勁松，把勁兒用在人民幸福上

王洋 曹曉晨

“哎呀，真是大變樣了啊！”2019年8月，勁松北社區居民林女士從閨女家搬了回來，一踏入勁松西街就愣了一下。“以前街道看起來破破爛爛，商販攤子隨意亂擺，體驗可不好吶。”不僅如此，像停車秩序混亂、排水管道堵塞、門禁安防損壞等老小區常見的問題，勁松北社區更是一樣都不少。談起近一年來的社區生活，林女士一臉幸福。

勁松北社區共有高層樓6棟，多層樓40棟，居住人群中近四成為老年住戶。為改變老舊小區現狀，為老年人提供更具人性化的關懷和服務，2018年7月，勁松街道以勁松北社區一區、二區作為先行試點，通過黨建引領、社會力量參與的城市治理新思路，圍繞公共空間、智能化、服務業態、社區文化4大類16小類30余項內容，對社區進行了脫胎換骨的改造。2019年8月，項目完工，得到了廣大居民的一致好評。

小區怎么改? 居民說了算

站在社區門口抬頭望，“勁松北社區”的題字格外醒目。這遒勁的手書出自70歲的居民賈志華。在一次社區書法比賽中，賈老拔得頭籌，獲得了“題字權”。

在這次小區的改造過程中，居民的身影和聲音同樣貫穿了始終。在勁松二區“美好小屋”物業中心的墻上，掛著一塊“北京誠智慧中物業管理有限公司勁松黨支部”的牌子。小區改造工程啟動伊始，朝陽區委勁松街道工委就搭建了黨建工作平臺，帶領此次物業入駐涉及的11個黨支部，組成五方聯動黨建共同體，開啟了黨建引領助推社區治理和街區更新的新模式。

針對大家反映便民設施不足的問題，究竟需要引入哪些便民業態呢？這讓項目團隊犯了難。為此，社區黨委和項目團隊決定挨家挨戶上門走訪調查。在居民的你一言我一語中，團隊整理出大家最想改變的三大現狀：“綠化不足、環境衛生差”“社區整體老舊、破敗”“缺少停車位、停車管理混亂”。

此外，項目團隊還將居民細分為青年、中年、老年三類人群，對他們各自的需求進行了深入調研。調查結果發現，青年人群希望增加健身房、早餐店和代收快遞、外賣等服務，中年人群和老年人群則希望增加菜市場、社區食堂、理發店和生活超市等方便居家生活的設施。“這些問需于民的扎實工作，為小區改造設計方案的優化提升、精準施策提供了有效依據。”項目團隊負責人賈凡說。

在后續的改造設計中，社區黨委成立了由40余名黨員群眾組成的議事小組，通過多次廣泛宣講、包樓問需等形式，匯集民智形成共識。最終，項目團隊根據居民呼聲最高的建議，決定引入百年義利、匠心工坊生活服務、美好鄰里食堂等便民業態，并改建自行車棚、加裝電梯、完善無障礙設施，以最大程度方便居民的生活。

資金怎么來? 借力社會資本

要對小區內所有的食堂、衛生服務站、黨員活動室、匠心工坊、自行車棚等進行建設或改造，數千萬元的資金成為社區面臨的最大困難。

剛開始，社區曾想過向上級申請相關經費，但政府只能提供“兜底”服務，要想大幅提升小區的居住品質，還有很大的資金缺口。

就在大家愁眉不展之時，愿景集團找到了勁松街道。愿景集團是一家為老舊小區更新改造提供投資拉動、設計改造、長效運營全鏈條服務的民營企業。集團負責人表示，他們愿意注資參與此次老舊小區的更新改造和運營服務。

經過多次討論，街道和社區一致認為，引入社會資本參與老舊小區改造工作是當下最合適的方法，也是唯一的解決途徑。但同時，如果由企業投入，就必須尋找盈利空間，否則也難以為繼。考慮到這樣的合作模式并無先例，朝陽區委區政府專門成立了老舊小區更新提升工作專班，針對社會力量參與缺少政策路徑、投資回報模式不清晰等問題開展研究，支持勁松街道引入社會力量參與社區改造。

“在社會資本進入之初，街道給予其3年扶持期。通過收取物業管理服務費、政府補貼、商業收費等多種渠道，實現第三方公司投資回報的平衡，形成社會機構介入城市老舊社區改造的吸引點。這就是我們經過探索，提出的社區長效發展的創新模式。”勁松街道工委書記楊丙章說。

最終，街道工委從“街區、社區、鄰里”三重維度，將具備資質的第三方公司愿景集團選為運營方，3000萬元社會資本成功進入。“引入社會資本，不僅解了燃眉之急，而且由企業進行整體性設計、專業性改造、規范性運營，還可確保改造提升項目‘一張藍圖管到底。”楊丙章說。

“先嘗后買”? 良性循環

“我們年紀大了腿腳不方便，每天上樓下樓特別費勁兒。現在好了，物業給我們加裝了電梯，每天出去買菜遛彎兒再也不成問題啦！”說起身邊的變化，老街坊王叔叔滿意極了。

物業公司進駐后，在社區黨委的引領下，通過電力增容、架空線入地、安裝安防消防設施、景觀綠化改造、便民服務配套改造、線上IT系統搭建等立體化、系統化的改造，讓這個建于上世紀70年代的老小區煥然一新。

勁松北社區居委會主任牛磊介紹說，從今年年初起，愿景旗下的“和家物業”開始對勁松一區二區住戶收取物業費（多層0.43元/平方米，高層1.42元/平方米），并以“先服務，再體驗，后收費”的原則，讓居民先感受到環境與服務的提升，居民滿意后，可選擇在一年中任何時間繳費。

讓從沒有繳過物業費的居民掏錢，不是件容易事兒。為此，社區決定進行民主投票。2019年6月10日，開箱驗票結果顯示，在需要確權的2763戶居民中，同意戶數占比56.03%，同意面積占比51.66%，勁松北社區由此成為首個通過正規“雙過半”程序引入專業化物業管理公司的老舊小區。

誰投資、誰受益。勁松209號樓居民劉阿姨表示，交了物業費后，不僅家里的維修問題有了保障，就連路上的雜草、枯樹枝都有人定期清除了。

“只有建立受益者付費機制，引導居民建立物業繳費意識，才能實現物業服務長期良性循環。”楊丙章告訴我們。

事實上，即使居民交了物業費，企業還是虧本的。在社區黨委的支持和協助下，物業又通過對社區閑置低效空間的改造提升，運營閑置資源等增值服務，獲取合理收益。“未來，物業和停車管理收費，養老托幼設施的啟用，都可以助企業實現投資回報平衡。”牛磊說。

經過兩年的探索，這種居民和物業“雙贏”的“勁松模式”已經成為北京市老舊小區綜合整治典型案例，“支持社會資本參與老舊小區綜合整治和物業管理”也被寫入自2020年5月1日起施行的《北京市物業管理條例》。勁松街道工委把勁兒用在人民幸福上，著力升級改造老舊小區的實踐創出了可復制、可推廣的成功經驗。