關于涉案宗地司法處置評估的探討

鄭文鴻

摘要：涉案宗地的司法處置評估具有特殊性，合理的評估結論對保障當事人的合法權益具有重要意義。本文以土地評估的視角，從涉案宗地的接受評估委托人手，對評估要素確定、資料收集、現場勘查等評估實施的具體步驟進行了梳理，并闡述了評估方法及評估報告的撰寫、備案等工作要點，對開展涉案宗地的司法處置評估做出總結和探索。

關鍵詞：涉案宗地;司法處置;評估

為解決案件執行難的問題，最高人民法院于2018年8月28日頒布了《最高人民法院關于人民法院確定財產處置參考價若干問題的規定》（法釋[2018]15號，以下簡稱“參考價規定”），最高院辦公廳和國內多個專業評估協會于2018年12月10日聯合發布了《關于印發<人民法院委托評估工作規范>的通知》（法辦[2018]273號，以下簡稱“評估工作規范”）。基于最高人民法院和評估協會對涉案財產處置的相關要求，評估機構和估價師必須誠實守信，依法獨立、客觀、公正、嚴謹地對待涉案財產的司法處置評估工作，遵守評估相關規定，勤勉謹慎開展工作。結合估價目的，力求評估程序合法，評估結論合理，防止涉案財產價值被低估或高估而導致案件當事人的合法權益受損，或使債權人的債權不能順利實現。

一、接受涉案宗地司法評估委托需注意的事項

一般情況下，評估機構與人民法院是被動確立評估委托關系的。評估機構在被搖珠抽中涉案宗地司法評估后，應安排經驗豐富的土地估價師及時查閱全國人民法院詢價評估系統或通過EMS人民法院專遞接收人民法院的評估委托材料，對照人民法院委托評估需要提供的材料清單，梳理所掌握的涉案宗地權屬證明、土地利用規劃條件、合法來源證明、抵押等他項權證明、已查明財產權屬、質量瑕疵等信息。同時，及時向人民法院相關工作人員匯報資料掌握情況、了解涉案宗地的評估事項及要求，向人民法院寄出送達回證和現場查勘通知書等資料。

涉案宗地評估屬于法定評估業務，從某種意義上而言，其評估委托具有一定的強制性，所以評估機構無正當理由一般不可拒絕相關業務。如有特殊情況不能實施評估的，應按規定自接收評估委托書后三個工作日內向人民法院書面說明情況，提出不承接委托評估的申請。

二、確定涉案宗地的評估要素

正式受理評估委托后，應按涉案宗地規模、難度和完成時間，成立評估項目小組，至少有兩名能勝任該項工作的土地估價師共同進行評估，土地估價師全程參與編制評估工作方案、現場查勘涉案宗地、撰寫評估報告等工作。評估項目小組成員應認真研讀評估委托書和其他評估相關材料，掌握財產名稱、物理特征、規格數量、目的要求、完成期限、查明財產情況以及其他需要明確的內容等，明確涉案宗地、估價目的、估價期日、價格內涵、估價日期等基本事項。

三、編制涉案宗地評估工作方案

在明確評估基本事項的基礎上，應對評估項目進行初步分析，編制評估工作方案，方案應該包含評估的具體步驟及時間進度、評估方法和技術思路、需要調查的資料及取得途徑、預計所需的人力和經費等。

四、搜集涉案宗地評估需要的資料

涉案宗地評估需要搜集的資料如下：

（一）涉案宗地權屬、權益資料，如不動產權屬登記查冊表、《國有建設用地使用權出讓合同》（含補充協議、附件）、《國有土地使用證》（含宗地圖）、《建設用地規劃許可證》（含附件、附圖）、《建設工程規劃許可證》（含附件、附圖）、項目簡介、可行性研究報告等。

（二）起訴書、判決書等簡要案情材料。

（三）價格影響因素資料。

（四）土地交易資料。

涉案宗地評估具有特殊性，委托估價方為人民法院，評估機構及土地估價師不得私下接收除人民法院外任何單位或個人提供的任何資料，以保障評估工作的公正性。在開展現場查勘之前，應以公函的方式，向人民法院書面申請補充評估所需的必要資料，必要時土地估價師應會同人民法院工作人員到自然資源、城鄉規劃、住建等相關職能部門協助調閱涉案宗地的檔案。若涉案宗地部分評估資料不齊全，而人民法院要求評估機構根據現有資料進行評估的，應在評估報告的明顯位置充分披露因缺乏該部分材料可能對評估結果帶來的影響以及相關風險。

五、涉案宗地現場查勘應注意的問題

開展現場查勘前應先向人民法院遞交現場查勘申請書，并在人民法院的組織和安排下開展現場查勘工作，不私自與當事人接觸。結合估價實踐工作，現場查勘的具體要點如下：

（一）土地估價師應親身感受涉案宗地的區位環境。涉案宗地的位置因素包括坐落、方位、與相關場所的距離、臨街狀況等，交通條件因素包括道路狀況、出入可利用的交通工具、交通管制等，外部配套設施因素包括外部基礎設施、外部公共服務設施，周圍環境因素包括自然環境、人文環境，景觀因素包括山景、湖景、江景等。

（二）查勘涉案宗地的實物狀況，同時記錄宗地上蓋建構筑物實物的情況。宗地實物狀況包括四至、面積、形狀、地形、地勢、地基、土壤、開發程度、臨街寬深等因素，上蓋建筑物的權屬狀況、棟數、建筑結構、總樓層、內外部裝修裝飾情況和使用現狀等要在現場掌握和了解，同時進行記錄。

（三）核對涉案宗地權益狀況。土地權益狀況包括土地所有權、土地使用權、土地使用管制、土地利用現狀、出租或占用、他項權利設立等，調查建筑物權益狀況。

（四）拍攝反映涉案宗地內部環境、外部環境、周圍環境和同類房地產及土地的照片等影像資料，邀請協助現場查勘的人員在涉案宗地留影。

（五）認真聽取熟悉涉案宗地的相關人員介紹情況，詳細詢問評估工作需要掌握和了解的事項，制作現場查勘筆錄，并由參與現場查勘的土地估價師、雙方當事人（或代表）簽字確認。記載內容應真實、客觀、準確、完整、清晰。

（六）調查涉案宗地的歷史利用狀況，了解是否存在閑置、代征面積、使用限制等情況。

（七）調查所在區域規劃、周邊發展現狀、當地房地產相關政策、當地類似房地產的市場行情等相關信息。

（八）搜集估價所需的其他資料。

六、選擇涉案宗地評估方法

根據《城鎮土地估價規程》，現行土地估價方法有市場比較法、收益還原法、剩余法、成本逼近法、公示地價系數修正法等。估價方法的選擇應按照地價評估技術規則，根據當地地產市場發育狀況并結合涉案宗地的具體特點及估價目的進行。土地估價師應恰當選擇評估方法，除依據評估執業準則只能選擇一種評估方法外，應選擇兩種以上評估方法，經綜合分析，形成評估結論，并編制宗地評估報告。以司法處置為目的的評估，應根據合法原則和涉案宗地實際情況進行價值測算。依據相關條例，土地使用人需改變土地用途、面積、使用年限的，必須經過國土、規劃管理部門同意，并報原批準用地的人民政府批準。若涉案宗地的土地規劃利用條件發生變化、失效，甚至無宗地規劃指標等，土地估價師不能擅自設定規劃指標，應建議人民法院致函自然資源、城鄉規劃等部門進一步明確。涉案宗地評估可以選取的評估方法如下：

（一）市場比較法的定義及適用范圍

市場比較法是根據替代原理，將待估宗地與具有替代性的，且在估價期日近期市場上交易的類似宗地進行比較，并對類似宗地的成交價進行差異修正，以此估算待估宗地價格的方法。

市場比較法主要適用地產市場發達，有充足可比實例的地區，市場比較法可直接用于評估土地價格或土地租金。涉案宗地評估優先選用市場比較法，選擇可比性較強的同類宗地作為交易實例，通過對交易期日、土地使用年限、容積率、宗地規劃限制、區域因素以及其他個別因素的調整，評估結論更客觀、直接地反映其市場價格，保障當事人、利害關系人的合法權益。市場比較法的運用應注意：1.有利害關系人之間、急于出售或者購買、受債權債務關系影響、獲取的市場信息不全、有特別動機或者特別偏好、相鄰地塊的合并、特殊方式、交易稅費非正常負擔及其它非正常的交易地塊，均不應選作可比實例;2.不得隨意選取地價水平偏高或偏低的地塊作可比實例;3.參照城市地價動態指數，結合近年來同類用地交易情況進行交易期日修正;4.參照基準地價成果，結合地塊實際確定容積率、土地還原利率、宗地面積等修正項。

（二）收益還原法的定義及適用范圍

收益還原法是將待估宗地未來正常年純收益（地租），以一定的土地還原率還原，以此估算待估宗地價格的方法。

收益還原法適用于有現實收益或潛在收益的土地評估。若涉案宗地設定租賃權，應考慮租賃因素對評估結果的影響。

（三）剩余法的定義及適用范圍

剩余法是在測算完成開發后的不動產正常交易價格的基礎上，扣除預計的正常開發成本及有關專業費用、利息、利潤和稅費等，以價格余額來估算待估宗地價格的方法。

剩余法適用于具有投資開發或再開發潛力的土地評估。剩余法的運用應注意：1.重點核實土地利用條件、規劃證書的有效性，開發周期應充分考慮涉案宗地合理處置時間、權屬變更時間、規劃報建變更時間等因素;2.認真分析當地房地產市場、制定宗地開發方案，合理確定不動產總價、開發成本、開發利潤。

（四）成本逼近法的定義及適用范圍

成本逼近法是以取得和開發土地所耗費的各項客觀費用之和為主要依據，加上客觀的利潤、利息、應繳納的稅金和土地增值收益等確定土地價格的方法。

成本逼近法適用于新開發土地或土地市場欠發育、少有交易的地區或類型的土地評估，一般適用于工業用地評估。

（五）公示地價系數修正法的定義及適用范圍

公示地價系數修正法是利用城鎮基準地價（路線價）、標定地價等政府公示地價及其地價修正體系成果，按照替代原則，將待估宗地的區域條件和個別條件等與公示地價的條件相比較，進而通過修正求取待估宗地在估價期日價值的方法。

公示地價系數修正法適用于政府已公布基準地價、路線價、標定地價成果的土地評估。公示地價系數修正法可以作為輔助評估方法。

七、確定涉案宗地評估結果

土地估價師應根據評估資料、評估方法、參數指標的適宜性、準確性等對涉案宗地的測算價格進行客觀分析，并結合評估經驗進行專業判斷，最終確定評估結果。評估結論中應準確表述價值內涵，明確是否考慮抵押、查封、租賃、地役權、需補繳地價款、土地閑置、處置變現稅費（如土地增值稅）、開發限制條件等因素對評估結果的影響。

八、涉案宗地評估報告的撰寫、備案和交付

土地估價師根據估價目的、評估委托書內容要求，按照估價規程認真撰寫評估報告。評估報告需經土地估價師親筆簽名、蓋章，評估報告的附件資料中應包含評估委托書、涉案宗地相關資料、現場查勘筆錄、涉案宗地現場及周邊照片、現場查勘人員在現場的照片、可比實例照片、評估機構及土地估價師有效證書等，評估報告應按規定在全國土地估價監管系統進行備案。評估機構應在收到評估委托書和相關材料后在人民法院規定的時間內出具評估報告，連同評估收費通知書和回執通過人民法院詢價評估系統、EMS人民法院專遞提交至人民法院。

人民法院通過詢價評估系統發送委托評估材料的，詢價評估系統提示成功發送的時間為評估機構收到的時間;人民法院郵寄或者直接交付委托評估材料的，以評估機構簽收的時間為收到時間。若評估機構認為不能在期限內出具評估報告的，應當在期限屆滿五日前通過系統向人民法院發送書面的延期申請，申請書中應說明不能按期完成評估的原因以及申請延長的期限，可延長期限一般不超過十五日。同時，評估機構需緊密關注人民法院對延期申請的回復意見。

九、涉案宗地評估的其他后續工作

涉案宗地評估報告交付人民法院后，評估機構應按要求做好檔案保存，涉案宗地評估屬于法定評估業務，根據《中華人民共和國資產評估法》，其檔案保存期限不少于三十年。如有案件當事人和利害關系人提出評估異議，評估機構應及時進行回復。

十、結語

隨著參考價規定、評估工作規范的施行和詢價評估系統的運行，涉案財產評估越來越規范和高效，評估機構應嚴格按照人民法院的規定和土地估價規程的要求開展涉案宗地評估工作，為人民法院開展涉案宗地司法處置提供專業幫助，最大限度地保護案件當事人和利害關系人的合法權益。