新收入準則對房地產企業的影響探討

謝海森

摘 要：隨著社會經濟的迅猛發展以及市場環境的變化，現有會計準則中的內容已經無法滿足現代化企業的發展需求，為了完善優化現有會計準則的缺陷問題，使其與國際會計準則的相關內容達到一致，我國出臺了《會計準則第14號——收入（2017）》。由于我國房地產企業因收入確認本身工作較為復雜，新準則的出臺，部分會計處理受新會計準則的影響尤為明顯。基于此，本文首先對現行收入準則和新收入準則的差異進行概述，并且進一步分析新會計準則對房地產企業發展的影響，從而提出對房地產企業的改善建議。

關鍵詞：新收入準則? 房地產企業? 影響

新收入準則對收入的會計處理進行合理有效的完善和調整，其中包括計量實施的時間以及具體方式等。新收入準則的推行，逐步引起了社會大眾的廣泛重視。從實踐角度而言，新收入準則的相關規定會對我國房地產企業業務活動的開展產生較大影響，特別是關于房地產企業預售業務活動的開展。因此房地產企業應當及時抓住發展機遇，保障企業開展財務處理的規劃性，并且不斷完善內部管理體制。

一、現行收入準則與新收入準則的主要差異

（一）現行收入準則和建造合同準則納入新收入準則

我國現行收入準則和建造合同準則目前存在界限不清晰的現象，導致相似的交易采用多種收入確認方式，從而會對企業經營效果以及財務收入確認工作造成影響。新收入準則通過確定一致的收入確認模型，其中涉及到多種收入確認的核心點，繼而有效替代了當前存在的建造合同準則，制定出一致的衡量標準，進一步規范和客戶的合同所產生的收入。

（二）將控制權轉移作為收入確認時點的判斷

關于我國當前實行的收入準則，企業在提供服務或者銷售產品后，實務中會對企業銷售以及提供服務在確認后是否進行相關風險利潤的轉移做出正確的判斷，但是根據新收入準則制定的相關規定，則需要結合“五步法模型”針對企業收入判斷是否滿足相關條件，重點要求是進行識別義務過程中，有效識別可會是否獲得資產管控權，合同首先就需要對其中涉及的單項履約義務進行識別，并且明確單項履行義務具體是在某一階段還是某一時間點實行的。同時，還需要注重近時間段內多份合同，是否滿足合同結合的相關要求。

二、新收入準則對房地產企業的影響

（一）收入確認層面

根據現行收入準則，房地產企業收入確認時點主要在開發企業和客戶辦理房屋交付手續時，一次性確認銷售收入。然而關于新收入準則，需要結合“五步模型法”，在符合確認收入的相關規定時可以提前對落實到位的內容確認收入。企業在實行新收入準則后，房地產企業可以根據既定銷售合同的內容，對企業建設階段的項目作出判斷，滿足要求的進行確認收入，而不同于企業現存準則一次性確認收入，新收入準則會提前進行確認收入。

（二）財務報表層面

其一，企業資產負債表。與現有準則相比，新收入準則的資產負債表中增加“合同資產”“合同負債”等相關項目。其中合同資產主要體現的是企業已經按照合同義務履行相關內容，但是還未收到客戶的款項。而合同負債主要體現的是已經收到客戶預付款項，但是企業還未開始實施合同內容。由于受新收入準則內容以及規定的影響，不僅多增加了“合同資產”和“合同負債”兩項內容，而且需要重新對資產負債表中的其余科目內容進行分類、改善，例如“存貨”、“預收款項”等內容。

其二，利潤表。新收入準則，對是否屬于在某一時段內履行履約義務，第三天表述“企業履約過程中所產出的商品具有不可替代用途，且該企業在整個合同期間內有權就累計至今已完成的履約部分收取款項”，則屬于時段履約義務。就從利潤表來看，房地產企業推行新收入準則不僅會對企業利潤表數據信息產生一定的影響，還會引發新收入準則和收入迅速增加的猜想，但是在新收入準則下，保障了財務信息的及時性，從長期來看，有助于財務報表反映企業實際經營成果的作用，提升了財務報表為企業做經營決策的支撐作用。

（三）房地產企業需要加強對財務工作人員培訓力度

新收入準則的引進使得收入確認數值和時間點都出現了變動，而且一定程度上會導致財務報表披露信息的變動。基于這種情況，需要加強對財務工作人員培訓力度，一方面，使工作人員對新收入準則的相關要求具有明確的了解，更新自身財務知識結構;另一方面注重其職業道德培養工作，實際工作過程中嚴格按照相關要求執行。

三、對房地產企業改善的建議

（一）強化相關政策內容的了解和學習

首先，需要提高房地產企業財務管理工作人員的綜合素養。在實行新收入準則過程中，財務工作人員是其中的主要參與人員，應當利用企業的各項資源，深入掌握學習相關理論知識，并且對相關政策內容展開學習，高效實行新收入準則為企業創建最大化價值。其次，管理層是企業經營發展的引導力量，因而需要從自身開始，以身作則，對相關政策內容積極進行學習，充分的掌握新收入準則的主要內容，從而有助于企業管理層有效的開展決策活動，制定合理規范的經營規劃，構成良好的工作環境。

（二）改變企業現有的經營管理模式

由于房地產企業引進且應用新收入準則，使得房地產企業當前的經營管理模式都無法滿足企業實際的發展情況及需求，所以，為了有效提升企業的文化價值，穩定企業在市場環境當中的地位，房地產企業應當針對當前的經營管理模式，提出其中具有優勢的精華部分，摒棄其中陳舊化的理念，優化改善現有經營管理模式，構建共生平臺，企業通過統一類型企業之間相互合作的方式，實現共贏。

（三）構建科學的信息管理制度

企業構建科學的信息管理機制，不僅能夠提升企業財務人員核算工作效率，還能夠提升企業各部門之間的協作性，不斷加強各部門之間的交流溝通，從而有助于達到“1+1>2”的效果。關于信息管理機制的構建，一方面，企業需要將各項目相關的數據信息錄入到企業信息管理系統當中，企業財務部門工作人員需要對各項目信息具有充分的了解，從而提升收入確認的精確性和實效性;另一方面，信息系統有助于實現企業財務資源信息共享，從而進一步開展核算工作，提高企業工作效率同時降低企業經營成本。

四、結束語

綜上所述，新收入準則的推行是我國會計準則和國際財務報告準則共同發展的重要措施，全面性提高我國會計信息的質量的同時有利于資本市場穩定發展。我國房地產企業應當明確意識到自身定位，優化完善企業經營管理模式，健全企業財務管理系統，充分理解我國實行的相關政策內容。房地產企業應當將企業自身、監管人員以及信息使用者進行高度結合，共同促進新收入準則的應用，使其能夠最大化發揮效用。

參考文獻

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