北京市住宅物業問題分析

孫潔

摘要：北京市作為全國的政治中心，其物業行業發展具有獨特問題。本研究中基于已有物業行業問題的一般分析，結合北京市物業服務行業的特色，重新梳理分析了北京市住宅物業服務行業存在的獨特問題，發現北京市住宅物業在老舊小區改造升級問題、社區管理體制問題、業主委員會相關問題、產權單位落實主體責任問題、物業服務費用收繳等問題上具有更高要求。

關鍵詞：北京市物業;住宅物業;問題分析

Abstract： As a national political center， Beijing has unique problems in the development of the property industry. In this study， based on the general analysis of the existing property industry problems， combined with the characteristics of Beijing's property service industry， it reorganized and analyzed the unique problems of Beijing's residential property service industry. It is found that residential properties in Beijing have higher requirements on the problems of old community renovation and upgrading， community management system issues， owners' committee related issues， the implementation of the main responsibility of property rights units， and collection of property service fees.

Key words： Beijing property;residential property;problem analysis

0? 引言

近年來，物業管理市場平穩增長，總體規模可觀，并且呈現明顯上升趨勢。北京市城市化進程日益加速，新建樓房不斷增多，老舊樓房老化嚴重，物業服務市場需求快速擴張，并且體現出其特有的物業問題。但就目前北京市物業管理現狀來看，這些特殊的物業服務問題仍未被重視，現有關于物業行業現存問題的研究中也并未著重分析具有北京特色的物業問題，這也就導致了北京市物業行業管理存在缺漏、缺乏重點，影響北京市物業行業的健康發展。本研究中在現有物業行業問題分析的研究基礎上，結合北京市物業行業特色，對北京市物業行業問題進行了梳理，從而引導政府和企業關注北京市特有物業問題，以實現有針對性地管理。

1? 老舊小區更新改造問題

余陽（2019）提到，我國當前存在大量老舊小區及房屋建筑，老舊小區的建筑年代、質量、房屋面積等不同，這會給大規模老舊小區的改造策略、補償措施的制定等帶來一定的困難[1];朱春玲（2014）認為上世紀所建造的房屋難以達到節能標準，需要實施針對性的改造提升[2];潘鵬和單明岳（2019）指出老舊小區建筑在設計和建造時未充分考慮防震作用，需要進行改造[3];董利琴（2019）提到，房屋管線會出現老化現象，對居民生活造成影響，甚至威脅居民的生命財產安全，需要對這些老化管線進行專業化改造，同時更新落后設施設備，特別是要為這些老舊小區加裝電梯[4]。可以看出當前學者已經普遍關注到了老舊小區更新問題，并提出了現有老舊小區升級改造的重點內容。

北京市的老舊小區與全國其他城市老舊小區存在相同的問題，但基于歷史、政策等多方面的原因，其有獨特的老舊小區升級改造問題。首先，北京具有更多的老舊小區，因而其在老舊小區優化改造中遇到了更多困難。董利琴（2019）指出北京市老舊小區改造的資金需求量非常大[4]，存在改造資金不足的問題。當前，北京市的老舊小區大約有2531個，共需改造資金1892億元，因此北京市物業行業的發展需要政府及協會提供強有力的資金支持;其次，北京市人口的平均壽命高于全國平均水平，根據《北京市2017年度衛生與人群健康狀況報告》，2017年北京市戶籍居民平均壽命達到82.15歲，北京市有一大批高齡老人群體，其中部分老人就住在亟待改造的老舊小區內。張建慧（2017）提出在北京市城區分布著數量龐大的老舊小區及房屋，居于其中的居民大多數為老年人[5]。這些老舊樓房通常沒有電梯，這便極大限制了老年人的外出，特別是那些行動不便的老年人。因此，北京市物業服務的優化，必須關注到老年群體的物業需求，物業服務企業可適當提供居家養老服務，提升業主滿意度。

2? 社區管理體制問題

賀立平（2016）指出目前我國的社區管理在很大程度上納入了政府的行政管理體制，即采用科層制的管理方式，實行分級管理，導致了管理上的各種問題，如：管理環節過多，信息難以及時共享和使用，管理力度不足，質量效率低下等[6]。除此之外，在社區管理過程中還存在國家力量管理過多、社會力量缺乏主動性和能動性的問題，形成了街道辦與居委會在管理方面的“一體化”現象。董利琴（2019）也指出尤其在老舊小區內普遍存在管理混亂、制度缺失的問題，大多數居民的思想較為保守，“坐等”思想嚴重，委托管理理念滯后，使得改造成效不明顯[4]。

北京市的社區管理除了存在管理鏈條長、管理效率低下等普遍問題之外，管理體制不統一也是突出問題。特別是房改房，普遍存在不愿交納維修資金的問題，也沒有形成對維修資金的專項管理。有些已交納的維修資金由于被挪用或管理混亂等原因，更難以對這部分資金采取歸、建、補等措施。加之早期物業管理服務質量不高，收費普遍較低，導致物業服務難以維持和運行，更難以提供優質高效的物業服務，居民更不愿意交納物業費，由此形成惡性循環。此外，因北京市老舊小區眾多，小區內老人業主多不具備社區管理思維，如何轉變老人社區管理思維成為解決北京市住宅物業問題的關鍵一步。

3? 業主委員會相關問題

周譽東和舒穎（2019）提到，2007年《中華人民共和國物權法》具體規定了業主委員會的相關職能，并明確業主委員會的產生方法。但在實際執行過程中，由于各種原因沒有將這些規定落到實處，各大城市業主委員會成立情況總體并不樂觀[7]。李玉文等（2019）也指出，實踐證明，小區物業自治管理存在諸多問題和困難[8]。就業主委員會的成立而言，有對發起人專業知識和綜合能力要求高、成立申請流程繁瑣復雜等問題，而運作過程中面臨的困難主要表現在資金匱乏、未形成成熟的運作機制、人員專業能力嚴重不足、業主委員會難以及時換屆等方面。

北京市社區同樣存在業主委員會成立難、運行難等問題，但北京因老舊小區數量眾多，業主委員會機制更加混亂，改革難度加大。由于我國在2007年才提出可以成立業主委員會，因此北京一些老舊小區并未成立業主委員會，居民對業主委員會的認識不充分，對社區建設和城市發展造成一定的困難。但北京作為政治中心，具有強有力的黨群力量支持，尤其是老舊小區內存在眾多機構退休人員，嘗試發起小區內的黨員力量，發揮黨組織的基礎組織作用，從而引導業主委員會建立和發揮作用。盤活小區內的黨員力量是解決北京市住宅物業業委會問題，尤其是老舊小區業委會相關問題的特色之路。

4? 產權單位落實主體責任問題

全國部分社區存在產權單位落實主體責任不明確的問題，尤其是在老舊小區內更為突出。有些老舊小區是國有企事業單位在上世紀建設的，主要目的是為了解決員工住房困難問題。按當前政策規定，公共區域及設施產權仍歸原產權單位所有，同時原單位還應承擔相應的改造、維修義務，但原產權單位通常拒絕承擔這部分費用，造成小區內設施老舊。此外，無法落實產權單位問題，就會面臨無法選聘物業服務企業，進而造成小區物業管理混亂，形成惡性循環。

北京市的產權單位主體落實問題更為嚴峻。北京市城市化、工業化歷程久遠，很多為緩解企、事業單位職工住房緊張而建設的老舊小區都存在產權、責任主體不明等問題。加之北京市經濟結構不斷升級，原有部分企事業單位已經搬離市區，部分老舊小區在市內無責任單位，導致房屋產權問題更為復雜。同時，北京房價較高，一套住宅的價值量可觀，因此居民會更加關注房屋產權問題，也就為產權落實工作帶來更大壓力。

5? 物業服務費收繳問題

物業費收繳難問題已經成為制約物業行業發展的一大難題，眾多學者對此進行了討論。馬博（2019）指出由于物業服務費的理念在業主心里沒有形成概念、物業公司員工的素質水平不均衡、收支透明度低、物業管理費交納政策不明確等問題，北京市乃至全國范圍內仍存在物業服務費收費難的問題[9]。楊薇（2019）指出物業服務收費難的癥結還表現在業主對物業費用和服務等缺乏認識、業主對房屋建筑質量及配套設施等存在不滿、業主將生活中的瑣事歸結于物業公司、業主素質良莠不齊等方面[10]。

北京市物業費用要高于全國平均水平，這與其高昂的人力成本和土地成本息息相關，其物業服務費用定價機制更為復雜，除了考慮社區檔次、服務內容等一般因素，還會考慮小區的地理位置、交通條件等。其次，北京市人口流動量大，許多小區房屋進行出租，導致了物業費繳納業主和租客“踢皮球”的現象。另外，北京市存有大量具有社區問題的老舊小區，相對其他小區其管理成本高，需要大量的費用來進行維護，但居民往往物業服務意識薄弱，抵觸繳納物業費用。這些情況均導致了北京市物業費用收繳難問題更為突出，對物業行業的發展造成了不利影響。

總體而言，本研究發現北京市住宅物業在老舊小區改造升級問題、社區管理體制問題、業委會相關問題、產權單位落實主體責任問題、物業服務費用收繳等問題上面臨著更加嚴峻的挑戰，具有更為復雜的情況，這些突出問題是北京市物業發展過程中的獨特產物，企業和相關部門應當關注到北京市物業更為嚴峻和復雜的特點，并調動優勢資源，有側重地進行住宅物業問題的管理，實現物業行業長效健康發展。

參考文獻：

[1]余陽.老舊小區改造的痛點與難點[J].城市開發，2019（14）：80-81.

[2]朱春玲.北京老舊小區節能改造技術支撐與鑒定[J].建設科技，2014（07）：21-22，24.

[3]潘鵬，單明岳.我國城市老舊小區抗震加固改造支持政策探析[J].城市與減災，2019（05）：71-76.

[4]董利琴.北京市老舊小區綜合改造研究[J].建設科技，2019（Z1）：36-38，95.

[5]張建慧.推進老舊小區加裝電梯，優化社區養老服務設施[J].勞動保障世界，2017（18）：21.

[6]賀立平.社區管理體制現狀、問題與社會工作機制的建立[J].廣州社會工作評論，2016（01）：59-71.

[7]周譽東，舒穎.聚焦小區業主委員會“成立難”[J].中國人大，2019（20）：33-35.

[8]李玉文，劉維躍，馬琪，張盼盼.老舊小區物業自治新思路[J].價值工程，2019，38（01）：1-4.

[9]馬博.物業管理收費難問題及解決對策[J].現代物業（中旬刊），2019（07）：22-23.

[10]楊薇.物業服務收費難的癥結與對策研究[J].納稅，2019，13（18）：265，267.