用轉移登記還是更正登記

某市登記機構詢問：張某以李某的名義買房（房款、契稅等所有費用都是由張某支付）并由李某申請登記，當時提交的包括買房合同在內的所有登記文件均顯示李某為買房人，我們依據這一申請將產權登記在了李某名下。3年以后，張某想把這套房子出賣，但是李某不同意，不愿配合買房戶辦理房產過戶手續。經法院判決，確認登記在李某名下的房屋實際權利人應為張某，李某未上訴。現在張某帶著法院判決書和判決書已生效的證明來申請辦理更名手續。問：這一起業務我們應該辦理更正登記還是轉移登記？

金紹達：在實際工作中，登記錯誤主要有以下幾種原因：一是因申請人提供虛假材料導致登記錯誤;二是兇登記機構工作中的疏漏造成的登記錯誤;三是人民法院、仲裁委員會生效的法律文書確定的權利和登記簿所記載的權利不一致。世界各國和地區對登記錯誤范圍的規定并不完全一致。日本和我國臺灣地區規定是將登記機關登記過程中的瑕疵導致登記簿記載與真實狀況不一致作為登記錯誤，實行的是狹義的登記錯誤;而德國、瑞士等國規定，登記錯誤除了上述原因外，還包括登記過程并無瑕疵，而事后登記文件被法院認定無效或撤銷這類情形。

我國《物權法》第19條規定：“權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記”。“更正登記的目的是……許可真正的權利人或者利害關系人依據真正的權利狀態對不動產登記簿記載的內容進行更正”（全國人大法工委編《中華人民共和國物權法釋義》第59頁）。可見，我國現行登記制度實行的是廣義的登記錯誤。

在本例中，李某的登記申請與其提交的登記文件內容完全一致，登記機構在登記過程中并無過錯。但是人民法院查明實際購房人不是李某時，確認登記在李某名下的房屋權利人應為張某。該判決書生效后，張某就已經在法律上成為房屋所有權人，而登記簿仍然記載為李某所有，形成了登記簿記載與實際權利狀態不一致。

這一起業務為何不用轉移登記來糾正？一是《不動產登記暫行條例實施細則》第27條規定適用的范圍首先應是“不動產權利轉移”，而不動產權利轉移是不動產權利從一個權利人轉移到另一個權利人。而本例中人民法院查明實際購房者并不是李某后，不承認李某所登記權利的合法性，即李某并非不動產權利人，因而不存在不動產權利從一個權利人轉移到另一個權利人的情形。二是憑人民法院生效法律文書申請的并不一定就是轉移登記。《不動產登記操作規范（試行）》就明確規定了：“人民法院、仲裁委員會生效法律文書等確定的不動產權利歸屬、內容與不動產登記簿記載的權利狀況不一致的，當事人可以申請更正登記”（16.1.1）。所以，應當南權利人張某依據真正的權利狀態申請更正登記。