不動產+金融服務全流程電子化實踐探討

劉羽　吳志宏

摘要：隨著房地產市場穩步發展，購房貸款需求加大。同時，由于不動產價值穩、金額大，早已成為了金融機構貸款主要擔保物。不動產抵押業務在登記機構和金融機構業務占比不斷增高，兩者之間僅靠紙質材料進行信息溝通的傳統方式不但效率低下，而且安全性較差。針對無錫市已開展的不動產+金融服務全流程電子化實踐中的舉措進行探討。

關鍵詞：不動產登記;金融服務;電子化

中圖分類號：F293

文獻標識碼：I

文章編號：1001-9138-（2020）06-0049-52

收稿日期：2020-04-25

不動產登記機構與金融機構日常最大的業務交集就是不動產抵押。在金融機構方面，不動產抵押業務一般分為貸前審批、抵押登記、貸款發放以及貸后管理四項環節。其中，抵押登記是債權人取得抵押權的必要條件，抵押登記后才產生物權效力，我國《擔保法》《物權法》分別從各個角度明確了不動產抵押登記的重要性。傳統的不動產抵押登記依靠的是登記機構窗口登記、紙質材料傳送，這種方式導致的信息脫節、效率低下乃至虛假申請給登記機構和金融機構帶來較大不便和風險。為此，通過積極探索不動產抵押線上模式，采用信息化手段不斷擴大服務半徑，以不動產抵押業務為核心，實現不動產+金融服務全流程電子化，全面提升對金融機構的支撐能力，可以大大優化營商環境。

1在傳統業務模式中遇到的一些問題

金融機構辦理不動產抵押業務要經歷四個階段，傳統模式會存在以下問題。

1.1貸前審批階段

貸款申請人以不動產為擔保物向金融機構申請貸款，需要在貸前審批階段提供登記機構發放的不動產權證書和名下不動產情況證明材料。不動產情況證明材料需至登記機構開具，這就需要貸款申請人多次往返于兩單位之間，極其不方便，且金融機構工作人員一般很難識別證書和證明的真偽。

1.2抵押登記階段

在抵押登記階段，登記申請人攜帶紙質的貸款材料和登記申請表申請抵押權登記，登記機構工作人員根據紙質材料內容在系統中手工錄人繁復的信息，效率低，差錯率高。尤其是遇到批量的抵押業務，登記機構更是需要耗費大量的人力和時間。此外，像抵押注銷等業務，實際操作中金融機構經常交由抵押人一方前來申請登記，給了不法分子以可乘之機，利用虛假材料申請抵押權注銷登記，同樣也給登記機構帶來較大風險。

1.3貸款發放階段

在貸款發放階段，金融機構拿到不動產權證和不動產證明原件，經核對無誤后進行放款。但是紙質證書也存在造假的可能。

1.4貸后管理階段

在貸后管理階段，抵押給金融機構的不動產后續可能因為產權人債務問題導致被二次抵押或者被法院查封，金融機構需要及時獲取此類信息以防范金融風險。傳統的方式是由銀行定期遞交查詢清單到登記機構，再由登記機構經過數日整理出結果反饋給銀行，不但給雙方增加了工作量，信息反饋也不及時。

2以不動產抵押為核心實現全流程電子化的幾點舉措

針對以上四個階段存在的問題，積極探索不動產+金融服務電子化舉措，可以形成比較完備的全流程電子化服務體系，如圖1所示。

2.1開放不動產線上查詢功能，助力金融機構高效審貸、放貸

金融機構在審批貸款階段，需要了解貸款申請人與抵押物的情況，除了不動產權證書、購房合同等，還需要知道客戶是否限購，抵押物是否存在抵押和查封情況。傳統方式是由申請人自行到登記機構現場開具住房證明以及登記簿證明。在發放貸款之前，金融機構還需要再次核實所拿到的不動產權證和不動產證明。

為優化服務，應開發完善查詢功能，向金融機構有限開放不動產查詢功能，并為每位實名授權的金融機構工作人員配備密鑰，通過密鑰登錄系統。為了保障個人隱私信息，系統對查詢條件、查詢結果都有較嚴格的限制，盡可能避免金融機構工作人員濫用查詢權限，隨意查詢與業務不相關的不動產信息，同時留有詳細的查詢日志，.旦發生問題可及時進行追溯。

2.2開展抵押權網，上申請，規避虛假申請，提升登記效率

不動產抵押權網上申請是由金融機構自行從系統內發起抵押權登記申請。申請時，金融機構工作人員除了填寫抵押物價值、債權金額、債務履行期限等少量貸款相關信息外，其余權利人與不動產等信息由系統自動關聯產生，完成后可直接生成申請表。屆時，經辦人攜帶蓋章后的申請表等材料前往登記機構窗口進行抵押權登記。登記機構工作人員將紙質的申請材料和系統內的電子信息進行核對，無誤后可直接進行登記。

該舉措一方面使抵押權登記效率大幅度提高，部分抵押權登記業務甚至可當場辦結。另一方面，網上申請通過信息直通來堵住業務風險漏洞，為雙方有效規避債務人虛假申請抵押權注銷等，可謂是雙贏。

2.3深化合作，將不動產抵押在線受理，登記工作直達用戶端

近年來，各地登記機構以便民服務為第一要務，在金融機構設立便民服務點，并持續推動和加深與銀行等金融機構之間的合作。在與金融信息系統對接后，不動產抵押登記業務可在金融機構的營業網點直接進行在線受理，然后提交登記機構工作人員后臺審核，最終在系統中生成不動產電子證照。業務范圍涵蓋預購商品房（經濟適用房）預告登記合并抵押預告登記、抵押預告登記的變更及轉移登記、商品房首次轉移登記合并抵押登記（含抵押的預轉現登記）、個人住宅類現房抵押、抵押注銷登記五大類業務。可以先行試點與數家金融機構開展合作，辦理網點達到數十家。后期還可以繼續推廣至全市的金融機構，并開展更全面的線，上登記業務。不動產抵押在線受理服務啟動后，貸款申請人在金融機構就能辦理多種抵押登記，金融機構在提高效率的同時也增強了自身的風險把控能力。

2.4發放不動產電子證照，保障放款時效，減輕貸后管理成本

以前金融機構要進行放款必須先取得不動產權證書（證明）原件，紙質證書辦理環節多，時間長，貸后需要保存的大量紙質證書也令金融機構頭疼。為進一步方便群眾保管和查詢不動產登記信息，同時提高不動產登記證書（證明）的安全性，根據《國務院辦公廳關于壓縮不動產登記辦理時間的通知》《自然資源部不動產登記電子證照試點工作方案》《江蘇省不動產登記電子證照規范（試行）》等文件規定，各地從去年逐步啟用了不動產電子證照。不動產電子證照包括兩類，不動產權證書和不動產登記證明，其與紙質版記載了相同的內容，并具有同等法律效率。當不動產工作人員后臺完成審核，依法將不動產記載于登記簿后，系統便可自動生成電子證照，金融機構登錄系統就能夠即時查看、下載不動產電子證照，從登記端縮減了放款時間。電子化保存的證照形式同樣也減輕了金融機構貸后保管的成本。

2.5提供精準服務，協助金融機構做好貸后風險管理

風險控制一直是貸后管理中的一項重要工作。如果抵押物后續出現二次抵押或被司法部門查封等情況，都可能給金融機構帶來巨額的損失。因此，金融機構需要長期不斷地關注抵押物的狀態是否發生變化。

最初，通過查詢系統，金融機構工作人員可定期查看本機構不動產抵押物的最新情況。該做法盡管比傳統做法有一些進步，但只能逐條反復查詢，給金融機構增添了大量的重復工作，且極易出現遺漏。還可以進一步提供精準服務，開發二次抵押和抵押后查封的復雜查詢功能，按照指定的時間段羅列出本機構存在后續的二次抵押或者查封的不動產抵押物。相比逐一查詢，這項功能極大地提升了效率，缺點是用戶仍然需要將結果進行篩查。

此后，應進一步探索主動提醒的功能，即已登記的不動產一旦出現新的抵押或者查封，系統會將提醒信息主動推送至之前抵押的金融機構，告知該房屋的狀態發生了新的變化，使金融機構工作人員可以及時獲得信息，及早采取應對措施，從而最大程度降低風險，維護自身權益。