變動，相關部門也很少下發拆遷通知，對于不動產登記部門來說，需要申請人出具國土部門及規劃部門給的宗地調整意見，意見需要對新設宗地的使用年限、容積率、用地等基本狀況進行說明，然后補繳出讓金，不動產工作人員方可對其進行登記辦理。最后是關于建筑物超出宗地面積申請辦理不動產轉移或抵押登記問題，這個問題應根據程序辦事，先確定用地范圍，登記相關情況，再聯合國土部門調查超宗原因 ，如果是違法用地就根據相關的法律進行處理，未登記則需要申請人出具國土及規劃部門的批準文件，方可辦理登記不動產。

2 不動產登記土地使用權分攤問題

2.1 問題現狀

《國土資源部關于啟用不動產登記簿證樣式（試行）的通知》（國土資發〔2015〕25 號）以及《不動產權籍調查技術方案》（試行）中規定，記載獨用土地面積和分攤土地面積。但實際上，這一規定的執行辦法并沒有一個統一標準，所以各地區的處理辦法也不盡相同。一般來說，大部分地區對商品房等一些共用宗項目，購房者要持有相關證明，例如國有建設用地使用權、房屋所有權轉移登記等，在這種情況下，不動產登記經辦機構在登記時，需要在不動產權屬證書上填寫詳細的宗地面積，并備注標記“土地面積共用”。此外，部分地區規定了住宅小區不分攤土地面積，非住宅小區分攤土地面積這一原則，或者有些地區的情況更為復雜，規定更為模糊，那么按照國家權籍調查等相關規定執行不動產登記事項，對無法進行劃分的土地暫時不做登記。

2.2 處理辦法

結合我國建設用地房屋分攤土地面積實際情況，考慮到我國大部分地區現狀，筆者建議建設用地房屋獨用土地面積及分攤土地面積應根據有關原則來進行分情況的處理。一是住宅小區以不分攤土地面積為原則，分攤為例外的地區，對其登記記錄時，其定著物土地使用權應根據其所在宗地的共有使用權來開展登記工作，而針對已經完成建造的建筑，不進行分攤發證。二是，在開展第一次辦理或轉移登記工作時，也需要根據出讓取得土地的范圍來進行宗地的確定，且該宗地需要備注表明其為共有土地使用權面積。三是對不動產登記制度中關于建筑區內的共有道路、共用設施等方面的處理，關于這方面的使用權規定，業主應在首次辦理房屋所有權登記時，就應申請這些共用設施為業主共有，保護自身權益。四是對過去已經分攤的，已經分攤的會在不動產登記數據庫里有相關記錄，因此，需要不動產權利人關注和辦理相關變更手續后，并且注明共有土地使用權面積。

3 關于劃撥土地房屋登記問題

3.1 問題現狀

在有關文件及法律規定，當劃撥房屋所有權及國有建設用地使用權出現轉移的，應持有并提交該地區或有批準權的人民政府的相關批準文件。當需補交土地出讓價款的，則要根據相關法律補交土地出讓價款，并且提供土地出讓價款繳納憑證;或需要繳納稅費的，要依法繳納稅費，同時提交稅費繳納憑證。而實際情況當中，因為我國各地方政府之間對劃撥土地上的房屋所有權轉移的相關政策沒有得到統一和一致，甚至有些政策還存在著不足，導致補交土地出讓價款和相關費用標準也存在不同，筆者認為，就個人住房房屋所有權轉讓、劃撥土地處置以及出讓金繳納等相關問題，地方政府不動產登記部門應嚴格按照《城市房地產轉讓管理規定》（建設部令第96號）的相關文件辦法進行處理。

3.2 處理辦法

一是部分需要繼續具有劃撥地性質的土地，不動產登記機構應準確地對該土地信息登記在不動產登記簿和不動產權證書上，要使該土地信息能時刻查詢到。二是關于補辦出讓手續并補繳出讓金的，不動產登記機構應向地區政府相關部門反映，由地方政府出臺相關政策來進行處理，明確政策意見后，不動產登記機構方可進行辦理不動產登記，實現不動產登記的統一規范。三是對一些經濟適用住房或其他房屋變更為商品房的登記管理辦法，許多房屋所有人需要變更房屋性質時，按照規定， 經濟適用住房、單位集資建房等需要滿5年后，按照相關標準繳納土地收益價款后，不動產登記機構可以對其進行產權變更為商品房，或者辦理國有建設用地使用權轉移登記等。四是關于劃撥國有土地使用權的相關規定。在進行國有土地使用權劃撥時，未經過批準無法用于單獨抵押，權利人只有對依法取得的建筑物進行抵押時，可以把劃撥土地使用權與其一起抵押。因此，不動產登記辦理機構的工作人員面對這種情況時，要注意抵押人出具的資料及相關憑證，如補交土地出讓金憑證，同時，登記人員應在其不動產登記簿、不動產登記證明、不動產權證書上注明“該不動產土地使用權為劃撥土地使用權”，通過這種備注可以讓其他部門了解，當要對房產進行拍賣或者進行抵押時，需要補繳土地出讓金，抵押權人才能有效享受到受償。

4? 結論

不動產統一登記是我國不動產管理的必然結果，它對提高我國不動產管理效率、管理質量具有重要作用。對于不動產登記機構的工作人員來說，因為本身不涉及規則的制定，因此必須嚴格按照相關規定來執行不動產統一登記辦法，對一些模糊不清，過去歷史遺留的問題，應要備注清楚，為以后的登記管理提供便利。

參考文獻：

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