房屋租賃合同無效的法律后果處理

袁穎麗

[內(nèi)容摘要]房屋租賃合同是以房屋作為租賃標(biāo)的物，存在一定的特殊性，故除法定無效事由外，房屋租賃合同糾紛還存在其他影響合同效力的情形，如因租賃標(biāo)的物、租賃期限、租賃目的等引起合同無效。房屋租賃合同被認(rèn)定無效時，雙方當(dāng)事人應(yīng)承擔(dān)締約過失責(zé)任，承租人負(fù)有返還房屋、支付房屋占有使用費的義務(wù)，同時，雙方當(dāng)事人還應(yīng)按過錯責(zé)任承擔(dān)相應(yīng)的損失賠償責(zé)任。

[關(guān)鍵詞]租賃合同;無效;損失賠償

中圖分類號：D923.6 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：2095-4379-（2020）17-0031-04

作者簡介：袁穎麗（1990-），女，漢族，上海人，法律碩士，任職于上海市浦東新區(qū)人民法院，研究方向：法學(xué)。

合同無效是指當(dāng)事人所簽訂的合同欠缺生效要件，導(dǎo)致合同自始不發(fā)生法律效力，但并不是不發(fā)生任何效力。無效的處理并不妨礙法律行為產(chǎn)生某些效力。合同無效后，因該合同取得動產(chǎn)或者不動產(chǎn)，因喪失其基礎(chǔ)，故應(yīng)當(dāng)返還。

房屋租賃合同無效時，出租人與承租人承擔(dān)的應(yīng)是締約過失責(zé)任，系對另一方信賴?yán)鎿p失的賠償，其目的是補償一方當(dāng)事人因合同無效而遭受的損失，從而使損失方的利益恢復(fù)到合同簽訂前的狀態(tài)。信賴?yán)娌⒉话ê贤男泻罂梢垣@得的利益即履行利益，如房屋空置損失、承租人的經(jīng)營損失、員工遣散費等間接損失。這種賠償責(zé)任在性質(zhì)上屬于締約上過失責(zé)任，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，承租人應(yīng)返還租賃房屋、支付房屋占有使用費，雙方當(dāng)事人還應(yīng)按過錯責(zé)任承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。若承租人將房屋轉(zhuǎn)租他人，還應(yīng)承擔(dān)清退次承租人的義務(wù)。

一、房屋占有使用費的處理

（一）支付房屋占有使用費的必要性

房屋租賃合同作為繼續(xù)性合同，當(dāng)合同被認(rèn)定無效時，承租人應(yīng)向出租人返還租賃房屋，出租人可參照租金標(biāo)準(zhǔn)主張占有使用費，雙方不再繼續(xù)履行租賃合同。房屋占有使用費是承租人占有使用房屋期間所應(yīng)支付的費用，系承租人對房屋占有使用之返還。承租人占有使用房屋會使得承租人獲得租賃房屋期間內(nèi)房屋的使用價值，同時，導(dǎo)致房屋的價值存在一定的損耗和折舊;另一方面，也會導(dǎo)致出租人不能實際占有使用房屋。出租人將房屋對外出租，交付承租人使用，其目的并非是為了讓外界承擔(dān)使用房屋期間內(nèi)的損耗，而是為了實現(xiàn)房屋的使用價值，從而獲得一定的金錢利益。因此，房屋占有使用費從其本質(zhì)而言，包含了承租人占有使用房屋所得的利益返還及其對房屋損耗與折舊的賠償。

《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《房屋租賃合同解釋》）規(guī)定：“房屋租賃合同無效，當(dāng)事人請求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費的，人民法院一般應(yīng)予支持。”顯然，該條款意味著承租人基于占有房屋獲得了占有利益，當(dāng)房屋租賃合同被認(rèn)定無效后，承租人應(yīng)就其獲得的占有利益以使用費的形式予以支付。另外，該條款還明確了房屋使用費的支付標(biāo)準(zhǔn)，即參照租金，此規(guī)定符合當(dāng)事人簽約時對租賃房屋所支付的使用費對價的預(yù)期，且符合市場交易。

（二）房屋占有使用費的支付標(biāo)準(zhǔn)

法律規(guī)定，房屋租賃合同無效，出租人仍然可以參照租金標(biāo)準(zhǔn)要求承租人支付房屋占有使用費，但許多學(xué)者認(rèn)為不妥，這種處理方式會導(dǎo)致無論合同是否有效，承租人均需按合同約定的標(biāo)準(zhǔn)支付租金/房屋使用費，并未體現(xiàn)有效與無效合同的區(qū)別，也沒有體現(xiàn)無效合同自始不發(fā)生法律效力的特性，不能產(chǎn)生租賃雙方簽訂合同之初所預(yù)期的法律后果。筆者認(rèn)為，上述規(guī)定是“可以參考”，系從訴訟成本角度考慮，必要時，也可經(jīng)由租賃合同當(dāng)事人申請委托評估或者通過雙方友好協(xié)商、詢價等方式確定房屋占有使用費的標(biāo)準(zhǔn)。無效的房屋租賃合同法律后果的處理需要根據(jù)致使合同無效的情形、承租人與出租人的過錯責(zé)任等來認(rèn)定房屋占有使用費的支付標(biāo)準(zhǔn)，并且考慮是否與承租人所實際取得的占有利益相符合。

但需要強調(diào)的是，房屋租賃合同因租賃標(biāo)的物是違法建筑導(dǎo)致合同無效時，關(guān)于免租期內(nèi)的租金/房屋使用費應(yīng)如何處理。現(xiàn)在審判實務(wù)中，有不同的觀點。一是認(rèn)為，合同無效，關(guān)于免租期的條款也應(yīng)為無效，承租人應(yīng)返還免租期內(nèi)占有房屋所獲得利益，即出租人有權(quán)要求承租人支付免租期內(nèi)的租金;另一種觀點認(rèn)為，合同是因房屋的權(quán)屬導(dǎo)致無效，原約定免租期內(nèi)的租金承租人也不應(yīng)予以支付。法律規(guī)定已經(jīng)肯定未取得合法建設(shè)審批的建筑或違法建筑的物權(quán)屬性，那么關(guān)于免租期的約定，也是房屋所有人對自身利益的讓渡，且實踐中，免租期內(nèi)承租人也是裝修租賃房屋，并不實際經(jīng)營，無法獲得經(jīng)濟利益，因此，免租期的約定是租賃雙方的意思自治的體現(xiàn)，與效力性強制性法律規(guī)定無涉;另外，免租期和租金支付標(biāo)準(zhǔn)的約定均是在雙方簽訂合同之初即確立，在起初認(rèn)為合同有效、實際履行的情況下來確定租金數(shù)額;一旦租賃合同被認(rèn)定無效后，也是根據(jù)租金和免租金條款來計算相應(yīng)的財產(chǎn)利益，租賃雙方可參照免租期約定來確定房屋占有使用的支付時間，此舉也符合雙方簽訂合同之初對支付對價與獲得租金收益的心理預(yù)期，因此，該觀點認(rèn)為合同無效后應(yīng)參照使用免租期條款。筆者支持后一種觀點，房屋租賃合同無效的處理應(yīng)考慮導(dǎo)致合同無效的情形，因此，因租賃標(biāo)的物系違法建筑而導(dǎo)致租賃合同無效的處理需要兼顧誠實信用原則與公平原則，若支持出租人要求承租人支付免租期的房屋占有使用費，會導(dǎo)致承租人的雙重?fù)p失，致使承租人超額承擔(dān)免租期內(nèi)的費用，以及致使出租人因出租違法建筑之過錯行為而獲利，此舉顯然會導(dǎo)致利益失衡，有悖于公平原則，因此，筆者認(rèn)為違法建筑導(dǎo)致租賃合同無效則不應(yīng)支付免租期內(nèi)的房屋占有使用費。同理，當(dāng)房屋租賃合同無效時約定的租期已經(jīng)屆滿，免租期內(nèi)的占有使用費更不應(yīng)給付。

二、損失賠償?shù)奶幚?/p>

我國法對于損失賠償采金錢賠償主義，《中華人民共和國民法通則》第134條規(guī)定承擔(dān)民事責(zé)任的方式，其中包括了恢復(fù)原狀和賠償損失。我國合同法的規(guī)定，“合同無效后，有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。”

（二）擴建物的處理

房屋租賃合同被認(rèn)定為無效時，雙方當(dāng)事人對擴建房屋、對擴建費用沒有約定的、未辦理合法建設(shè)手續(xù)的擴建房屋應(yīng)如何處理。

1.擴建物的權(quán)屬

擴建物即通過工程建筑實現(xiàn)增加房屋面積的目的，而改建房屋則屬于功能性、結(jié)構(gòu)性的改變，亦可視為裝修的一種。如前文所述，裝飾裝修物一般適用添附制度，歸出租人所有。顯然，擴建物的歸屬一般也適用添附制度，承租人在租賃房屋上進(jìn)行擴建，所形成的擴建物與房屋結(jié)合則與其成為整體而不可分離，在房屋租賃合同被認(rèn)定無效后，從擴建物的使用價值和經(jīng)濟價值考慮，應(yīng)歸出租人所有。但若房屋租賃合同系因租賃標(biāo)的物的違法性被認(rèn)定合同無效，那么擴建在違法建筑上的擴建房屋也應(yīng)認(rèn)定為違法建筑，此時對于違法的擴建物應(yīng)按違法建筑處理，可能會被行政機關(guān)予以拆除。當(dāng)擴建物被拆除時，顯然也不涉及擴建物權(quán)屬的歸屬問題，僅僅發(fā)生擴建費用的損失承擔(dān)。

2.擴建物的損失賠償標(biāo)準(zhǔn)

通說認(rèn)為，承租人經(jīng)出租人同意擴建，未辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴建損失應(yīng)按照過錯程度確定賠償責(zé)任。擴建損失可根據(jù)租賃房屋本身的合法性、雙方的報建義務(wù)、配合行為、擴建受益情況、擴建規(guī)模、風(fēng)險控制等因素確定合理的責(zé)任比例。房屋租賃合同被認(rèn)定無效，一方當(dāng)事人因合同無效而遭受的房屋擴建費用的損失，是基于信賴?yán)娴膿p失賠償。信賴?yán)媸且环疆?dāng)事人由于信賴法律行為的有效性而遭受的損失，此處須使被害人處于如同他未曾聞知該行為時所會處的狀態(tài)。計算擴建損失應(yīng)以造價費用為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行賠償，本質(zhì)是一方當(dāng)事人能夠取得多少賠償金的問題，對現(xiàn)實發(fā)生的損失進(jìn)行金錢換算。在計算擴建物造價時，應(yīng)考慮計算標(biāo)準(zhǔn)時點問題。一元說認(rèn)為，以某種特定的時點作為標(biāo)準(zhǔn)時點;多元說認(rèn)為，多樣的標(biāo)準(zhǔn)時點不應(yīng)存在原則和例外的標(biāo)準(zhǔn)時點，這樣，我們很難說應(yīng)以哪一種標(biāo)準(zhǔn)時點為原則，例外地使用其他的標(biāo)準(zhǔn)時點，因而多元說值得贊同@。實踐中，對于擴建物的造價費用的鑒定方法采“建安重置結(jié)合成新價”即現(xiàn)在建造被拆除房屋的價格。

（三）搬遷損失的處理

房屋租賃合同被認(rèn)定為無效時，承租人負(fù)有返還房屋的義務(wù)。顯然，承租人搬離租賃房屋時，還涉及到承租人的搬遷損失。搬遷損失應(yīng)按照承租人與出租人的過錯程度確定賠償責(zé)任。搬遷損失以承租人實際發(fā)生的費用為準(zhǔn)。

對于房屋租賃合同期限屆滿，合同被認(rèn)定無效時，發(fā)生的搬遷損失如何處理。如前文所述，租賃期屆滿，承租人負(fù)有返還租賃物的義務(wù)。在簽訂租賃合同之初，承租人即知曉合同期滿后必將搬離租賃房屋，租賃期屆滿后，承租人也沒有繼續(xù)使用房屋的法律或合同基礎(chǔ)，自然應(yīng)搬離房屋，所產(chǎn)生的搬遷費用也在其預(yù)期內(nèi)，不應(yīng)列入損失范圍。

三、結(jié)語

由于房屋租賃合同的無效違背當(dāng)事人的目的、有悖于私法自治，因而，除違反強制性規(guī)定或公序良俗外，應(yīng)盡量減少無效的房屋租賃合同，對于某些無效的合同可以通過采取某種補救措施使合同有效，有利于合同當(dāng)事人的權(quán)益、有利于租賃市場穩(wěn)定。