房地產住宅項目設計管理要點分析

李冰

【摘要】當前，我國正處于社會經濟不斷改革的階段，面對現代化時代的來臨，我國城市化發展不斷深入，但是，我國城市發展也出現了巨大的問題。我國現在是一個發展中國家，城市發展在市場經濟中發揮著極為重要的作用，只有不斷強化對城市住宅質量的監控，才能有效促進房地產住宅項目的建設得到可持續發展。

【關鍵詞】房地產住宅;項目設計;管理要點

房地產住宅項目開發后，項目設計管理成為了最為基礎和關鍵的環節。其需要房地產企業在發展中對設計活動采取有效的管理措施。因設計管理涉及設計與管理兩個方面，故而企業應對此加以重視。

1、設計管理概述

房地產項目開發凝聚了各專業設計專業人員的智慧，設計人員可有效帶動房地產項目的規范化建設，同時提高施工項目的開發建設效率。因此在設計階段，設計人員需充分發揮出自身的作用與價值，并調動設計單位的工作積極性，完善房地產開發項目設計管理工作。

房地產開發中，設計管理工作主要涵蓋房地產項目開發設計階段與房地產項目施工圖設計階段，前者是形成方案報建文本的關鍵時期，后者主要的任務是形成施工圖。兩個階段均需向上級政府部門申報審批，審批合格后方可進行工程建設施工。由于設計管理任務的主要目標存在較大差異，使得項目管理時間、溝通、風險、質量和人力資源等多種因素的協調方式有所不同，因此必須高度重視方案設計中的管理工作。

2、房產項目設計管理的積極意義

建設項目設計人員的主要任務是落實建筑設計。建筑設計中凝結了設計團隊的智慧與經驗，能夠有效增強建筑項目的先進性和實用性，充分滿足人們的個性化及多樣化需求。可以說房地產開發企業項目設計人員對于項目的規劃和設計有著不可忽視的作用，其可協調工程各參建方，保證工程施工的規范性和科學性。項目設計中，房地產開發企業的設計人員需全面控制設計流程，合理分配內部資源，進而調動每個設計工作者的工作積極性，推動項目設計的發展與進步。方案設計和施工圖紙設計是房地產項目開發設計中的兩個階段。方案設計的任務是形成方案報建文本，施工圖紙設計的任務是形成施工圖。二者的成果均應上報給上級政府部門，通過審批后方可施工。建設項目設計管理工作要以方案設計和施工圖設計的階段性成果為基礎開展，二者的基本目標和任務均存在著較大的差異，所以，項目管理執行組織結構和管理的內容也有所不同。不同的階段有不同的管理側重點。在方案設計中，要先擬定招投標任務書，確定招標方案，從而確定方案的報建文本。部分房地產開發企業在方案設計中，一般會投入較多的內部資源與外部資源，使其充分滿足市場發展的基本需要。

3、房地產住宅項目設計管理要點

3.1日常管理工作

在開展設計的時候，設計管理人員應該嚴格對設計流程進行監督和指導，并利用會議、匯報的方法處理各種復雜的技術問題。如果是極為特別的問題，應該讓設計和管理人員進行面對面溝通，共同開展設計工作，設計管理人員應該及時報告設計過程中的問題，方便能夠及時使用最好的處理方法。實行匯報會議的主要目的在于向企業領導層匯報設計進度，并根據設計工作中出現的重要問題進行探討，并向有關技術人員尋求解決方案，保證設計工作能夠得到持續發展。

在實行設計管理的時候，應該按照設計進度強化對階段成果的評審，和對設計項目關鍵點的監督，并且，安排設計管理部門對重點節點進行檢查工作。如果有一些關鍵環節，企業可以組織各單位進行通過討論，如果存在不確定的問題，應該收集各個部門的有效建議，及時發展設計中的缺陷，并采用最合適的方式來處理問題。

3.2任務管理

客戶需求、工程的建設成本和工程的施工周期是企業最為關注的要素，設計單位應將上述要素融入到設計圖紙當中。設計任務書是向設計單位提出要求的書面文件，從而保證設計單位準確、充分地了解房地產開發企業的實際意圖。但如今在項目設計中很多企業并不重視設計任務書，其以口述的方式傳遞對設計單位的要求，設計方案可能面臨多次修改的問題，增加了工程設計的成本，也延長了設計的周期。所以，科學合理的設計任務書可使設計單位更加準確地了解房地產開發企業的意圖，進而有效防止工作中出現多次反復的問題。

3.3設計結果的審核

設計結果審核主要是把設計意圖轉變為圖紙，在房地產住宅項目設計管理的過程中，設計審核是最后一項工作，在這一階段，成功和失敗對后續的設計變更和工程簽證數量具有重要的影響，所以，在設計過程中，房地產企業應該極為關注這項工作。按照設計方案和圖紙的大小，設計方案應提前2-3天發給評審部門，使得審核人員可以詳細了解設計方案，因此來提高審批效率。在開展評審的時候，還應該促進各個部分積極參與，并邀請具有專業水平的專家進行評審，以此來保證評審的有效性。

3.4重視設計審批過程中的溝通管理

設計文件的審批申請不僅關系到審批的成敗，還包含了時間和經濟等問題，有關人員應了解設計文件的審批申請主要是將設計項目提交給政府部門。因為政府部門需要對設計的合法性進行審批，為了能夠有效保證建筑工程的各種工作不斷發展，設計和管理人員應與消防部門保持流程的溝通和交流，并實時跟蹤和監控項目設計的設計和管理人員，結合市場經濟技術指標來適當的調整設計方案。

3.5加強設計變更控制

在開展工程建設環節中，造成設計變更的主要影響因素包含了以下幾個方面：（1）公司原因。因為決策變化等原因，原設計方案與項目定位、運營目標不一致，造成設計方案需要調整;（2）業主需求產生變化到時原產品不匹配，市場營銷部部結合實際狀況提出變更;（3）施工單位因材料、設備等問題，發生變更。如：原材料缺貨，無法及時找到替換材料和新材料等;（4）在工程建設中，施工單位發現設計圖紙的缺陷和明顯的問題。因為設計變更控制工作必須要從變更頻率和處理兩個部分實行控制工作，所以，有必要做好設計方案的編制任務，不斷強化設計流程。

3.6注重設計的整合管理

各房地產公司有必要在住宅項目的設計和管理上加強人力、資本和物質資源的投入，從而提高住宅項目的設計和管理水平，并積極關注住宅項目的設計和管理。而且，企業應該建立有效的區域管理機制，并科學地安排住宅項目設計方案，激勵員工能夠實行有關工作，保證所有工作能夠穩定開展。同時，施工企業也需要根據工程的實際狀況，組成高素質的管理團隊，定期對員工進行培訓。此外，政府部門還應該加強對住宅項目設計管理的經濟投入，保證能夠有效完成設計階段的管理工作。

結語：

總之，房地產開發商應該高度重視房地產住宅項目設計管理要點，全面促進住宅項目設計的進程，并為中國房地產行業打下良好的發展基礎。只有不斷強化設計階段的管理和控制，才可以為后續的建筑施工提供有效的保障。同時，在建筑施工質量問題上，設計階段的管理也是重要的組成部分，有關人員應該貫徹落實住宅項目設計管理要點，從而推動我國建筑行業的健康發展。

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