淺析不動產登記中的婚姻關系審查

姜志清 曹曉煒

摘要：不動產登記中的婚姻關系審查，一直是登記機構的工作重點。綜合考慮當地登記基礎、行政環境等因素，各地登記機構都提出了一定審查要求，對隱性不動產權利人的合法權益，起到了有力保護作用如何在更短時間內利用更少材料及有限登記調查來完成婚姻關系審查，已成為登記機構的工作難點。為探索順應當前政務服務發展趨勢并滿足不動產登記工作要求的婚姻關系審查方式，減輕登記機構工作負擔，合理規避訴訟、復議風險，從當前不動產登記中婚姻關系審查現狀入手，結合相關法律法規和登記工作實踐進行分析，對不動產登記中婚姻審查方式提出具體建議

關鍵詞：不動產登記;婚姻關系;審查

中圖分類號：F293

文獻標識碼：c

文章編號：1001-9138-（2020）04-0043-47

收稿日期：2020-02-15

《婚姻法》關于夫妻財產的規定，使得婚姻關系一直是不動產登記審查的重點。各地登記機構從自身登記安全出發，將很多資源用于厘清婚姻關系以明晰不動產權利歸屬，對隱性不動產權利人的合法權益提供了有利保障。隨著登記實踐不斷推進，在實質審或形式審的爭論中，不動產登記機構職責被明確為合理審慎;婚姻關系是否審及如何審，如何合理節約登記資源且審慎避免登記風險，迫使不動產登記中婚姻關系審查進行變革。

1不動產登記中婚姻關系審查方式的變遷

隨著《婚姻法》多次修訂完善及配套司法解釋出臺，對于不動產登記中婚姻關系審查，登記機構認識不斷深入，對應婚姻關系審查方式也不斷更新。

一是寬進嚴出。從上世紀80年代末總登記延續至2001年新《婚姻法》施行，登記機構普遍持實質審標準，認為不動產是夫妻共同財產需雙方共同處分，通過婚姻關系審查以保護隱形權利人。具體為：因不動產取得申請登記，尊重不動產交易習慣，登記機構不審查債權協議等記載的權利人婚姻狀況，僅依申請將不動產權利登記至申請人。因不動產處分申請登記，需權證記載的申請人提交婚姻狀況證明，以明確是否存在不動產權利共有人;如不動產系婚姻關系存續期間取得，需配偶作為共有人共同申請。

二是嚴進寬出。從2001年新《婚姻法》施行延續至2010年司法解釋《關于審理房屋登記案件的若干問題的規定》出臺;《婚姻法》強調了財產（含不動產）約定的重要性，期間出臺的《物權法》提出了按登記簿處分不動產的要求。登記機構已不再持實質審標準，從不動產約定、按簿處分和滿足形式審要求出發，采取如下方式：因不動產取得申請登記，登記機構審查債權協議等記載的權利人婚姻狀況;如不動產系婚姻關系存續期間取得，要求夫妻雙方約定不動產歸屬，并按約定及申請將不動產權利登記至一方或雙方。因不動產處分申請登記的，簿載權利人不需提交婚姻狀況證明，僅持有效身份證明辦理。

三是寬進寬出。從2010年司法解釋《關于審理房屋登記案件的若干問題的規定》出臺至今。該司法解釋明確了登記機構的合理審慎職責，結束了持續已久的實質審和形式審的爭論。登記機構按合理審慎要求，認為婚姻關系審查非登記職能且易侵犯申請人隱私，合理不足而審慎有余，因此采取了如下方式：因不動產取得申請登記，登記機構不審查債權協議等記載的權利人婚姻狀況，依申請將不動產權利登記在申請人名下;因不動產處分申請登記，簿載權利人不需提交婚姻狀況證明，僅持有效身份證明辦理。

“寬進嚴出”和“嚴進寬出”審查方式，通過強行將隱性共有人顯性化，能有效保護法律意識不強、信息獲取不暢的權利人，仍被多數登記機構采用?！皩掃M寬出”審查方式，很大程度減輕了登記審累，江蘇、浙江、廣東等部分行政服務效能提升較快地區的登記機構，已逐步采用該方式。

2“寬進嚴出”和“嚴進寬出”審查方式存在多種弊端

“寬進嚴出”和“嚴進寬出”審查方式中，登記機構承擔了繁雜婚姻關系審查責任，因缺少法律法規支撐和婚姻登記、戶籍管理等信息支持，易造成“登記難”“登記慢”，不能有效滿足不動產登記便民服務要求。

2.1信息核實難

一是婚姻登記機構多，信息來源難以判斷?；橐龅怯浻械脑诮值擂k事處，有的在鄉鎮一級政府，有的在民政部門，還有涉外婚姻，很不統一、無法判斷。

二是婚姻狀況證明文件多，信息載體難以把握。未婚證明，有戶口簿、無婚姻登記證明等;已婚證明，有結婚證、戶口簿、街道（居委會）證明等;離異未再婚，有離婚證、法院判決書等;喪偶未再婚，有戶籍底冊、死亡證明等;紛繁復雜，難以把握。

三是缺少部門支持，信息被屏蔽。2015年9月起，民政部門不再出具無婚姻登記記錄證明;2018年6月，國務院全面清理各類證明事項，取消了部分證明的開具;在缺少民政、公安等相關部門支持下，信息渠道被堵塞，登記機構及時通過登記調查也難以獲得回應和更有效信息，增加了登記核準難度。

2.2審查工作難

一是缺少法律法規支持，審查依據備受質疑。不動產登記審查婚姻關系，沒有明確登記相關法律法規作依據，易引發登記申請人質疑并使登記人員陷入難以應對的困境。

二是登記資源幾近飽和，難以支撐審查方式。隨著房地產市場的快速發展，不動產登記需求巨大且呈逐年增加態勢，各地采取一窗受理、全城通辦等措施盡力滿足登記需求，登記資源幾近飽和且呈疲態;而婚姻關系審查，工作量大、面廣、繁雜，長期形成的登記資源高消費模式已難以為繼，不利于登記窗口生態良性發展。

三是隊伍建設滯后，登記風險加大。目前登記，隊伍建設滯后，窗口登記人員多為勞務派遣人員，收入相對有限、流動相對頻繁、業務能力和責任意識偏弱，很難承受婚姻關系審查壓力，易出現審查流于形式的情況，導致登記風險加大。

2.3標準確定難

一是登記、司法口徑不一，登記機構難以掌握審查邊界。司法解釋提及登記機構應當履行合理審慎審查義務，僅作原則規定，未對合理審慎進行明確界定和詳細要求。在審查范圍和程度等方面，登記機構難以掌握審查邊界，一般延續以往做法并略有突破，但仍與司法審查口徑不一，易導致案件敗訴及登記賠償。

二是司法系統內部口徑不一，登記機構難以確定審查標準。不同地區司法機關、上下級司法機關、同一司法機關不同司法人員，對登記機構合理審慎審查義務沒有統一的標準和尺度。不動產登記行政個案中，在登記機構申請材料收取是否齊全、登記審查是否合理審慎、登記調查是夠盡責等事項上，分歧頗多甚至出現“一案兩判”情況，讓登記機構無法參照、無所適從。

3“寬進嚴出”“嚴進寬出”審查方式已不適應不動產登記發展要求

隨著經濟不斷發展，公民自治意識逐漸提高，已從“有困難找政府”轉向“我的權利我做主”，登記機構服務隨之應向“便民利民、簡化流程”方向轉變?！皩掃M嚴出”和“嚴進寬出”審查方式，通過公權力介入公民個人事務，雖是可行性過渡手段，但已不適應不動產登記發展要求。

3.1婚姻關系審查于法無據

一是婚姻關系審查不是登記機構職責。《物權法》第9條規定，不動產登記是以“物權公示”為目的的行政行為。而以民事法律為基礎進行物權裁判，系司法權范疇。登記機構對婚姻關系進行審查裁判并以此為據確認權利歸屬，不僅是對《婚姻法》的機械適用，也超越了登記機構公示物權的法定職責。

二是婚姻關系審查不是登記機構法定審查義務?！恫粍赢a登記暫行條例》第18條規定：不動產登記機構受理不動產登記申請的，應當按照下列要求進行查驗：（一）不動產界址、空間界限、面積等材料與申請登記的不動產狀況是否一致：（二）有關證明材料、文件與申請登記的內容是否一致;（三）登記申請是否違反法律、行政法規規定。即登記機構沒有法定婚姻關系審查義務，應按“申請為主、詢問為輔”原則進行登記，把選擇是否申請登記、如何登記的權利，交還給具有相應法律知識基礎、能從自身利益出發作出合理選擇的申請人，減少不必要的登記資源消耗，提高工作效率。

三是物權法排除登記機構婚姻關系審查義務。《物權法》第21條規定：當事人提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的，應當承擔賠償責任。即在登記機構不審查婚姻關系的情況下，因申請人隱瞞共有人造成他人損失的，申請人應承擔虛假申請導致的民事賠償責任，間接排除了登記機構對民事法律關系的實質審查義務，減輕了登記人員壓力。

3.2婚姻關系審查不具現實意義

一是婚后取得與共同財產沒有因果關系。申請人的婚姻狀況，并不是其擁有不動產的前提?！痘橐龇ā返?9條規定：夫妻可以約定婚姻關系存續期間所得的財產以及婚前財產歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。因此，夫妻間不動產權利歸屬既遵循法定和約定原則，可按約定原則對不動產進行約定，對應不動產權利可有單獨所有、共同共有、按份共有等多種形式。因此，婚后取得與共同財產沒有因果關系，僅根據婚姻登記和不動產取得時點，將“婚前取得”與“單獨所有”“婚后取得”與“共同共有、按份共有”劃上等號，并不準確。

二是婚姻關系審查會違背民事意思自治。不動產權利歸屬，按民事意思自治原則，夫妻雙方自有安排，并已明確單獨所有、共同共有、按份共有等形式。登記機構僅有按《物權法》及有關登記規定，根據夫妻雙方事先確定的不動產權利歸屬辦理物權轉移登記的職責，物權變動不是由登記推動，登記并不創設物權。通過婚姻關系審查，強行明確婚后財產歸屬，有侵犯申請人隱私的嫌疑，干涉了夫妻關系和雙方權利;而且申請人可能會根據自身需要，通過虛假申請單方改變早已達成的雙方合意，造成登記錯誤。

三是婚姻關系審查會給中國式婚姻帶來沖擊。在大部分中國式婚姻中，為維護感情倫理，夫妻通?；乇茇敭a分配，避免以財產度量感情，減少經濟利益對家庭關系、倫理的沖擊。多數情況下，不動產真實權屬狀況僅限于夫妻之間，物權外觀有時與之分離。因此，登記實踐中，應對婚姻家庭領域內的意思自治保持適度克制與寬容，不應過分苛求權利外觀形式。如當事人之間存在約定，應盡量對其效力予以認可，使符合真實意思表示的財產約定在當事人之間形成拘束力。

四是婚姻關系審查僅是不動產權利保護途徑之一。不進行婚姻關系審查，是給申請人充分選擇空間，并未忽視隱性共有人權利。隱形權利人合法權益，可通過法定途徑救濟。在雙方無約定情況下，婚后所得財產為夫妻共有，即使不動產僅登記在一方名下，也不能排除另一方共有權。不動產登記簿具有推定力，但并非一定正確且不可推翻。如登記簿所記載與真實權利狀況不一致，則真實權利人可在證明登記錯誤后，按程序申請更正登記及異議登記，或通過民訴維權?；橐鲫P系審查，只是權利保護手段之一，并非不可或缺;在保護力度和維權效率上，也有所欠缺。

4“寬進寬出”審查方式成為不動產登記中婚姻關系審查主流方向

“寬進寬出”審查方式，取消了婚姻關系審查，減輕了登記審累，提高了不動產登記效率，提升了申請人的滿意度和獲得感。在國家簡政放權、提升行政效能的大趨勢下，已成為不動產登記中婚姻關系審查的內在和主動要求。同時，根據合理審慎要求，取消婚姻關系審查，并不意味登記機構可以對婚姻關系材料不管不問。在實際操作中，還應區別對待。

4.1區別對待不同業務

一是因婚姻關系變動產生物權變動的，仍需審查婚姻關系文件及相關債權協議。如離婚時不動產分割協議而發生的物權轉移等，仍需審查婚姻關系。

二是物權變動必須以婚姻關系審查為依據的，仍需審查婚姻關系文件。如非公證繼承（受遺贈）轉移登記業務，繼承關系必須以被繼承人婚姻關系和家庭關系審查為依據，仍需審查婚姻關系。

三是物權變動與婚姻關系變動無關的，不再審查婚姻關系文件。如買賣、贈與、抵押等申請不動產登記，登記機構以登記簿記載、登記原因證明文件為依據辦理登記，不再審查申請人婚姻狀況。

4.2尊重歷史與時俱進

一是對“寬進嚴出”方式下完成的登記，在后續處分登記中，隱性權利人已在登記檔案中留痕的，從滿足形式審的基本要求出發，仍需審查婚姻關系。

二是對“嚴進寬出”方式下完成的登記，可不審查婚姻關系。

三是對“寬進寬出”方式實施后，首次申請登記的，如其他不動產單元登記檔案中載有基于婚姻關系的隱性權利人，仍需審查申請人現階段婚姻關系;已辦登記的，不再審查婚姻關系。

4.3鼓勵群眾合理維權

登記機構廣泛運用各種媒體，宣傳相關法律知識，鼓勵群眾自發合理維權。通過報紙、電視、微信等，公告不動產登記中婚姻關系審查改革方案，告知改革時間、事項和維權途徑。通過政府熱線、社區服務等公務活動，在線或實地公告改革方案、發布維權提示、解答難點問題。在政府統一政務服務平臺、登記機構官網、各登記服務點、各代辦服務點提供改革后的登記服務方案和服務措施。

4.4積極爭取司法支持

一是主動銜接司法，統一審查標準。登記機構積極主動向司法機關闡明婚姻關系審查改革方向、依據和內容，彌補雙方在法律理解和適用上的差距，保持司法審查標準和登記審查業務的有效銜接和統一，維護司法權威和登記公信力。

二是推動民訴優先，暢通維權渠道。積極爭取司法機關支持，對申請人虛假申請等非登記機構過錯導致的登記錯誤，鼓勵民訴維權、倡導民訴優先，引導當事人通過民訴途徑而非行訴途徑維權，減輕登記機構訴累，切實保障人民群眾合法權益和財產安全。

參考文獻：

1.黃詩林.夫妻不動產實名制登記：統計與管理2006.11

2.王忠 朱偉.夫妻約定財產制下的不動產物權變動人民司法.2015.04

作者簡介：姜志清，南通市不動產登記中心主任。

曹曉煒，南通市不動產登記中心法規科科長。