工程款以房抵債后如何認定破產債權

[內容摘要]近年來，部分中小房地企陷入債務危機和破產危機。房企的破產涉及諸多疑難復雜的問題，給管理人的履職帶來一定的挑戰，也不利于債權人的債權實現。特別是房企與建設施工方達成以房抵債協議，在房企進入破產程序后，引起的破產債權確認糾紛。如果不形成裁判統一，對企業破產程序的順利進行將造成一定的影響。

[關鍵詞]建設工程價款;房企破產;優先受償權

中圖分類號：D923.6 文獻標識碼：A 文章編號：2095-4379-（2020）17-0133-02

作者簡介：劉輝，江蘇擇善律師事務所主任、鹽城市律師協會破產清算與并購委員會主任、鹽城市破產管理人協會副會長兼秘書長。

一、問題的提出

當前大環境下，房地產調控處于嚴格監管態勢、外部融資門檻提高、內部融資能力小、現金流資金回籠速度下降，導致部分房企因為資金鏈破裂破產。由此引起的各種債權糾紛，建設工程施工合同糾紛尤其嚴重，雙方協商后達成以房抵債協議，并以此為由簽訂商品房買賣合同。在房企進入破產程序后，以房抵債協議有效，房屋所有權尚未轉移，債權人如何申報債權？

二、從建設工程價款優先權角度分析

（一）建設工程價款優先受償權的精神

羅馬法首次打破破產債權平等原則，就是出于保護弱勢群體和社會公益的目的。在我國，移植于他國的建設工程價款優先受償權，于1999年頒布的《合同法》第286條首次確立，2019年最新頒布的《建設工程施工合同解釋（二）》進一步細化。設定建設工程價款法定優先受償權的精神有二：第一，立法政策對于弱勢群體的保護，即主要是為保護建筑行業農民工的利益;第二，為建筑行業的持續健康發展。

我國的破產制度是市場機制與政治權威的結合，更強調社會秩序的穩定以及政治意義。沒有轉移房屋所有權，在申報破產債權時，將以房抵債債權登記恢復為建設工程施工價款才能正正地貫徹建設工程價款優先權的立法精神。

（二）建設工程價款優先權性質

較之于普通抵押權，建設工程價款優先權具有天然的法定優勢。《合同法》186條并沒有以特定概念稱謂這種權利。學術界對于建設工程價款優先權性質爭論不一，有學者認為其是法定抵押權的一種，有觀點認為是優先權，還有學者認為其是留置權的一種。最高人民法院發布的《建設工程施工合同解釋（二）》，另辟新徑，將其定義為優先受償權。但是，仍沒有說明其是具有法定抵押權、留置權還是優先權的權能。

1.法定抵押權說

從權利設置的目的來看，建設工程價款優先受償權的目的在于擔保施工方債權的實現，具有一般擔保物權的屬性。而且，抵押權不以轉移占有為其設立要件。故因此，有學者持法定抵押權說的觀點。但是，不動產抵押以登記為其生效要件，而建設工程價款無需公示即具有法定的優先權，故筆者不支持這種學說。

2.留置權說

建設工程價款優先權是法定的優先權，與留置權作為法定的擔保物權具有類似性質。而且，建設工程施工合同，是承攬合同的特殊形式，兩者之間本質有共性;而承攬合同根據《合同法》264條規定，承攬人對已經完成的工作成果享有留置權。因此，很多學者持留置權說的觀點。但是，留置權的客體，法律規定只能是動產，而建設工程屬于不動產，如果將建設工程價款優先權認定為留置權，將與現有法律體系相沖突。

3.優先權說

對于優先權的本質，理論上眾說紛紜。大致可分為如下幾類：江平老師認為，優先權是設定于一物上的某項權利優先于后設定的權利，擔保債權優先于普通債權;史尚寬老師認為，優先權是物權優先于債權;申衛星老師，認為，優先權是特定債權人基于法律直接規定而就債務人財產而享有的優先權;宋宗宇老師認為優先權是不同性質的多種民事權利存在沖突時，某一權利人優先其他權利人得以優先實現受償。

筆者更加贊同優先權此類學說。從立法目的來看，建設工程價款優先受償權的價值追求，是破除債權的平等性，將其認定為法定的優先權更加適宜。因此，建設工程價款優先權的客體只限于該建設施工單位所建的建筑物的價值部分，不及于房企公司其他的財產。

三、從以房抵債協議的性質角度分析

（一）以房抵債協議的效力

建設工程施工單位與房企在建設工程價款履行期限屆滿前達成的以房抵債協議，且房屋沒有交付的，《九民紀要》規定只能以合同糾紛向法院起訴。此時，建筑工程施工單位以以房抵債協議為依據要求轉讓房屋的，法院不予支持。

建設工程施工單位與房企在建設工程價款履行期限屆滿后達成的以房抵債協議，只要不構成虛假訴訟，以房抵債的合同內容不存在其他無效事由的話，是有效的。

（二）履行期限屆滿前達成的以房抵債協議不能履行，舊債是否可以恢復？

在建設工程價款履行期限屆滿前，雙方當事人是出于為建設工程價款提供擔保的意思，不是買賣房屋，不認定為房屋買賣合同。是否能起到擔保的作用？在筆者看來，不動產的抵押采取的是抵押登記公示，如果雙方只是經過合同的備案，不起到公示作用，只是行政管理的一個手續，那以物抵債協議也不能起到擔保的作用。

（三）履行期限屆滿后達成的以房抵債協議不能履行，舊債是否可以恢復？

破產債權認定，是企業破產程序中一項重要內容。如果房屋所有權以房抵債協議不能履行，以前的舊債是否可以當然恢復？無論是將以房抵債協議認定為代物清償還是新債清償，只要是不違反法律效力性強制規定，首先應當尊重雙方當事人的意思表示，去發現權利義務的歸屬問題，而且應當符合破產法實現債務人財產最大保值、充分平衡各債權人之間利益的宗旨。

以房抵債協議的性質是根據雙方達成以房抵債協議后是否進行了預告登記區分的。

沒有預告登記，此時雙方沒有約定新債務替代原債務，是代物清償;沒有實際履行時，原債務并不消滅。此時房企進入破產程序后，在沒有實際履行房屋登記轉移的，可以請求管理人、法院批準恢復為建設工程價款債權。如果雙方進行房屋預告登記，這個時候表明雙方達成了新債務代替舊債務的意思表示，符合債務更改要件，成立新債務，債權人不能主張原來的債權。最后抵債協議因為各種原因沒有實際履行，建設工程施工單位不能再申請建設工程價款的優先權，不能優于普通債權受償。

還有一種裁判思路是，遵從買賣合同裁判思路，基于雙方當事人希望將債權作為購房款的意思表示。如果按照雙方當事人的意愿裁判，不符合破產法利益平衡原則，也不利于其他債權人的債權實現。原因如下：第一，購房者的優先權是出于消費者生存利益的保護，建設施工單位是出于抵債而買房的，不應認定為普通消費者。第二，如果通過以房抵債得到債權清償，也不利于其他債權人普通債權的實現，不符合破產法公平公正的原則。但這種情形也有例外，即建設工程施工單位為早點獲得流動資金，將這筆債權轉讓給其他普通老百姓，此時，應當將獲得這筆債權的老百姓視為購房消費者，為保護他們的生存利益，應當按照已經支付購房款的消費者進行優先受償。

四、總結

破產清算程序，發揮著公平公正清理債權債務、維護社會主義市場秩序的職能。企業宣告破產，債權請求權不是單一組別，而是有優先受償等級順位的多組債權人。破產法的強制性意味著其不再局限于調整債權人與債務人之間較為封閉的利益關系，而是突破該相對性，維持各個債權人之間的平衡關系。將建設工程價款優先受償權賦予物權保護，會嚴重損害破產程序的效力，因此應適當弱化債權人的物權，通過債權人會議表決機制給予相應債權以優先受償順位，比如實踐中，“只能一套房”的優先受償的做法。在未來的立法中，應不斷完善破產程序對優先受償權適用的規則，保護債權人和債務人的利益，避免在破產程序中各任何一方利益造成損失。