共享經濟格局下房地產共享模式初探

張為祥

摘要：在“互聯網+”商業模式下，“共享經濟”已然成為經濟新范式。房地產行業作為經濟領域里的支柱行業，同步時代是行業發展的必然需求。共享經濟熱潮下，房地產商們也在不斷改革、轉型、探索新模式，以期在市場中持續生存。本文提出了一種“共享房地產”模式，試圖通過這種模式應和社會發展需求，為將來的房地產轉型提供一種思路。

關鍵詞：共享經濟;共享房地產模式;住房問題;存量用房

Abstract： Under the "Internet+" business model， "sharing economy" has become a new economic paradigm. As the pillar industry in the economic field， the real estate industry is an inevitable demand for the development of the industry in the synchronized era. Under the sharing economy boom， real estate developers are also constantly reforming， transforming， and exploring new models in order to survive in the market. This article proposes a "sharing real estate" model， trying to adapt to the needs of social development through this model to provide a way of thinking for the future real estate transformation.

Key words： sharing economy;sharing real estate model;housing problem;stock housing

1? 共享經濟的啟發

共享經濟（英文為Sharing economy），1984年美國馬丁·威茨曼教授就對該詞做了概念性的界定：它是個人或者組織把富余的資源或者服務以有償的形式共享給他人或者組織使用[1]。2019年兩會上，李克強總理在答中外記者會上提到：“互聯網+，共享經濟還有很大的發展空間，如‘互聯網+醫療健康、‘+養老助幼、‘+教育，可以聯動很多方面。[2]”，鼓舞共享經濟模式在中國創建多元發展平臺。

2? 共享房地產模式的提出

2.1 “共享房地產”概念

共享房地產，本文是指在符合市場機制下，依托網絡平臺，使資源用房（庫存等）與使用者可以靈活配置，實現房地產資源共享：住房使用期間的所有權益可以在資源庫中靈活配置，達到方便用戶實時變更住房的目的。

2.2 房地產可以共享的理由

2.2.1 過剩房源

據國家統計局統計數據顯示，2019年1-7月，全國商品房銷售面積88783萬平方米，同比下降1.3%;全國商品房銷售額83162億元，增長6.2%。商品房庫存減少，7月末，全國商品房待售面積49876萬平方米，同比下降8.4%。去庫存效果顯著，但壓力猶存。

2.2.2 國家相關政策扶持

2019年兩會，李克強總理在《政府工作報告》中提出對今年的工作任務，其中要求促進平臺經濟、共享經濟健康成長，加快在各行各業領域推進“互聯網+”[3]。同年，國務院印發《關于在市場監管領域全面推行部門聯合“雙隨機、一公開”監管的意見》，文中提到要將抽查結果歸至國家企業信用信息公示系統和全國信用信息共享平臺等，為開展協同監管和聯合懲戒創造條件。對于“互聯網+”這種新型市場模式，政府是積極鼓勵和引導。未來“互聯網+共享房地產”將極大釋放人們的居住自由。

2.2.3 解決民生和企業轉型問題

房地產市場的杠桿效應顯著，雖然政府積極采取措施控制房價，但房價仍然呈逐年上漲的態勢。購房租房帶給人們的困擾并沒有有效解決：中低收入的老百姓買不起房、上班族租房壓力大等現象司空見慣。此外，當下新型建造技術——裝配式、3D打印、人工智能等先進科技的不斷在業內涌現，無不說明房地產行業求新、求變的心理。

3? 共享房地產先期案例分析

共享房地產的先期模式是共享住宿， 2008年美國創辦了第一個純在線住宿分享平臺Airbnb（全稱為Air Bed and Breakfast），專門為旅客和家有空房閑置的房東建立聯系，旅客根據個人需要可以找到理想的住房。Airbnb作為資源連接樞紐，向供需雙方按比例抽取提成，并提供平臺專業化服務。

2015年8月，Airbnb進入中國市場，2017年1月開始盈利，營業額增長超過80%。發展過程中的Airbnb負面效應也隨之而來，比如入住旅客的素質和習性不一，易和房東產生矛盾;短租收益高、收益快，會沖擊傳統租賃市場;長期經營，房東提供產品的質量無法保證，導致和網上信息不對等;交易若發生沖突，平臺方推卸責任等等。

以上案例為我們開發國內房產資源，釋放市場活力和創造力，推出“共享房地產”模式提供了經驗。

4? 共享房地產模式的提出

汽車共享模式從1994年的美國興起，其運作模式是租賃模式，共享發地產借鑒共享汽車的模式經驗：人們可以通過自助終端實現自助購房，去異地工作或旅行時，可將住房交予第三方平臺租賃出去，避免閑置。第三方平臺進一步發展成為整合線上線下資源的網絡，形成共享房地產模式。業主可融入這種共享模式，平臺方隨時隨地為業主提供服務，業主出租、另租均很方便。

共享房地產模式旨在找尋客戶、房地產企業、政府這三方的利益平衡點，發揮該模式給各方帶來的優勢。

4.1 互聯網核心共享機制

互聯網是共享房地產產業鏈里最重要的媒介，主要涉及：①專業網絡管理團隊;②整合線上線下資源;③物業入駐網絡平臺;④傭金制度;⑤遵守交易法、產權法。在互聯網共享機制下，住房全年無閑置，購買人和開發商均可受益。物業在房源網上及時公布房源，合理安排峰谷期用房，平衡閑置風險。房屋閑置時出讓，開發商在第三方平臺上抽取提成，購買人節約時間。

4.2 房地產存量聯銷

國內房地產市場尚趨飽和，房地產商須自覺響應政府“存量開發”、“去庫存”等相關政策，利用共享概念合理優化市場住房存量，在供需平衡方面做出努力。創建政府和房地產開發商之間的信任紐帶。政府開辟渠道使得部分存量用房投入市場出售或租賃給低收入人群。滿足規定條件的用戶，未來通過政府網絡平臺也可以憑有效證件辦理 “一證移居”，異地共享。

4.3 提供O2O服務

O2O模式是一種 “線上-線下”一體化的服務模式。共享房地產模式必須有第三方共享平臺，平臺構建者可以是個體，也可以是商業機構或者政府。未來房地產需要通過優化服務來實現增值，放開物業管理權：線上提供咨詢、簡化部門服務程序;線下售房、管理房，實現物業管家式服務。該模式支持線上實時交易，為了避免投機，符合征信條件等才可以進行房地產所有權益交易。

4.4 房地產模式的特征比較

4.4.1 共享房地產與Airbnb模式的異同點

Airbnb模式是基于共享經濟概念發展最成功的房地產模式之一，共享房地產借鑒此案例分析兩者的差異性，以下是本文提出的共享房地產模式與Airbnb模式的特征比較（表1）。

4.4.2 共享房地產模式的優越性

傳統的房地產運營模式是房地產商建房、售房。共享住宿模式，則可實現在保證住房產權歸屬不變的基礎上，將閑置時期的住房使用權通過網絡平臺短租出去，實現資源自由共享。共享房地產是進階后的共享住宿：住房的產權歸屬可交易，將使用期間的權益和共享性進一步開放。為了確保住房面貌等方面的完整性，秉承“誰使用，誰負責”的原則。以上所述三種房地產模式在權益和共享性上共享房地產模式的自由度是最高的。

4.5 用于共享房地產模式下的經濟指標換算方法

70/40年產權型，是目前最常見的住房類型。為了實現所有權益流動，對其基本經濟指標制定換算依據。

4.5.1 靜態經濟指標換算

例如，業主購買的房產成交面積S1=100m2，單價C1=10000元/m2，則賬面價值100萬。則按70年使用壽命，則年折舊率計算如公式（1）：

注：D——年均折舊率;P0——住房賬面價值;L——住房殘值;N——住房使用年限;C1——住房1的計售單價;S1——住房1成交面積。

業主異地置換，其住房的剩余價值可依據其折舊后價值來計算，如公式（2）：

依據房產價值對稱原則（考慮地區住房的購房合同價差異，不考慮住房單價市場波動），匹配住房2的面積，如公式（3）：

4.5.2 動態經濟指標換算

采用雙倍余額遞減法或年數總合法計提房屋折舊。為避免房產投機，已購房屋不考慮逐年增減值。

同例，采用雙倍余額遞減法計提折舊，則年折舊率如公式（4），商品折后價值如公式（5）。

異地置換，匹配價值量相當的新住房或二手房。通過網絡程序自動實現換算，根據業主要求篩選出最優住房，但價值量或面積匹配的精準度難平衡，業主可以按實際需要和物業等第三方平臺洽談，依循“多退少補”原則。

若僅異地入住，只需支付住房使用期間的費用，住房的價值量根據已使用時間計算折舊如公式（6）。

5? 結語

本文從共享經濟視角探索共享房地產共享模式的可行性。通過借助互聯網平臺，實現存量開發、去庫存、資源共享的房地產共享模式，期望能夠為解決當前供需平衡和國民住房問題提供思路。鑒于國內各地房地產政策存在差異，而且房地產品牌眾多，實現異地置換還需要地方政府之間和地產企業之間建立相應的融通機制。

參考文獻：

[1]湯天波，吳曉雋.共享經濟：“互聯網+”下的顛覆性經濟模式[J].科學發展，2015（12）：78-84.

[2]在十三屆全國人大二次會議記者會上李克強總理答中外記者問[J].中華人民共和國國務院公報，2019（09）.

[3]李哲.能源電力與信息通信跨領域融合加速[N].國家電網報，2019-05-28（005）.