租房季，大不同

趙彭

南風(fēng)輕吹，找工作和租房是畢業(yè)生的第一次社會(huì)大考。但今年畢業(yè)季租房市場(chǎng)卻與往年有些大不同。

疫情之下，畢業(yè)生的看房方式、對(duì)房源類型的要求已經(jīng)有了明顯改變。受疫情與房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)向的影響，“租房季”似乎也并沒有如期的火爆。而在需求端，城市里配套的人才公寓、人才引進(jìn)住房也在吸引著畢業(yè)生的眼光。

供需發(fā)生變化

劉梅是青島大學(xué)2002屆畢業(yè)生。那年5月她除了找工作，就是和室友一起看房子。那時(shí)候，媒體和互聯(lián)網(wǎng)都不發(fā)達(dá)，租房子主要靠自己跑中介，看一些中介發(fā)布的小廣告。“那個(gè)時(shí)候，人多房少、信息不通暢。來來回回看房子花了近一個(gè)半月，直到臨近畢業(yè)，才最終選定了永嘉路附近的一處房子。但因?yàn)楫厴I(yè)租房市場(chǎng)需求旺盛，租金要比臺(tái)東附近貴出200元/月。”劉梅說。

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的高速發(fā)展，“2020年房屋租賃市場(chǎng)已經(jīng)轉(zhuǎn)向。現(xiàn)有的租賃市場(chǎng)不考慮區(qū)域不平衡的情況的話在總量上是供大于求的。另一方面，租客的個(gè)體需求也在改變。”青島房客通總經(jīng)理張斌說。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近日發(fā)布的物價(jià)數(shù)據(jù)，2020年3月和4 月CPI漲幅在3%以上。而據(jù)緯房租金指數(shù)，房租CPI 同比分別下降0.2%和0.3%，創(chuàng)下有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)以來最低水平。5月除廈門外，一二線城市租金均持續(xù)下降。

值得注意的是，自2000年至今，即使在2008年全球金融危機(jī)期間，這還是首次出現(xiàn)全國(guó)房租同比負(fù)增長(zhǎng)的情況，何況5月是畢業(yè)生的租房旺季。

“由于市場(chǎng)普遍存在區(qū)域不均衡性和資源錯(cuò)配的情況，所以租金指數(shù)雖然不能全面反映住宅租賃市場(chǎng)的情況，但能從側(cè)面印證供應(yīng)過剩的現(xiàn)狀。”張斌認(rèn)為，“隨著居民存量住宅以及存量住宅空置率的提高，租賃市場(chǎng)的租金水平是在下降的。”

CREIS中指研究院二手房系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，2020年5月，青島二手房租金為29元/㎡，環(huán)比下降3%;套均租金為2482元/套，環(huán)比下降2%。貝殼找房網(wǎng)青島站數(shù)據(jù)則證實(shí)，2016年至今，青島主城、近郊租賃均價(jià)整體穩(wěn)中有降。租金方面，自2017年達(dá)到35元/㎡的頂峰后，青島市租金市場(chǎng)也已經(jīng)連續(xù)三年走低，截至2020年6月已經(jīng)降至31元/㎡。

“我這邊房子2016年租金全年上漲了200元/月，之后沒有調(diào)整，今年疫情后重簽合同的時(shí)候，就直接給租客降了300元/月。一方面，今年大家收入都不好，租客肯定也困難。另一方面。我樓上樓下都還有房子沒租出去，而且房租一直比較低。”在八大湖小區(qū)，一位馮姓房東表示，以前八大湖這邊的房子供不應(yīng)求，這兩年，周邊租不出去的也多了起來。她認(rèn)為，“房子越來越多，而地鐵開通之后，使得城市交通愈發(fā)便利，租客的選擇也就更多。再加上小區(qū)老舊等因素，租金下跌也是形勢(shì)使然。”

除了租金下跌，2020年疫情之下“整租”突然成為了需求端的一個(gè)新變化。

從貝殼找房發(fā)布的《2019年租客居住報(bào)告》交易數(shù)據(jù)來看，合租比例遠(yuǎn)大于整租比例。其中，合租占比高主要原因就是為了分?jǐn)偡孔鈮毫Α?/p>

“疫情之下，雖然收入有降低的可能，但對(duì)于居住安全性和便利性的思考再次占了大多數(shù)。其次，新世代的畢業(yè)生個(gè)性和獨(dú)立意識(shí)更強(qiáng)，在需求上更偏向整租。最后，房租水平持續(xù)下降也是整租需求抬頭的一個(gè)動(dòng)力源。”張斌說，“按比例換算，普通合租單間的價(jià)格比往年下降了100～200元/月，整租房源的價(jià)格則下降了200～300元/月，這對(duì)于從合租轉(zhuǎn)到整租的人們來說，租金相差幅度相對(duì)變小，也更容易接受。”

市場(chǎng)已經(jīng)改變

供需關(guān)系的轉(zhuǎn)變，除了促動(dòng)租金進(jìn)一步下降外，還帶動(dòng)了租賃市場(chǎng)的改變。

據(jù)劉梅回憶，畢業(yè)時(shí)為了租房她和室友曾經(jīng)與一個(gè)個(gè)不良中介斗智斗勇。

劉梅說：“有的房子中介說得很好，但是根本就不是那么回事。還有的房子，中介說500元-700元一個(gè)月，感覺很便宜，到了現(xiàn)場(chǎng)房東就說，與別人談好了800，低了900不租了。”看房子時(shí)候配有洗衣機(jī)和電視等家電，但搬家的時(shí)候，才發(fā)現(xiàn)部分家電已經(jīng)被房東挪走。經(jīng)過交涉才知道，中介只是讓房東把家電擺在房子里“好看”而已。劉梅的遭遇在2000年代的租房市場(chǎng)比較普遍，有的租客甚至被虛假中介、虛假房東騙走租金。而房源少、信息虛假、居間服務(wù)質(zhì)量差的舊況也正是供需失衡、市場(chǎng)秩序不健全年代的特色。

“2000年至今，租賃市場(chǎng)也經(jīng)歷了一個(gè)由不健全到完善、由賣方市場(chǎng)向買方市場(chǎng)、由信息服務(wù)到技術(shù)服務(wù)的轉(zhuǎn)變。”貝殼找房青島站高級(jí)編輯劉晨表示，“過去中介居間服務(wù)主要依托信息不對(duì)稱來實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)，這就給市場(chǎng)預(yù)留了較大的灰色空間，互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代、供需轉(zhuǎn)換的現(xiàn)狀之下，信息透明度已經(jīng)大幅度提高，同時(shí)在法律法規(guī)以及品牌公司主導(dǎo)的行業(yè)自律之下中介市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)服務(wù)質(zhì)量也大大的提高。”

不過，這不能完全杜絕虛假房源和灰色市場(chǎng)帶的存在。

貝殼研究院發(fā)布的《2020年畢業(yè)季租房洞察報(bào)告》調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，51.4%的受訪者反饋，虛假房源信息是最大的租賃痛點(diǎn)，其次是安全隱患及工作不穩(wěn)定導(dǎo)致的更換住處。

線上看房是現(xiàn)在比較流行的方式，但一些中介的“套路”也在進(jìn)化。吉林某師范學(xué)院畢業(yè)計(jì)劃來青島工作的高靜靜曾通過某網(wǎng)站線上預(yù)選了幾套房子。“這些房子從發(fā)布房源的網(wǎng)站上看，都不錯(cuò)，但是我到了青島進(jìn)行實(shí)地聯(lián)系的時(shí)候，不是里面已經(jīng)有租客，就是房源根本不存在。”高靜靜反映，有不少以房東名義發(fā)布房源的聯(lián)系方式其實(shí)都是中介，“這似乎也是全國(guó)租賃市場(chǎng)仍然存在的一種通病。”

對(duì)此，劉晨表示，市場(chǎng)上仍然存在一些不良現(xiàn)象，例如利用虛假的低價(jià)房源作為營(yíng)銷手段來吸引租客。她說：“一些不良網(wǎng)站會(huì)發(fā)布與市場(chǎng)實(shí)際不相稱的虛假房源信息來吸引客戶前來詢問，進(jìn)而對(duì)客戶形成深度溝通的機(jī)會(huì)。但這種方式存在過度的誘導(dǎo)，具有一定的欺騙性。”

盡管無法避免一些灰色現(xiàn)象，但圍繞著“減少接觸”，線上看房依然是2020年租賃市場(chǎng)上的核心關(guān)鍵詞，互聯(lián)網(wǎng)線上平臺(tái)也的確正在發(fā)揮更大的能效。

來自石家莊的2018屆畢業(yè)生顧婷婷曾經(jīng)通過房天下App在金家?guī)X金融中心附近尋找合適的房屋。顧婷婷說，“因?yàn)橐咔橄拗疲彝ㄟ^線上來帶看、通過VR全面了解到房屋情況、通過線上視頻看到一些小區(qū)的物業(yè)管理情況。讓我比較在意的是，新房源的及時(shí)推送。這些房源對(duì)需求都是比較符合的，大數(shù)據(jù)通過對(duì)我的需求畫像大大節(jié)省了我的時(shí)間。”

不難看出，依托互聯(lián)網(wǎng)線上平臺(tái)，“無接觸看房”在疫情的催化之下，成為了發(fā)展迅速的看房模式。而VR看房、線上簽約、甚至實(shí)現(xiàn)線上金融服務(wù)則成為了營(yíng)銷在技術(shù)層上的新突破。

尤其在目前仍需要嚴(yán)格保持社交距離的情況下，線上看房成為了租客尋找房源、選擇房源的高效選擇。房天下二手房青島公司（含租賃業(yè)務(wù)）總經(jīng)理馬振元指出，“信息和服務(wù)數(shù)字化是居住產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)的關(guān)鍵要素，平臺(tái)一方面將數(shù)字空間與物理空間實(shí)現(xiàn)連接和重塑，拉近遠(yuǎn)場(chǎng)與近場(chǎng)的距離。另一方面通過大數(shù)據(jù)、人工智能畫像為承租人帶來了更便捷、精準(zhǔn)的服務(wù)。”

不過，通過線上視頻、照片或VR等形式看房雖然方便快捷，但成交量仍不及線下簽約。“很多人線上看房選中后，還是需要通過現(xiàn)場(chǎng)帶看來確定。但今年已經(jīng)是線上看房方式利用率、簽約率最高的一年。”馬振元說。

租房不是單選

值得注意的是，2020年租房季中，不僅有關(guān)注租房的眼光，也還有不少心系購(gòu)房的期待。

近年來，深圳、廣州、北京、南京以及青島等城市掀起了人才爭(zhēng)奪戰(zhàn)的高潮。這其中如何讓人才安家安居是核心。

張斌認(rèn)為，租房已經(jīng)不再是畢業(yè)季的惟一選擇。他說，“部分畢業(yè)生已經(jīng)具備一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，剛性需求意識(shí)前置也比較明顯，通過父母籌集等方式獲得首付，購(gòu)買政府提供的人才房、產(chǎn)權(quán)式人才公寓的數(shù)量也在逐年增長(zhǎng)。”

青島市印發(fā)實(shí)施《關(guān)于加強(qiáng)人才住房建設(shè)和管理的實(shí)施意見》，2020年青島市計(jì)劃建設(shè)和籌集人才住房不少于10萬套。而在青島市之前，深圳、廣州、北京等城市已經(jīng)在人才房建設(shè)上加大了投入。

“租房每個(gè)月的支出成本也不低，如果首付合適的話，每個(gè)月用計(jì)劃租房的租金去還房貸，不失為一種上佳的選擇。”2019年畢業(yè)來青島就業(yè)的侯成亮說，“合租兩個(gè)月后，我詳細(xì)了解了人才引進(jìn)政策，以我的學(xué)歷可以享受購(gòu)買人才公寓的優(yōu)惠，而其他更好的學(xué)歷甚至可以享受安家費(fèi)和更多的補(bǔ)貼，今年城陽(yáng)區(qū)又開放了人才共有產(chǎn)權(quán)政策，這連首付都省下了。”

“越來越多的利好政策，正在改變租房季的進(jìn)程。”馬振元表示，“以往每年有2月-3月和5月-6月兩個(gè)租房高峰，分別由春節(jié)后異地到達(dá)、返回工作地和畢業(yè)季來推動(dòng)。2020年，在市場(chǎng)供需、技術(shù)層級(jí)和城市政策服務(wù)等因素影響之下，租房季在內(nèi)容上已經(jīng)與往年有了大不同。”

（應(yīng)采訪人要求，高靜靜、侯成亮為化名）