房地產企業財務報表淺析

萬吉安

摘 要 進入21世紀，房地產企業的發展越來越迅猛，房價瘋狂上漲，眾多投資商因為高利潤而進入房地產行業，與此同時國家開始對房價進行調控，房地產企業面對的資金環境日益嚴峻，更加考驗房地產企業的運營能力。利用財務報表分析對房地產企業的現金流量、經營成果以及財務狀況進行分析，可以提升房地產企業決策的科學性。本文首先闡述房地產企業財務報表分析方法，其次結合實際分析房地產企業財務報表分析的局限性，最后提出相應的改進建議，以期為促進房地產企業可持續發展提供借鑒。

關鍵詞 房地產企業 財務報表分析 經營決策

房地產企業是我國的支柱型企業，但是隨著國家調控的不斷加強，房地產企業已經很難通過土地增值獲取高額的利潤，暴利時代已不復存在，利潤逐漸回歸正常。房地產企業想要實現利潤最大化，需要深挖潛力，提高決策科學性。通過財務報表分析，能夠為企業提供有價值的信息，發現問題、潛力和機遇，提高企業決策的科學性。然而目前，房地產企業并沒有充分發揮報表分析的作用，甚至在財務報表分析方面存在許多問題。基于此，本文對房地產企業財務報表進行研究。

一、財務報表分析的內涵及房地產企業財務報表分析的作用

財務報表分析指的是企業根據財務報表數據，采用專門的分析方法，對企業的現金流量、經營成果以及財務狀況進行橫向以及縱向的評價分析，為企業各利益相關者制定決策提供依據。

房地產企業具有資金投入量大、項目開發周期長等特點，入賬方法、核算方法都與其他企業有所區別。因此房地產企業如果只是利用財務報表上的數據進行分析，則不能發現企業深層次問題，也不能發現企業的優勢、機會和潛力，不能為決策者提供有價值的信息。因此需要結合對企業具體業務的綜合評價，得出財務分析結果。房地產企業通過分析企業的償債能力、運營能力、盈利能力等方面能力，可以使報表使用者深入了解企業經營狀況，客觀評價企業經營業績以及管理水平，并及時發現經營活動中存在的不足，以便及時調整決策，促進企業健康發展。

二、房地產企業財務報表分析的基本方法

（一）比較分析法

比較分析法指的是按照相同的指標對客觀事物進行比較，從而增加對其本質以及發展規律的正確認知，并對其進行正確的評價。其中較為常用的是趨勢分析法，通過對比財務報表中不同時間段的同組數據，根據數額的變動情況，對企業財務狀況變動趨勢進行分析。在使用比較分析法的時候需要注意以下幾點：

首先需要調整計算口徑，確保同一會計要素具有一致性，參與比較計算的各項數據都需要是從相同的計算口徑中提取的數據;其次剔除偶然因素，避免對業務數據產生影響，使分析指標可以準確地反映出企業的正常經營狀況;最后運用重要性原則，重點分析其中變動較大的指標數據，明確其變動原因，以便企業可以及時其采取防范措施，使企業管理者科學地制定決策。

（二）比率分析法

比率分析法指的是通過計算財務報表中有關數據的比率，對企業的財務狀況進行分析。比率指標主要分為相關比率、效率比率以及構成比率3種類型。構成比率指的是某項財務指標的各基本項組成以及其在總數中所占的比例，可以體現出指標部分與總體的關系;效率比率指的是在一項財務活動中消耗的費用與產出的比率，可以具體展現出企業資產管理的情況，也就是明確分析投入產出比;相關比率指的是通過比較兩個具有關聯性而又不相同的項目，體現出企業各項經營活動存在的關聯性。在使用比率分析法的時候需要注意比較項目的計算口徑需要保持一致，且之間需要具有相關性，并且衡量標準要科學，這樣比率結果才會具有科學性。

（三）因素分析法

因素分析法指的是根據需要分析的指標選擇各項相關因素，并從相關因素的數值變動中分析因素對指標的影響幅度以及影響方向。因素分析法中較為常用的是差額分析法以及連環替代法。連環替代法指的是將影響指標分析的因素分解成可以計量的多個因素，并整理其相互關系，分析其中某一因素變動對整體的影響，此種做法可以在企業內部明確部門以及個人的經濟責任。差額分析法是通過計算各因素的實際值與計劃值的差額，確定各項因素對指標的影響。在使用因素分析法的時候，需要注意在因素分解的時候存在一定的相關性，在進行因素替代的時候需要按照順序且具有連環性，因此因素分解法會受到較多因素的影響，假定性較強，在使用時需要十分慎重。

三、房地產企業財務報表分析的局限性

（一）企業領導層對財務分析不夠重視

房地產企業的領導層大多對經營利潤以及銷售收入比較關注，或者對工程管理、營銷管理較為關注，但是對財務管理的重視程度相對較低，對財務分析在整體內部管理工作中的重要性沒有足夠的認識，致使財務分析在內部管理中的作用無法充分發揮出來。同時，房地產企業中還存在一個十分普遍的現象，即輕財務分析以及財務管理，重視會計核算。企業財務人員面對企業的發展變化，需要花費一定的時間學習新會計準則、新財務制度，因此在核算體系中花費的精力較大，在財務分析方面則沒有投入較多的精力，因此財務分析結論不適用，不能為決策者提供有價值的信息，久而久之決策者認為財務分析提供的信息沒用，財務分析就更不受決策者的重視，形成惡性循環。

（二）房地產企業的財務報表分析方法較為落后

在房地產企業中，財務分析通常只注重對數據的分析，對利用分析規律預測未來的環節并不重視，并且通常采用的是較為傳統的分析方法，這對企業的經營管理工作十分不利。現階段計算機技術發展迅猛，但是在實際的財務分析工作中，很多企業都沒有將分析方法與計算機技術進行有效的結合，只是按照傳統方式操作，分析過程較為煩瑣，并且分析結果不夠詳盡，這對企業的未來發展十分不利。

（三）財務人員的職業綜合素質以及專業分析能力較低

在房地產企業內部，財務人員的職業綜合素質普遍偏低，對財務指標的認識不足，部分財務人員對財務報表沒有深刻的解讀。如果財務人員在對各指標之間關系不清晰的前提下進行財務分析，便會導致各指標在計算過程中無法關聯到一起，而且經常只是對計算結果進行分析，不了解指標內涵，計算結果缺乏邏輯性。

在一些中小型的房地產企業內部，甚至沒有配備專業的財務分析人員，只是由核算人員兼任，對分析工作并不重視，對各類財務指標沒有與實際業務情況相結合，而是比較隨意地應用，這都會對財務分析結果造成影響，不能真實反映企業的經營情況。這都是領導者對財務分析不重視、沒有對財務人員開展專題培訓導致的，財務人員的能力無法適應現階段的房地產企業發展，從而對財務報表分析結果造成一定的負面影響。

四、房地產企業財務報表分析的對策建議

（一）提高企業領導層對財務報表分析的重視程度

首先，在企業內部，只有領導層不斷提高對財務報表分析的重視程度，員工才會對此項工作重視起來。因此，領導層需要不斷完善自己的認識，將財務報表分析視為企業管理的重要手段，協調財務分析工作相關部門，支持財務分析人員順利開展工作。其次，需要增加財務人員對財務報表分析的認知，開展專題培訓工作，促使財務人員認識到財務分析工作在企業內部管理中的重要性，并對企業員工進行財務報表分析的工作宣導，提高員工的綜合素質，促使全體員工積極配合此項工作。最后，需要完善財務報表分析管理制度，形成一套企業管理機制，為企業領導層的決策提供科學的財務依據。

（二）綜合應用科學技術手段和各種財務分析方法

首先，需要對房地產企業的大環境進行分析。企業環境對企業發展具有非常重要的影響，企業應對自身競爭優勢進行分析，擴大企業的影響。

其次，需要在財務報表分析中應用各項技術手段，盡可能降低分析成本，并提升分析效率。企業在進行財務報表分析時需要對財務報表進行整合，收集信息，快速整理、收集、計算各項數據，然后對數據計算結果進行分析，前面的數據整合階段皆可以通過計算機技術實現，這樣可以節省時間以及人力。

最后，需要結合多種分析方法，單個分析方法的分析結果都比較片面，因此需要有效結合分析方法，從多個層面、多個角度對財務報表進行分析，以確保分析結果的準確性，使企業決策者獲得更加全面、可靠的財務分析信息。

（三）提升財務分析人員的綜合素質以及分析能力

提升財務人員的綜合素質以及分析能力，有利于提升財務報表分析結果的準確性。首先，需要在企業內部開展培訓工作，以提高財務人員的綜合素質，提高財務分析人員對財務報表分析工作的重視程度，然后通過外部專業的培訓機構促進其執業能力提升。

其次，需要在企業內部設立相應的崗位，明確分析人員的職責，并建立相應的考核機制，考核機制需要與薪資直接掛鉤，并且設立晉升機制，加強對財務分析人員的引導。

最后，財務分析人員需要深入其他的業務部門，認真學習業務流程，以實現對業務流程的掌握，提高綜合分析能力。

五、結語

房地產企業存在投資回收期較長、資金投入量大等特點，財務報表中體現的信息與企業的真實經營狀況會存在一定的偏差，因此在進行財務報表分析時不能只局限于報表上的數據，還需不斷提高分析人員的能力，充分了解項目開發情況，并合理對成本費用進行核算，做好財務報表分析工作，以此為企業管理者提供可靠、準確的分析數據，為企業的科學決策提供依據。

（作者單位為南昌青山湖萬達廣場置業有限公司）

參考文獻

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