房地產項目的成本核算及成本控制措施

蔣家斌

[摘 要]現代房地產企業在發展過程中面臨著激烈的市場競爭，這使房地產企業在發展過程中，要構建高效的成本管理制度，使房地產企業在具體發展過程中的核心競爭力能夠得到進一步提升，使其可以在激烈的市場競爭中脫穎而出。房地產企業在具體發展期間，要做好成本核算和成本控制，實現精細化成本開發控制，實現對成本的合理控制，最終達到降低成本，提高經濟效益的目的。

[關鍵詞]房地產項目;成本核算;經濟效應;成本控制

1 房地產成本的具體構成

房地產企業的成本構成十分繁雜多樣，主要包括以下七種：①土地取得成本。這是房地產為獲取土地需要投入的成本。②前期工程費。這一部分的支出主要是房地產項目在開發前期為了獲得許可的政府許可費，以及項目招投標代理費、工程前期的勘察、測繪、可行性研究、場地通平、審計、臨時設施搭建等費用成本。③建筑施工成本。這一部分主要是房地產建筑的工程施工、安裝以及精裝修所需費用。④公共配套設施費。所謂公共配套設置就是在項目中，獨立且非營利性的設施，產權歸為全體業主。比如配套的兒童樂園、自行車棚、車位、游泳池等。⑤項目管理費用指的是在房地產項目具體運行期間，在管理方面上的費用支出。⑥營銷費。房地產項目為獲取盈利，需要進行樓盤銷售，這就需要進行營銷，包括售樓處的建設、廣告宣傳、樣板間建設等。⑦借款費用。房地產項目需要大量的資金，企業需要進行借款融資。借款費用就是指借款產生的利息支出、相關手續費等。

2 科學核算房地產成本的方法

2.1 分塊式成本核算法

房地產企業在具體運行期間，要對工程項目成本進行適當劃分，并且要做好相應的成本歸集。通常來說，歸集房地產企業成本時，如果工程項目的成本較大， 在具體問題分析過程中，可以采用分塊的方式對成本對象進行適當區分。

2.2 基于作業成本法的核算方法

在核算時，首先明確房地產項目的主要作業都包括哪些，之后分析各項作業的成本動因，也就是對這項成本造成影響最大的因素。比如施工人員的人力成本，主要的成本動因就是人員的工作時長等。基于作業成本法的成本核算工作就是以成本動因作為主要核算對象，通過這種方式也能幫助企業了解哪些內容主要，對于那些不必要的內容盡量削減支出，還能達到成本控制的目的。

2.3 間接費用的核算方法

核算房地產企業中的間接費用是一項相對比較煩瑣的工作，但是，企業必須做好相應的核算工作，并且要對各項費用進行準確記錄，確保各項核算的各項內容準確無誤。企業可以針對形成的貸款利息，以及用于廣告支付費用都計入資本性支出項目中，從而完成相應的項目核算作業。

2.4 做好竣工作業的核算

從目前我國房地產企業的具體發展情況來看，工程結算作業都是在工程竣工后開始，而從實際情況來看，工程結算作業的開展會受到一些客觀因素的影響，難以完成。此時，房地產可以對“預提費用”進行應用，對還未完工的項目成本進行計算，將其作為依據，做好相應核算工作。

3 做好房地產成本控制合理措施

3.1 項目前期的成本控制

項目前期成本控制主要指的是規范方案設計或擴初方案設計階段，造價工程師要依據測算模型測算項目的具體開發成本，測算結果應當為項目目標成本的具體形成提供成本數據基礎，形成項目成本控制“上限”。對于房地產項目來說，項目工程設計階段，對工程項目的具體造價會造成重要影響，從以往的經驗來看，房地產項目初步設計階段對建筑工程的影響約為65%，而施工圖紙設計對工程的最終影響在25%～35%，建筑工程具體施工前過程中，通過對施工期間采用的技術的分析，能夠節約建筑工程造價的5%～10%，可見，對于房地產企業來說，產品市場定位，以及具體方案的選擇是確定最終成本控制的關鍵。具有實力的大型房地產企業具有自己的設計研究院，其在具體工作開展期間，針對前期成本的控制十分到位。房地產行業中一些龍頭企業，其會在企業內部成立專門的設計研發管理部門，部門在具體工作期間，會依據市場的具體定位，以及目標客戶的實際情況，制定一套詳細的交房配置標準、限額設計，組織專家針對最終采取的設計方案進行詳細研討，做好相應的分析工作。針對采取的不同的結構形式、材料設備類型的選擇、裝修標準評估，依據制訂的方案在技術性上和經濟性上的可行性進行詳細審核，并且要做好相應的評估工作。對于最終方案的選擇，要考慮結構的安全性，以及周邊環境的協調性，最終保證施工組織的高效性，以及整體造價的合理性。造價人員在實際工作開展期間，要對各種方案的成本進行準確測算，同時，要對采用的方案進行積極探討，通過合理的分析，最終提出降低成本的合理化建議。

3.2 工程施工階段的成本控制

（1）采購階段的成本控制。根據工程施工方案對工程建設中應用的材料和設備進行采購，嚴格控制采購的成本支出，首先確定企業的戰略采購框架，在實際采購過程中采取戰略性的方式完成相應的采購工作。針對開發大規模的項目來說，項目建設過程中會應用到大量的材料和設備，因此，在實際采購期間，需要監督采購部門的采購支出情況，確保費用支出的合理，在選擇合作方時，除考慮售價外，建議選擇能夠開具增值稅專用發票的合作方，通過發票能夠抵扣一部分稅款，降低企業成本支出。

（2）施工期間的成本控制。在具體施工期間，若訂立合同時對預估變更進行了預測，在合同發生變更時，應當對該變更是否在預估范圍內進行確定;若沒有進行預測，則要對項目工程的整體成本的影響進行考慮，確定其是否為可控。相應的變更完成后，要及時組織相應的人員，完成相應的驗收，對實施的最終結果進行確認。

3.3 工程竣工期間的造價控制

（1）竣工結算期間需要注意的問題。竣工結算是工程造價控制的最后一個階段，也是工程竣工驗收中的一項重要工程部分，工作人員要提升對該項工作的重視，做好相應的把關作業，保證控制的合理性。具體內容如下：對施工期間的合同進行詳細查看，熟悉施工圖紙，對工程竣工資料進行分析，對工程數量進行詳細核實。對建筑工程施工現場簽證的真實性、合理性等各項內容必須嚴查，具體作業期間，避免不屬于簽證范圍內的被列入工程結算中，并且要對結算過程中出現的各種糾紛進行合理處理。

（2）造價評價需要注意的問題。通常來說，需要做好如下工作：總結工程成本的控制得失，尤其是要對預算目標成本與具體差異和原因等各項內容進行詳細總結。同時，還要對影響項目工程造價的各項因素、成本數據等各項資料內容進行整理，做好相應的歸檔作業，將各項資料內容提煉成關鍵指標，構建數據庫，從而為日后控制工作的開展提供相應的參考標準。實際工作開展期間，要總結出工作開展過程中采用的措施以及相應的努力方向，進而使建筑工程項目造價管理水平得到進一步提升，不斷提高造價控制管理能力。

4 結論

房地產企業在實際發展過程中，做好成本核算和成本控制作業，對于房地產工程項目建設的順利開展能夠起到一定的促進作用，可以降低企業在實際發展過程中的運行成本，進而使企業在具體運營過程中的經濟效益能夠得到進一步提升，促進房地產企業的發展。

參考文獻：

[1]樊迪.房地產開發企業成本對象設置與項目成本核算[J].財會學習，2019（14）：104-106.