公允價值計量對上市公司投資性房地產的影響研究—基于珠海中富實業股份有限公司

萬紅 周玉梅

重慶理工大學

一、公允價值計量的相關概念分析

（一）公允價值的含義

《企業會計準則第39號--公允價值計量》對公允價值的概念做出了解釋：公允價值，是指是指市場參與者在計量日發生的有序交易中，出售一項資產所能收到或者轉移一項負債所需支付的價格。①從定義上而言，“市場參與者”應是非關聯方，不存在特殊利益關系、不存在控制、共同控制或重大影響的交易雙方；“有序交易”應包含公平、自愿和信息對稱等條件，交易雙方都要遵守市場交易的原則，在平等自愿、等價有償、公平誠信的基礎上進行交易，并且交易雙方能夠熟悉了解交易資產的現實或潛在使用用途和市場價值。簡而言之，公允價值就是交易雙方基于公開有效市場而達成的資產價格。投資性房地產應用公允價值計量模式需要滿足兩個條件：一是交易市場是開放的活躍市場，二是能從該市場獲得投資性房地產的價格等相關信息。

（二）公允價值的特征

1.動態性。同一交易在不同時間發生，其交易資產的公允價值可能不一樣，同一交易同一時間在不同的市場交易，交易資產的公允價值也可能不一樣，公允價值是對會計信息的動態反映，能夠對會計信息進行實時更新，及時反映市場的變化，為決策提供最新的信息，有利于提高決策的準確性。因此，動態性是公允價值最根本的特征。

2.估計性。一方面，公允價值一般是根據同類產品價格或采用特殊技術估計得出的，一般都不是實際的交易價格；另一方面，在資產的后續計量中，在沒有實際交易價格的情況下，其資產的計量一般是估計的交易價格，對于沒有市場參考價值的資產，還需要依靠技術去測算估計。估計性是公允價值很重要的特征。

3.相關性和決策有用性。從信息的相關程度來看，如果交易市場是有效的，則所有可獲得的信息和最新的信息都可以通過交易價格來迅速地反映出來，其對預測和決策具有不可置否的相關性；從決策層面來看，公允價值是受市場環境影響的，會隨著市場定價的變化而變化，其決策價值就明顯優于歷史成本。

4.公允性。公允價值是由熟悉市場情況的交易雙方在公平自愿的情況下形成的，以這個價格進行會計計量對交易雙方來說產生的經濟后果都是最公允的、最可接受的。

（三）投資性房地產公允價值計量的應用情況

1.上市公司采用公允價值計量投資性房地產積極性不高

投資性房地產的上市公司數量不斷地增加，尤其是在新會計準則實施以后。2011年我國上市公司只有917家，從事投資性房地產的企業占所有上市公司總數的40%，而到2020年5月我國上市公司數量早已經超過美國，達到了7343家， 投資性房地產的上市公司所占比例也由40%上升到53%，足以看出投資性房地產在經濟社會扮演著不可或缺的角色，隨著房價的持續上升和上市公司數量的不斷增加，越來越多的上市公司加入了炒房大軍的隊伍中。然而，由于房地產的增值保值性，大部分持有投資性房地產上市公式仍然采用保守的成本計量模式，采用公允價值計量的卻很少。通過數據發現，2011年在上市的公司中，采用公允價值計量模式的上市公司寥寥無幾，僅僅只有三十二家，根據能搜集到的數據顯示，五年之后采用公允價值計量的上市公司數量仍然很少，也僅僅只有83家，占持有投資性房地產上市公司數量的比重還不到3%。

從世界大環境來說，我國市場經濟的確還沒到發展成熟的地步，但我們從微觀角度來看，我國房地產確是一直處于一種活躍的狀態，即使政府出臺了各種抑制房價、抑制搶地搶房的政策，但仍然抑制不住大家“炒房”的熱情，這種狀況在北上廣深等城市的上演更加如火如荼。就投資性房地產行業的現狀而言，公允價值計量模式在我國上市公司中的應用還只是零零星星。

二、公允價值計量在珠海中富投資性房地產的應用分析

（一）珠海中富的基本情況

珠海中富實業股份有限公司，是一家生產飲料包裝的高科技技術企業。1982年發起設立， 1996年在深圳證券交易所上市（證券代碼000659），注冊資本128570.25萬。公司主要為客戶提供廣泛的系列飲料包裝方案。目前的產品包括碳酸軟飲料、飲用水和啤酒包裝用PET瓶、PET瓶胚、PVC/OPP標簽、熱縮塑料薄膜、瓶蓋、紙箱和OEM服務。珠海中富不僅是我國PET瓶專業生產技術水平和設備種類領域的“佼佼者”，在經營規模上亦處于行業“領頭羊”地位，為國內外多家知名公司指定的食品飲料包裝材料供應商。在對投資性房地產進行計量時，公司自2012年起就選擇了公允價值。

（二）公允價值計量對會計利潤的影響

公允價值計量投資性房地產，會影響企業的賬務處理，隨之對會計利潤產生影響。本文從以下兩點進行分析：

1.期末公允價值計量對利潤的影響

表1：珠海中富資料（來源于中財網） （單位：萬元）

在報告日，投資性房地產的賬務處理就應該先將公允價值和賬面價值的差額確認為“公允價值變動損益”，最后計入當期損益，當期損益結轉到本年利潤，當公允價值變動損益在貸方時，會增加本年利潤，反之，則會使本年利潤減少。但根據當前的市場情況，炒房的熱潮仍然沒有過去，房地產價格可能還會持續上升，會大大增加公司的利潤。

根據珠海中富的相關財務數據（表1），看出凈利潤的波動很大，公允價值變動凈收益對企業的利潤貢獻也越來越大。一方面，可以看出其2014年、2018年的營業總成本雖然高比營業總收入高，但凈利潤卻很高，很大一部分都是來自公允價值變動收益，甚至超過50%；另一方面，珠海中富2015年和2016年的稅后凈利潤都為負，根據證監會發布的《虧損公司暫停上市和終止上市實施辦法》，企業上市后連續三年凈資產為負的將會被強制退市。在面臨退市的壓力下，2017年的凈利潤一下增加到9092萬，是由于ST中富2017年度簽訂對外出租的租賃協議時起，對資產的后續計量開始采用公允價值，處置非流動資產產生收益0.8億元，處置股權產生收益0.36億元，投資性房地產由于少提折舊和增值部分貢獻利潤1000萬元，確保了企業的利潤來源。

從珠海中富的報表中可得出企業在后續計量時若采用公允價值，會使公司的利潤發生很大的改觀。有時候企業不發生日常經營活動，利潤也會很高，尤其對于投資性房地產占比很高、以前年度虧損很高的上市公司來說效果更顯著。

2.折舊、攤銷和減值準備對利潤的影響

《會計準則》規定如果企業的投資性房地產用公允價值計量，在報告日就應該根據公允價值調整賬面價值，兩者差額確認為當期損益，就不再需要進行折舊或攤銷的計提。珠海中富若按照成本法計量投資性房地產，以賬面價值作為資產的價值，則需要進行大量的計提折舊和攤銷，折舊攤銷計入成本增加營業成本，會使利潤減少。改用公允價值計量之后，不僅可以不用計提折舊和攤銷，減少費用支出，增加利潤，而且資產公允價值收益還能增加利潤，通過對以前年度的追溯調整，可以讓公司報表更加可觀。

（三）公允價值計量對資本結構的影響

表2（來源：中財網） （單位：萬元）

由于投資性房地產的商業性質，使用公允價值計量的投資性房地產價值持續走高，在資產負債表日，投資性房地產按公允價值計量，增加資產總額，從2011年到2018年，投資性房地產的公允價值總體上在持續上升，從剛開始采用公允價值計量到2018年，投資性房地產公允價值增加了31435.45萬元，除了部分新購買的投資性房地產外，更多的是受公允價值變動影響，投資性房地產占總資產的比重也逐年上升，由3.75%增加到12.66%，其中2016年到2017年增幅最大，增加了4.79%，一是由于企業新購買的投資性房地產，二是由于企業將自用資產轉為投資性房地產而增加的。

自用資產轉投資性房地產不僅可以增加資產的價值，同時在資產重估增值時，在增值實現前先計入其他綜合收益，其他綜合收益屬于所有者權益科目，因此資產和所有者權益同時增加，就降低了產權比率和資產負債率，這兩個指標都從2012年開始波動著下降。產權比率和資產負債率作為權衡企業資本結構是否合理的重要指標，可以反映企業基本財務結構是否穩定。產權比率和資產負債率降低提高了珠海中富的償債能力，償債能力越強，越利于企業對外籌資。但珠海中富的資產和利潤有很大部分來源于資產公允價值變動的貢獻，可能誤導投資者，導致企業融資困難、財務風險和經營風險增大。基于這些不利影響，企業要合理的科學評估自身的資本結構是否合理并及時調節。

（四）公允價值計量對納稅的影響

1.初始計量時公允價值計量對投資性房地產納稅幾乎沒有影響。新會計準則發布以前，投資性房地產在資產負債表上的列示是無形資產和固定資產，但在稅法上，沒有對投資性房地產和其他資產進行區別，所以在取得投資性房地產時，不論采用公允價值還是采用成本模式對納稅都沒有影響，但是在資產后續計量中，采用歷史成本進行計量的后果就是經過折舊和攤銷，賬面價值和市場價值會相差很大，考慮到近些年房價持續上漲且居高不下，如果采用歷史成本就會造成資產的賬面價值遠遠低于市場價值，使房地產的價值被嚴重低估，誤導投資者的決策。采用公允價值計量需要先根據稅法有關規定調整折舊額，資產負債表日就會產生由于公允價值變動確認的“公允價值變動損益”，“公允價值變動損益”的凈值計入當期損益，最后對損益進行調整。

2.公允價值計量會對投資性房地產的處置所得納稅產生影響。采用公允價值計量在處置時要把累計公允價值和原本計入所有者權益的金額轉入當期損益，然后對公允價值變動的凈收益進行納稅。

三、總結

通過對珠海中富采用公允價值計量投資性房地產政策所帶來的影響分析，得出公允價值計量模式的使用是一把雙刃劍。好處在于企業可以在一定程度上合理美化企業的利潤表、增加企業利潤，且企業在持有該資產期間的公允價值收益雖然計入利潤卻不會增加當期的稅負；弊端在于以公允價值進行后續計量，那資產負債表日的入賬價值就應該是其公允價值，就需要對公允價值變動損益進行調整，利潤也會受到影響，利潤波動變大，從而凈利潤也會有大幅度的波動，這對企業來說并不是一個好的現象，會給投資者、債權人等利益相關者帶來經營不穩定等錯誤信息，誤導他們的決策，甚至對企業的品牌形象和股價也產生不良影響，對企業的穩定發展是不利的。因此要加強對上市公司公允價值計量的行為規范，完善現行的資產價值評估體系，統一企業集團公允價值信息披露的標準。讓公允價值的應用更加廣泛，早日與國際會計準則接軌。

注釋：

①企業會計準則第 39 號—公允價值計量，第一章第二條。