大型商業綜合體布局對城市的綜合拉動作用探究

蔡中為

摘 要： 大型商業綜合體布局對城市發展具有綜合拉動作用，包括聚斂人氣、滿足人們休閑體驗需求、補充城市基礎設施、拉動新區發展等。大型綜合體的建設發展需進一步增加休閑文化元素，加強交通組織，在落位過程中突出政府引導的作用。

關鍵詞： 大型商業綜合體 休閑體驗 夜經濟 假日經濟

一、城市中布局大型商業綜合體的作用

（一）提振城市發展信心，增強城市經濟發展活力

大型商業綜合體的特點是規模大、功能全、業態新、輻射廣，應該適度必要將大型商業綜合體打造成城市地標建筑，成為城市商業標桿，提振城市發展信心。大型商業綜合體的出現及在城市商業中發揮重要作用，其核心是其給消費帶來的一站式、快捷方便的休閑購物體驗。其特點是規模大、業態全，因為只有具備較大的占地規模才能給消費者提供購物、餐飲、室內娛樂等多種體驗。在城市人流量大或者城市發展重大區域等重要節點位置，布局外觀獨特、定位清晰的地標性商業建筑，并由點到面，構建城市發展主框架，通過打造商業綜合體高度云集的城市區域或主干道，形成城市標志性景觀帶，展現發展成就，提振發展信心。

（二）完善休閑體驗功能，不斷滿足文娛與精神需求

目前，大型商業綜合體的規劃建設更加重視與突出消費者的文娛與精神需求，逐漸從以傳統銷售為主導向休閑體驗、餐飲為主導轉變。2017年6月底投入商業運營的哈爾濱萬達城，建成集酒店群、商業中心、室內滑雪場、室內外主題樂園為一體的文化旅游商業綜合項目，其中建成了目前為止世界規模最大的室內滑雪場。哈爾濱萬達城大型室內滑雪場實現了四季全天候室內娛雪，給消費者不同的休閑體驗，夏季室內娛雪可以是休閑納涼的一種全新體驗，冬季室內滑雪可以獲得不同于室外滑雪的又一種體驗。哈爾濱萬達城大型室內滑雪場的建成給未來其他城市建設類似的室內大型娛雪項目提供了示范與借鑒。

（三）作為城市基礎設施的補充，是市民進行交往交流的重要區域

受多種因素制約，許多城市給市民提供的可以進行交流的大空間區域并不多。大商業也是政府公共基礎設施的有益補充，便于人員集散、城市各區域人流匯集，促進城市各區域人員交往，打造和諧友善的城市氛圍。現在許多城市商業綜合體內在公眾假日期間都不定期舉辦各種具有廣泛社會參與性的賽會、活動等，豐富了人們日常精神文化生活，給市民提供了一個近距離交往、交流的平臺。

（四）與公共交通相配套，拉動消費，打造“夜經濟”與假日經濟

發展“夜經濟”與假日經濟，首先要對商圈進行“精耕細作”，也就是說既要有量，更要有質。量是指商圈中單體商業總數目，質是指單體商業的功能及檔次。通過單體商業數目的大量布局落位刺激消費者購買欲望。國內很多城市地鐵運營時間在晚上23：00之后，政府就有意利用地鐵的大客流匯聚作用，打造“夜經濟”與“假日經濟”。沈陽地鐵自2010年開通以來，每年圣誕節期間延長收車時間到凌晨，滿足了市民出行購物休閑需求，增加了商業區的人氣，提升了商業總收入，打造了繁榮、祥和的節日氣氛。

要著重打造日常18：00—23：00購物休閑時段及休息日與傳統節日時段，通過公共軌道交通與商業的聯動，發揮供給引致需求的功能，實現城市商業經濟的繁榮。實現軌道交通延長營運時間與商業區延長營業時間形成聯動，在節假日期間，還要有目的的進一步延長運營時間，發揮公共軌道交通服務商業的綜合作用。

（五）大型商業綜合體的建設是支撐城市新區發展的一個重要引擎

商業綜合體對于新區發展具有重要拉動作用，包括促進新區人口消費，更重要的通過商業綜合體的較新業態促進新區城市功能的整體提升。

城市新區要繁榮發展，必須吸引人口長期入駐，而人口的日常消費就是新區規劃建設者需要考慮的重要問題。誠然，在每個小區周邊靠一些小型超市也能夠在一定程度上維持周邊居民的日常消費，但因為小超市的功能單一，市民要想獲得多功能的消費體驗就需要建設大型商業綜合體，而且要適度加密大型商業體布局，減少居民到大型商業綜合體的通勤距離。大型商業綜合體通過引入較新業態，帶來良好的休閑體驗功能、較高的物業管理水平，能夠拉動新區城市功能的完善與提升。

新區基本是在凈地上規劃建設，基本沒有拆遷、擋光等老城區建設面臨的問題，從各層面來說，進行規劃建設大型商業綜合體相對更容易。所以新區規劃建設應該超前謀劃，大型商業綜合體至少與住宅小區同步，更應該先于住宅小區謀劃建設。科學落位布局高水平大型商業綜合體是新區規劃建設者的重要責任。

二、大型商業綜合體發展面臨的新特點

（一）商業功能逐步弱化，休閑體驗功能進一步提升

因大型商業綜合體內銷售區價格較高，以及受小型商業、電商的影響，大型商業綜合體內的傳統的銷售區面臨消費額下滑、消費緩慢等現象，其以銷售功能占主體逐漸轉為以休閑體驗功能占主體。這是市場發展的正常規律，是正常的商業現象。要通過進一步完善大型商業綜合體的休閑體驗功能以滿足人們日益增長的精神文化需求，通過多樣化的體驗項目促進人流量提升。

（二）主題樂園是大型商業綜合體的發展方向

隨著大型商業綜合體的傳統銷售功能的弱化，主打休閑體驗功能的主題樂園是未來城市精神文化消費市場的發展方向。黨的十九大提出，我國社會的主要矛盾已經從人們日益增長的物質文化需要同落后的社會生產之間的矛盾，轉變為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發展之間的矛盾。隨著中國經濟的不斷發展，人們生活水平不斷提高，人們的物質消費已經比較豐富，但精神文化層次的消費同物質消費相比，還明顯欠缺，是未來城市商業布局的主要努力方向。

（三）大型商業綜合體可以成為發展文化事業的一個載體

大型商業綜合體因高度聚斂人氣，天然可以發展成為文化事業的一個載體。利用這個天然優勢，可以使文化，特別是主旋律文化的宣傳更容易大范圍傳播，更接地氣。影院一般伴隨大型商業綜合體規劃布局，電影是文化的一部分，但文化宣傳的內容與樣式多種多樣。這里要處理好大型商業綜合體的商業性與文化公益性的關系。這里的文化一般應是商業綜合體的個體行為，是一種自然的嵌入，而不是生硬的引入。比如南昌萬達城采用具有江西特色的景德鎮瓷器的青花瓷的顏色進行設計建設，這就是對當地文化的一種宣傳，讓人們在休閑體驗中感知學習文化。

三、大型商業綜合體發展需要解決的問題

（一）大型商業綜合體內的個性化、多樣化休閑體驗功能仍需加強

大型商業綜合體總量偏少、功能不新、設施不優，與消費者的日益增長的消費體驗需求不相匹配。主城區缺少以休閑體驗功能為主的大型商業綜合體，消費者可選擇余地小，在重視休閑體驗的今天，長時間固定的幾個商業去處加之較傳統的消費模式不免產生乏味的體驗感，自然沒有消費的欲望。大型商業綜合體建設應更多融入文化元素，提升精神品味。未來的大商業的趨勢是致力于打造具有極大休閑體驗功能的主題公園模式的商業綜合體，比如在市區合適位置建設大型室內游樂體驗設施，比如室內滑雪場、水上樂園等。政府應順應市場需求與市民期待，引導相關企業合理布局落位，使其發揮經濟社會綜合效益。

（二）解決人流、物流疏散與交通組織的問題

大型商業綜合體聚集的人更多，銷售需要的物資也要進入。這就給通達大型商業綜合體的交通組織提出了較高要求。通過調研發現，大型商業綜合體周邊對公共交通等附屬配套設施的接入考慮不足，接駁功能不完善。大型商業綜合體周邊交通出行總量高，密度大，人流量、車流量均處較高水平。許多大型商業綜合體周邊存在不同交通方式出行者相互干擾現象，降低了交通設施的服務水平。公共交通應成為前往大型商業綜合體的主要交通方式。要通過低票價以及在主要商業區周邊設立公交首末站，為公共交通預留較充足的場站，加密城市各區域前往商業區的公交線路數量，吸引市民更多乘坐公共交通前往商業區，提升公共交通分擔率，減輕商圈交通壓力。國內很多城市都開通前往大型商業綜合體的免費購物班車，比如某連鎖超市在國內很多城市都開通免費購物公交車，這對于促進消費起到重要作用。

（三）政府通過完善體制機制對大型商業綜合體落位實現科學引導與監管

要通過多部門聯動，下大力度進行管理體制改革，整合各級各類資源，破除影響大商業發展的體制機制障礙，用全局理念與大城市思維發展大商業。政府在城市開發與招商中，應發揮其行業主管者與監管者職責，而不能完全聽任市場力量。因為企業往往是單一主體，而政府是從城市發展綜合考慮的，所以政府對企業有引導的責任，也就是用政府看得見的手彌補市場的某些失靈。大型商業區的形成更多靠政府規劃建設的引導，因為政府掌控著城市土地利用模式與類型，所以政府在商業區規劃形成中必須重視事前、事中、事后監管職責。

（四）大型商業綜合體的建設要發揮其拉動城市發展的綜合效益

規模、輻射范圍、落位密度是密切相關的關系。僅僅靠規模大，總體數量少，其輻射范圍也是有限的，因為對于一部分市民來說，達到此大型商業綜合體的距離超過其最優通勤距離，這將影響其商業輻射范圍。大型商業綜合體不同于傳統的大型批發市場，它主打的是日常消費休閑體驗，能夠實現在日常晚間能夠以較短時間通達，這就需要大型商業綜合體的較大密度。本文認為，對于省會級大城市而言，大型商業綜合體的密度以一公里范圍為宜，這就意味著城市主要道路交叉口都應該布局大型商業綜合體。讓市民走出去，只有靠大型商業綜合體加密與更多落位來實現，但是在大型商業綜合體集中布局與分散平衡間要尋找一個較優的平衡點。大型商業密度增大后，小型商業可以發揮“船小好掉頭”的特點，也有其特定的生存空間。二者不是零和博弈，也就是說不應該限制大商業的規模與密度，不應過分擔心大商業對小商業的影響。

隨著城市人口增多、城區范圍擴張，優質地塊逐漸呈現稀缺化，所以對于大型商業的選址與落位更應該具有前瞻眼光、統籌考慮。特別是隨著消費與旅游時代的到來，要把大型商業的布局與發展城市旅游密切結合起來，形成優勢互補，發揮1+1>2的綜合效益。要努力把大型商業綜合體打造成市民日常消費目的地，加大市民出行頻次是提振城市商業人氣與財氣的重要條件。讓市民走出來，城市動起來，商業才能活起來。以人口400萬的城市為例，如果能夠最大限度地盤活400萬人口，對城市商業經濟的帶動作用也是巨大的。在總量不算低的人口規模面前，只有加大出行頻次，才能提振商業區的人氣與財氣。

參考文獻：

[1]付小飛，武揚，王慧.北美及亞洲大型商業綜合體比較研究[J].建筑技藝，2009（08）.

[2]韓玉鶴，李紹巖.大型商業綜合體交通體系構建策略分析——以沈陽某大型商城交通規劃為例[C].生態文明視角下的城鄉規劃——2008中國城市規劃年會論文集，2008-09-01.

[3]胡曉，張耀.城市邊緣區大型商業綜合體景觀構成要素分析研究——以奧特萊斯購物中心景觀設計為例[J].建筑與文化，2017（06）.

[4]穆健瑋.百花齊放的城市綜合體[J].中國地產市場，2009（01）.

[5]王燦，王德，朱瑋.基于消費者行為的商業綜合體空間特征與評價——以上海五角場萬達廣場為例[C].新常態：傳承與變革——2015中國城市規劃年會論文集，2015-09-19.

[6]張爽，王寧，鄧延平，曾玖林.重慶市五大功能區大型商業綜合體供需關系分析——基于IRS測算方法[J].重慶理工大學學報（社會科學），2016（07）.

[7]張玉良，高寧寧.萬象城模式商業綜合體的功能組織探析[J].低溫建筑技術，2013（09）.