農村集體建設用地使用權合理流轉機制研究

亓志華 河南省遂平縣自然資源局鳳鳴谷風景區國土所

農村集體建設用地使用權的流轉對于優化土地利用率、盤活建設用地存量產生積極影響，也能促進農民群眾合法權益的維護，能夠為集體建設用地集約化利用目標的實現奠定基礎，有助于促進集體建設用地使用率的逐步增強。因此在鄉村振興戰略貫徹落實的背景下，十分有必要結合農村集體建設用地使用權流轉情況進行分析，積極探索完善流轉機制的建設，提高流轉效能，為農村地區經濟建設活動的穩定發展創造條件。

一、農村集體建設用地使用權流轉的主要形式

對農村集體建設用地使用權流轉的基本表現形式進行分析，發現涉及到多種類型，不同的流轉形式對流轉要求不盡相同。（1）集體經濟組織直接對集體建設用地使用權進行轉讓和出租；（2）農村房屋產權人出租和轉讓房產過程中連帶轉讓土地使用權；（3）鄉村企業兼并和改制過程中集體建設用地使用權的出租和轉讓；（4）農村集體經濟組織將集體建設用地使用權作價入股或者采取聯營的方式創辦新企業；（5）農村集體經濟組織通過使用合作開放的方式建設開發項目；（6）經過征用和補辦手續后轉變為國有土地并進行轉讓出租；7）受到企業破產清算等原因影響在司法裁定后出現使用權流轉。新時期結合鄉村振興戰略深入貫徹落實的要求推進農村集體建設用地使用權流轉工作的科學穩定開展，能深化農村經濟改革活動，對于農村土地管理工作效益的提升也產生著相應的積極影響。

二、農村集體建設用地使用權流轉機制建設存在的問題

在對當前農村集體建設用地使用權流轉基本形式形成初步認識的基礎上，為了能深入系統的開展農村集體建設用地使用權流轉工作，還應該對現有流轉工作中涉及到的問題進行分析，把握流轉機制建設現狀，為流轉機制的全新構建提供理論參考。具體分析，在全面推進鄉村振興戰略和美麗新中國建設的背景下，社會建設實踐中對農村土地的需求量不斷提升，大規模土地征用潮流隨之出現，在此過程中不可避免會涉及到農村集體建設用地使用權流轉方面的問題，導致集體建設用地使用權流轉缺乏規范性，無法實現對農村集體建設用地的集約化利用。具體問題如利用修水渠、修剪道路機會占用土地、在建新房的過程中占用土地，甚至出現了占用耕地的情況，嚴重損害了農民群眾的利益，也不利于國家集體財產的保護。因此要注意在全國范圍內積極推進農村土地流轉，針對集體建設用地使用權流轉工作中遇到的問題以及流轉需求探索流轉機制建設，促進集體建設用地使用權流轉呈現出常態化發展態勢，突出綜合管理效能，為鄉村振興工作的優化開展奠定基礎。

三、農村集體建設用地使用權合理流轉機制建設措施

在對農村經濟建設中集體建設用地使用權合理流轉機制建設存在問題形成初步認識的基礎上，新時期為了能增強集體建設用地使用權流轉的科學性和可靠性，還要結合具體問題進行分析，制定流轉機制建設和實施的措施，支持鄉村振興戰略優化貫徹落實。下面就從政策導向機制以及配套改革機制建設角度進行系統解析：

（一）集體建設用地使用權合理流轉政策導向機制建設

政策導向機制的建設能為集體建設用地使用權合理流轉工作的開展提供良好的政策支持，因此結合中共中央關于全面深化改革提出的要求，新時期在建設城鄉統一用地市場的過程中，要結合農村地區集體經營性建設用地租賃、使用等具體情況制定完善的政策，促進健全體制的構建，助力集體建設用地使用權流轉工作優化開展，爭取在農村地區范圍內形成以工促農、以城帶鄉的良好發展格局，促進新型城鄉關系體系的構建，讓農民群眾也能共享社會主義現代化發展成果。實際推進政策導向機制建設的過程中，可以結合具體情況進行系統分析：首先，要促進新型農業經營體系的構建，對農業經營方式進行創新，堅持農村集體建設用地使用權歸集體所有，并依法維護農民群眾土地承包和經營方面的權力，鼓勵承包經營權在公開市場上流轉。其次，全面推進小城市落戶開放化管理，積極推進戶籍制度改革，對大城市和特大城市人口規模進行嚴格的控制，從嚴對城市建設用地供給進行管理，優化城市建設用地使用率。最后，統一城鄉建設用地市場，允許農村集體經營性建設用地出租轉讓，縮小征地范圍，對征地程序實施規范化管理，構建征地多元保障機制，允許農村集體土地國有土地實現同等入市的目標。如此就能發揮政策導向機制的重要作用，提升集體建設用地合理流轉效果，突出綜合流轉效能。

（二）農村集體建設用地使用權合理流轉配套機制建設

農村集體建設用地使用權的流轉需要完善配套機制作為支撐，在加快流轉對農村土地資源進行盤活的過程中，只有構建相對完善的配套機制，才能突出流轉綜合效果，為農村集體建設用地使用權的高效化流轉提供支持[1]。具體結合農村集體建設用地使用權流轉探索配套機制建設的過程中，要注意以下幾個方面的問題：

其一，健全農村土地產權管理體系，對產權界定進行明確劃分，夯實農村集體建設用地使用權流轉基礎。在具體工作中可以借鑒蘇州等地區成功試點的先進經驗，針對農村集體建設用地實施登記規范化管理，對農村集體建設用地的所有權緩環節使用權進行確定，增強農民對土地控制、流轉方面的管理，推動農村集體建設用地流轉向著公開、公正和公平的方向邁進。同時也要積極探索信息公開制度的建設，多元化輔助推進流轉工作，優化農村集體建設用地使用權流轉工作的綜合發展成效。

其二，建設完善的價格形成機制。農村集體建設用地使用權流轉的前提條件是對土地資產的價值進行有效的評估，只有在科學評估的基礎上才能為農村集體建設用地流轉方面市場的構建和發展提供宏觀支持，促進土地使用權公平交易的開展，為合理征收土地稅費提供有力支持。現階段我國推進農村集體建設用地使用權流轉工作的過程中，土地市場處于初步發展階段，為了促進土地市場的發展需要借鑒發達國家的先進經驗，積極探索農村集體建設用地使用權流轉方面價格形成機制的構建，保障統一流轉工作能得到系統貫徹落實。在具體完善價格形成機制的實踐探索活動中，要按照現有土地估價經驗構建相應的估價規則體系和估價技術規范，確保使用權流轉過程中相關單位能對地價進行合理的評估，并采用差異化的流轉方式，增強估價針對性和可靠性，在價格形成機制的作用下突出農村集體建設用地使用權流轉規范性和穩定性[2]。

其三，完善建設用地流轉市場監管機制。市場有效監管是促進農村集體建設用地使用權合理流轉的基礎和保障，在對監管機制進行建設和完善的實踐探索工作中，一方面要基于城鄉一體化建設理念構建用地招、拍、掛綜合管理制度，凡是將集體建設用地用于工業、旅游和娛樂等經營性活動，一律采用招、拍、掛的方式出租或者轉讓。另一方面，要對土地交易許可證管理制度進行建設，遵循維護農村穩定的市場準入原則，對土地交易管理進行嚴格的審批，嚴格處理擅自處理農村集體土地資產的情況。此外，要全方位推進農村集體建設用地違法使用的情況，對集體建設用地使用權流轉的具體條件進行確定，不符合條件的嚴格控制流轉。

結語：綜上所述，農村集體建設用地經營權流轉對于農村經濟建設產生著至關重要的影響，在新時代背景下推進農村集體建設用地使用權流轉機制建設的過程中，農村經管部門要積極配合流轉機制的建設，對土地使用權流轉情況實施全方位監督，增強農村集體建設用地使用權流轉的科學性和穩定性，在法律制度保障和行政管理支持下突出流轉實效，為農村經濟建設實現高效穩定發展奠定堅實的基礎。