房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理關(guān)鍵環(huán)節(jié)控制措施分析

樊蓓

[摘? ? 要] 房地產(chǎn)是我國近年來發(fā)展較快的行業(yè)之一，容易受到國家相關(guān)經(jīng)濟(jì)政策的影響。為了切實(shí)推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展，有必要對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理關(guān)鍵環(huán)節(jié)展開分析，并采取合理的控制措施，促使房地產(chǎn)企業(yè)能夠迎合市場的發(fā)展需求，保持良好的發(fā)展活力。文章主要對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理關(guān)鍵環(huán)節(jié)控制措施展開分析，并提出了相應(yīng)的實(shí)踐策略。

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)企業(yè);財(cái)務(wù)管理;關(guān)鍵環(huán)節(jié);控制措施

0? ? ? 前? ? 言

在現(xiàn)階段國內(nèi)的經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)屬于非常重要的行業(yè)，其收益、風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較高，對(duì)于國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有巨大的推動(dòng)作用。如今房地產(chǎn)開發(fā)，不僅需要考慮前期的資金投入和預(yù)估收益，還需要考慮后期風(fēng)險(xiǎn)以及項(xiàng)目資金的使用狀況，而財(cái)務(wù)管理在其中扮演著非常特別的角色，不僅影響到資金管理及使用狀況，還會(huì)對(duì)后期的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)產(chǎn)生影響。為了合理推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展，需要穩(wěn)步提升其財(cái)務(wù)管理水平，尤其需要對(duì)財(cái)務(wù)管理關(guān)鍵環(huán)節(jié)展開科學(xué)有效的控制，使房地產(chǎn)企業(yè)能夠保持平穩(wěn)的運(yùn)行狀態(tài)，不出現(xiàn)較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，逐步提高市場競爭力。

1? ? ? 現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的不足

1.1? ?財(cái)務(wù)管理制度不完善，相關(guān)執(zhí)行辦法具有局限性

相比較而言，我國的房地產(chǎn)行業(yè)整體起步較晚，盡管當(dāng)前的發(fā)展速度較快，但也存在相當(dāng)多的管理漏洞，尤其是在財(cái)務(wù)管理方面。由于前期起步較晚，而后期的發(fā)展速度較快，其基礎(chǔ)的財(cái)務(wù)管理制度無法全面滿足實(shí)際的管理需求。一些制度并不完善，相關(guān)執(zhí)行管理辦法過于陳舊。這種制度體系方面的不完善，主要表現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)在資金管理和使用方面不協(xié)調(diào)，后期的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)能力較弱，整體風(fēng)險(xiǎn)管控難度過大，外部融資不穩(wěn)定。這些問題屬于現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理面臨的主要問題，有待于在新時(shí)期采取科學(xué)合理的措施加以解決。

1.2? ?風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)薄弱，財(cái)務(wù)管理執(zhí)行力不強(qiáng)

在當(dāng)前國內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)中，許多房地產(chǎn)企業(yè)都將自身的發(fā)展重心放在了各個(gè)項(xiàng)目的成本以及施工管理上，而對(duì)于財(cái)務(wù)管理不夠重視。之所以會(huì)出現(xiàn)這樣的狀況，最主要的原因在于多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的盈利方向都放在了成本和施工上，并且認(rèn)為僅僅需要管理好這兩方面的內(nèi)容便可以達(dá)到利益最大化。這樣的認(rèn)知明顯存在錯(cuò)誤，缺乏正確的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，相應(yīng)的財(cái)務(wù)管理執(zhí)行力差，在面對(duì)一些財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)問題的時(shí)候，往往不能夠迅速采取合理的措施加以應(yīng)對(duì)。 由于許多房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)財(cái)務(wù)管理缺乏重視，因而這些企業(yè)財(cái)務(wù)人員的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)也較弱，所具備的專業(yè)財(cái)務(wù)理論知識(shí)較少，對(duì)于全新的財(cái)務(wù)政策不能夠及時(shí)加以了解和學(xué)習(xí)，因而很難滿足新時(shí)期房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的實(shí)踐需求。此外，一些房地產(chǎn)企業(yè)缺乏科學(xué)的監(jiān)督激勵(lì)機(jī)制，難以調(diào)動(dòng)財(cái)務(wù)管理人員的積極性，實(shí)際的工作效率非常差。

2? ? ? 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理關(guān)鍵環(huán)節(jié)的控制措施

2.1? ?健全財(cái)務(wù)管理制度，優(yōu)化財(cái)務(wù)管控職能

為了在新時(shí)期的經(jīng)濟(jì)發(fā)展當(dāng)中保持良好的活力，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)緊緊跟隨全新的經(jīng)濟(jì)潮流，科學(xué)高效地開展財(cái)務(wù)管理工作，實(shí)時(shí)建立針對(duì)性的財(cái)務(wù)管理機(jī)制，切實(shí)優(yōu)化財(cái)務(wù)管理的職能與流程，逐步推動(dòng)財(cái)務(wù)管理部門的深層次改革。在健全財(cái)務(wù)管理制度方面，房地產(chǎn)企業(yè)主要可以從兩個(gè)方面進(jìn)行：第一，財(cái)務(wù)管理制度的健全首先需要優(yōu)化財(cái)務(wù)管理部門的基礎(chǔ)職能，保證財(cái)務(wù)人員具有相關(guān)的權(quán)利和義務(wù)，進(jìn)而科學(xué)監(jiān)督企業(yè)財(cái)務(wù)的運(yùn)行狀況。同時(shí)，要明確財(cái)務(wù)管理人員的職責(zé)和工作內(nèi)容，保證企業(yè)的財(cái)務(wù)工作都能夠有序穩(wěn)定進(jìn)行。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)健全企業(yè)內(nèi)部的各項(xiàng)財(cái)務(wù)管理制度，保證所有財(cái)務(wù)事項(xiàng)的處理都科學(xué)合理，員工也可以通過參加培訓(xùn)獲得更多的專業(yè)知識(shí)，持續(xù)提高自身財(cái)務(wù)管理素質(zhì)。

由于財(cái)務(wù)管理開展需要與企業(yè)的實(shí)際狀況相結(jié)合，因而不同企業(yè)的財(cái)務(wù)管理制度與實(shí)踐內(nèi)容往往會(huì)表現(xiàn)出一定的差異。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，這一行業(yè)的財(cái)務(wù)管理需要保持高度的嚴(yán)謹(jǐn)性。房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目往往龐大而復(fù)雜，所包含的成本使用以及資金管理內(nèi)容也較多，如果不能保持高度的嚴(yán)謹(jǐn)性，那么很容易在財(cái)務(wù)管理的實(shí)踐過程中出現(xiàn)一些紕漏，進(jìn)而產(chǎn)生不良影響。為了提高財(cái)務(wù)管理的高效及嚴(yán)謹(jǐn)性，房地產(chǎn)企業(yè)需要提高財(cái)務(wù)人員的綜合素質(zhì)，并結(jié)合企業(yè)自身的實(shí)際狀況建立針對(duì)性的激勵(lì)和懲罰機(jī)制，一方面有助于監(jiān)督和管理財(cái)務(wù)人員的工作及行為，另一方面能夠調(diào)動(dòng)員工的工作熱情，使得財(cái)務(wù)管理的相關(guān)工作內(nèi)容能夠得到更加有效的實(shí)踐。在提升房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員綜合素質(zhì)的過程中，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)當(dāng)主動(dòng)加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)管理部門的重視度，進(jìn)而促使企業(yè)的全體員工能夠重新審視財(cái)務(wù)管理這一模塊，主動(dòng)配合財(cái)務(wù)管理部門完成相關(guān)的工作內(nèi)容，提高財(cái)務(wù)管理工作質(zhì)量。

如今的企業(yè)財(cái)務(wù)管理與最初的財(cái)務(wù)管理有著相當(dāng)大的區(qū)別。房地產(chǎn)企業(yè)在完善財(cái)務(wù)管理機(jī)制的時(shí)候，應(yīng)當(dāng)明確財(cái)務(wù)部門的相關(guān)職責(zé)，對(duì)于需要拓展和完善的一些職能需要重視，如財(cái)務(wù)人員應(yīng)當(dāng)定期向領(lǐng)導(dǎo)層報(bào)告自身的工作內(nèi)容，并結(jié)合工作實(shí)踐提出財(cái)務(wù)管理及資金使用方面的一些建議;監(jiān)督項(xiàng)目資金的收支狀況、實(shí)時(shí)了解各個(gè)項(xiàng)目的資金使用狀態(tài);審核不同項(xiàng)目的財(cái)務(wù)報(bào)告，配合審計(jì)工作的有效開展等。這些職責(zé)屬于財(cái)務(wù)管理在新時(shí)期所應(yīng)當(dāng)具備的主要職責(zé)，并且也是企業(yè)財(cái)務(wù)管理科學(xué)發(fā)展的主要方向，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)給予高度重視，逐步明確和完善財(cái)務(wù)管理部門的相關(guān)職責(zé)，積極提出全新的實(shí)踐要求，促使財(cái)務(wù)管理部門能夠獲得嶄新的發(fā)展活力，發(fā)揮更大的財(cái)務(wù)管控功能。

2.2? ?調(diào)整財(cái)務(wù)管理規(guī)劃，加強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定運(yùn)營，與其所包含的各個(gè)項(xiàng)目有著緊密的聯(lián)系。調(diào)整財(cái)務(wù)管理規(guī)劃需要從項(xiàng)目運(yùn)營出發(fā)，結(jié)合不同項(xiàng)目的各個(gè)執(zhí)行階段做出合理的調(diào)整。通常可以結(jié)合當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)政策、發(fā)展環(huán)境以及項(xiàng)目狀態(tài)確定財(cái)務(wù)管理規(guī)劃，而其中最為關(guān)鍵的環(huán)節(jié)在于資金籌劃以及風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防，做好這兩方面的內(nèi)容能夠直接提升財(cái)務(wù)管理內(nèi)部控制質(zhì)量。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于項(xiàng)目資金的籌劃方式相當(dāng)多，這也使得產(chǎn)生問題的可能性變得非常高。因此，為了實(shí)現(xiàn)準(zhǔn)確科學(xué)的資金籌劃，不僅需要結(jié)合項(xiàng)目自身的實(shí)際狀況做出合理的投資回報(bào)分析，還需要在財(cái)務(wù)管理的權(quán)限基礎(chǔ)上明確資金方案的可執(zhí)行性，尤其需要著重分析這些方案可能對(duì)財(cái)務(wù)管理帶來的影響、后期的綜合收益、后續(xù)計(jì)劃的執(zhí)行等。只有資金籌劃真正適合房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目狀況，才能夠有效降低財(cái)務(wù)壓力，提高收益的可期待值，確保后期較高的回報(bào)率。

在加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控的過程中，首先，應(yīng)當(dāng)明確企業(yè)的財(cái)務(wù)管理對(duì)象，包括項(xiàng)目資金、資金使用所形成的財(cái)務(wù)關(guān)系;其次，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)設(shè)計(jì)總體財(cái)務(wù)管理目標(biāo)，并要求財(cái)務(wù)管理部門結(jié)合實(shí)際項(xiàng)目分別制定具體的財(cái)務(wù)管理目標(biāo);第三，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合財(cái)務(wù)管理的進(jìn)展，主動(dòng)優(yōu)化財(cái)務(wù)管理環(huán)境，如房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)體制、項(xiàng)目環(huán)境等;最后，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)認(rèn)識(shí)到財(cái)務(wù)管理對(duì)企業(yè)發(fā)展的巨大推動(dòng)作用，認(rèn)識(shí)到項(xiàng)目資金運(yùn)營可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)因素以及時(shí)間價(jià)值，進(jìn)而做出科學(xué)的財(cái)務(wù)管理結(jié)構(gòu)調(diào)整，強(qiáng)化財(cái)務(wù)管理部門的職責(zé)和權(quán)力，使得所有項(xiàng)目的資金風(fēng)險(xiǎn)都能夠得到有效防控，使相關(guān)的資金項(xiàng)目運(yùn)營變得更加科學(xué)完善。

2.3? ?做好企業(yè)資金管理，科學(xué)防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)資金管理涉及的內(nèi)容非常多，不僅有最為基礎(chǔ)的融資、投資，還包括收益分析、收益產(chǎn)出等多個(gè)環(huán)節(jié)，而各個(gè)環(huán)節(jié)與財(cái)務(wù)管理也有密切的聯(lián)系。為了對(duì)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理關(guān)鍵環(huán)節(jié)形成強(qiáng)有力的控制措施，有必要拓寬基礎(chǔ)的融資渠道，加快建設(shè)科學(xué)的融資體系，同時(shí)加強(qiáng)對(duì)企業(yè)資金的管控，全面提高各項(xiàng)資金的使用效率。房地產(chǎn)企業(yè)資金管理屬于財(cái)務(wù)管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，其面臨的挑戰(zhàn)相當(dāng)多，需要在新時(shí)期加以持續(xù)優(yōu)化，科學(xué)防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

在資金管理的融資方面，不僅需要考慮到債券型融資這一類型，還需要適當(dāng)選擇股權(quán)型融資，以降低企業(yè)的資金壓力，減少資金運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)。資金管理體系的建立對(duì)于資金管理非常重要，在制定資金管理體系的時(shí)候，需要按照國家的相關(guān)法律規(guī)定來進(jìn)行，科學(xué)規(guī)范資金管理體系，合理設(shè)置戰(zhàn)略性投資計(jì)劃，加強(qiáng)對(duì)失誤現(xiàn)象的控制。對(duì)于高風(fēng)險(xiǎn)的資金活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)在加強(qiáng)資金使用控制的基礎(chǔ)上再加以把控，實(shí)時(shí)跟蹤資金在其中的動(dòng)態(tài)，確保所有的資金都能夠得到合理的使用，進(jìn)而避免項(xiàng)目成本的額外增長。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的影響因素非常多，如國家政策、成本準(zhǔn)備、區(qū)域需求等。通常而言，房地產(chǎn)的項(xiàng)目開發(fā)需要投入較大的資金，并且會(huì)有較長的資金周轉(zhuǎn)時(shí)間，因而其投資風(fēng)險(xiǎn)也相對(duì)更大。在這樣的狀況下，有必要加強(qiáng)資金預(yù)算管理，準(zhǔn)確把控項(xiàng)目建設(shè)的各個(gè)環(huán)節(jié)，并將資金收支按照相關(guān)制度進(jìn)行管理，全面減少項(xiàng)目資金鏈可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)項(xiàng)目資金的使用狀況進(jìn)行跟蹤和管控，并做好及時(shí)匯報(bào)與處理。由于項(xiàng)目資金的周轉(zhuǎn)時(shí)間較長，因而企業(yè)財(cái)務(wù)部門應(yīng)當(dāng)與銷售部門保持協(xié)調(diào)，共同關(guān)注資金周轉(zhuǎn)狀況，確保收益能夠按照原來的計(jì)劃進(jìn)行，進(jìn)而保證資金的有效滾動(dòng)，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的可能性，以完成下一步的投資活動(dòng)。

3? ? ? 結(jié)? ? 語

總而言之，對(duì)于新時(shí)期的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展而言，財(cái)務(wù)管理發(fā)揮的作用非常大，只有做好財(cái)務(wù)管理，才能夠?qū)崿F(xiàn)高水平的財(cái)務(wù)控制，科學(xué)推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展，逐步實(shí)現(xiàn)企業(yè)目標(biāo)經(jīng)濟(jì)利益。隨著國內(nèi)市場經(jīng)濟(jì)的不斷完善，房地產(chǎn)企業(yè)也面臨著全新的挑戰(zhàn)與機(jī)遇，財(cái)務(wù)管理所發(fā)揮的作用也上升到了新高度。為了在激烈的市場競爭環(huán)境下保持良好的競爭活力，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)完善財(cái)務(wù)管理制度，積極培養(yǎng)高素質(zhì)的財(cái)務(wù)管理人員，優(yōu)化財(cái)務(wù)管理流程，進(jìn)而合理預(yù)防和控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，推動(dòng)企業(yè)的健康發(fā)展。

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