疫情沖擊房市的四點思考

即使預測能力再強，估計也沒有人預測到鼠年開年中國會遭遇一場如此嚴重的疫情。截至筆者寫作此專欄時，湖北那邊還有三位數，而湖北之外確診病例已經降至個位數。如果一切順利，估計見刊之日，全國疫情已經取得階段性勝利。

這次疫情對全國經濟乃至世界經濟影響很大，其影響遠非2003年的SARS可比。今時不同往日，經濟周期、產業結構、外部環境都截然不同。限于專欄主旨，本期我們談談這場疫情對房地產市場諸多領域的沖擊，不可能面面俱到，就談四點吧。

首先，從最基本的供求分析框架來看，這場疫情對供求都有不利的影響。從供給方面來看，由于復工時間推遲和防疫成本上升（建筑工人集中居住方式無法滿足防疫要求），很多開發商新增供給會被迫減少;從需求方面看，由于疫情對各行各業尤其是線下服務業和外貿沖擊嚴重，許多人的收人會減少，這會推遲甚至取消購房計劃。有些人可能會認為在疫情結束之后會有所謂的“報復性消費”并反映到房市上，這個還是不要期待了，免得失望更大。在供求雙方都面臨不利沖擊時，成交量自然很不好看。至于價格，理論上要看誰受到的沖擊更大，這個很難判斷。不過由于房市成交量和價格往往是正相關的，成交量下行會拖累價格下行。有鑒于此，我對今年的總體房價也不看好。

這種旗幟鮮明的方向性預測總是很容易被打臉，因為中國房地產市場向來被譽為“政策市”。政策一旦發生方向性變化，原來的預測結果很容易出現偏差，使得預測者狼狽不堪下不了臺。真正合理的判斷還要考慮政策的變化。由于這場疫情對經濟增長和房地產市場的不利影響如此嚴重，地方政府確實有動機和激勵放松調控。比如河南省駐馬店出臺的文件中將住房公積金貸款額度由45萬元上升到50萬元;首套房公積金貸款最低首付比例由30%下調為20%;再比如浙商銀行調整非限購區域（杭州市臨安區）的貸款政策，首套房首付比例從原來的30%調至20%。盡管這兩個看似放松調控的措施都被當地叫停，但其他一些城市的類似措施如衡陽、欽州和撫州的契稅補貼，南寧、鎮江放松住房公積金購買二套房和第二次申請住房公積金貸款首付比例，東莞提高住房公積金貸款額度和延長貸款年限等，這些政策并沒有被叫停而是全部過關。

一些網絡評論將上述政策調整當作是地方政府放松調控，并認為違背了中央政府“房住不炒”“不將房地產作為短期刺激經濟增長的手段”的宗旨。在筆者看來，這種看法是有問題的。在過去3年中，房地產本來就被死死地摁在地上，這場疫情又相當于給房地產胸口加了一塊大石頭。即使沒有這場疫情，政策本來就應該有所調整。原有的高標準調控比賽式監管本來就有調整的必要。對以往政策的局部調整只不過是對沖疫情帶來的不利沖擊，這些政策能否徹底移除胸口巨石尚未可知，實在是沒有必要一律叫停。在2019年11月的專欄中，筆者曾預測說“明年（2020年）的房地產開發投資不大可能維持類似今年（2019年）的增長，房地產投資的穩定器功能維持不了多久了，如果調控部門對經濟增長賦予更大權重，筆者繼續預期2020年的房地產調控會有實質性的松動”?，F在看來，筆者的這個判斷雖得到應驗，但純屬貪天之功，沒有疫情這塊巨石，地方政府回歸正常的調控肯定會面臨更大的阻力。至于這些政策的局部調整是否會進一步朝向徹底取消限購全面放松限貸，如2014年下半年930新政那樣，這個可能性不大。在宏觀層面，2月20日的5年期的LPR下降了5個基點，利率下降幅度雖然不及預期，但未來預期還會下行。這一點也符合筆者在《低利率時代的房貸利率新規》（《中國房地產》2019年第10期）對未來利率下行的判斷。

其次，這場疫情并不會改變城市分化的大趨勢。在這場疫情中，一些專家反思大城市發展模式對疫情防治的弊端，認為疫情結束之后人們的心理會對大城市這種高密度的工作生活和居住方式有抵觸，從而影響到大城市的房地產市場。這種反思除了對高層公寓畸形發展帶來防疫困難我頗為認可外，其他反思我認為是沒有多少價值的。疫情并非年年有，大城市才有更雄厚的公共衛生基礎設施。更不能因為某一個大城市治理能力短板而否認大城市的吸引力。從世界城市史來看，類似新冠肺炎這樣嚴重的疫情多了，但并沒有阻擋城市規模擴張的腳步。在工業革命初期，倫敦污染、擁擠、犯罪、傳染病嚴重，工人的預期壽命和健康水平甚至不如農民，但倫敦發展軌跡大家有目共睹。所以，不要認為這場疫情之后中小城市會受到人們的青睞，即使是短期的利好都不會有。不要把這場疫情看作是中小城市的機會。注意，我并不是說中小城市沒有未來，我曾在《搶人大戰與房地產市場的未來》（《中國房地產》2019年第7期）講過中小城市的機會在哪里。不過，大城市之間短期也會有分化。城市治理能力的差異會反映到房地產市場上，一些人可能會因為某些大城市治理能力實在是令人失望而用腳投票，這肯定會短期沖擊到當地的房地產需求。至于有人說這永久改變了新一線城市的競爭格局，這個我覺得還需要時間來證明。

再次，疫情暴露出“租售同權”面臨著新的困擾。在過去的兩個月，“租客”成了一個尷尬的身份，北京、杭州、西安、寧波、南京、蘇州等多個城市，相繼出現了以防范疫情為由，對無論是否來自疫區、身體是否健康的租客一律禁入、勸返的事件。就連杭州這樣號稱“精細化治理”的樣板城市也忝列其中，可見這種做法具有普遍性。對于這種于情于理于法都不相合的事情，我實在是懶得批駁。我在兩年前曾說，租售同權的困難在于政府提供的公共服務短缺，需要調整公共支出結構才能緩解（見《公共產品短缺與租賃市場建設》《中國房地產》2018年第4期）。但現在看來，本來以為天經地義不是個事的反而成了棘手問題。城市政府疫情防控能力不足，將權力下放到社區或物業這是可以接受的，中國的物業公司本來就承擔了一些如綠化、衛生、治安等公共服務的責任，但社區和物業自我賦權無限擴張權力并侵犯租客權利就是惡政，而地方政府卻不及時制止也有懶政之嫌，對此沒有必要以疫情防控壓力大來為其開脫。王陽明講，“破山中賊易，破心中賊難”。在租售同權這個問題上，真正的困難看來不僅僅是調整政府支出結構，還包括我們在心理上是否承認權力的邊界和尊重他人的合法權利。

最后，講一點題外話。在疫情初期，對于政府主張輕癥患者居家隔離，也可能是職業病犯了，我在一個群里直接發問，家里如果沒有兩套房如何才能居家隔離？只有一套房居家隔離肯定不現實，風險太大了。這是否意味著風險規避者應該有兩套房作為居家隔離之用呢？即使你有錢，這也是很難的選擇。因為一個風險規避者理論上是不會投資并擁有多套房產的（房價波動性很大），如果需要居家隔離客觀上又需要兩套房。如何解決這個兩難選擇？我也沒有好方案。幸好后來的方艙醫院開建應收盡收徹底解決了筆者的這個擔憂，可見城市政府公共治理能力和水平的提高能降低我們每個人的風險，絕不僅僅是解決家庭沒有隔離房的窘境，而這無疑還有很長的路要走。

作者簡介：趙奉軍，經濟學博士，杭州師范大學阿里巴巴商學院副教授。