失而復得的學位：深圳學區房降檔事件未解之問

南方周末記者　李玉樓

深圳市高級中學是深圳傳統四大名校之一，由此，深高南學位競爭極為激烈，學區內分布著多達54個小區，其中近三年交樓的就有12個。　　　　　IC?photo　?圖

《成都學區劃片群體訴訟：“家長盯著直線距離，教育局講閉合路網”》詳見南方周末APP

★歷時一個多月的學位風波，在寥寥數句“感謝政府”中落幕。

深圳市的積分入學政策較為特別，主要由基礎分、連續居住加分和社保加分組成，其中占比80%的基礎分主要取決于住房性質。

當財富廣場的業主將土地出讓信息、歷史圖則、新舊房產證、納稅憑證等資料一一出具后，參與座談的教育局領導坦言：“我還真不知道光住宅用地又分這么多類型?！?/p>

2020年7月10日，深圳市學位申報系統反饋了最后一批“小升初”積分復核結果。

“審核通過?！庇H眼看到結果，深圳市福田區財富廣場業主張峰懸了42天的心方才落地。為了讓兒子今年秋天入讀深圳市高級中學南校區初中部（下稱“深高南”），張峰已經準備了5年。

過去42天，圍繞深高南附近8個小區的住房性質，學區內的新舊業主和當地政府展開了一場聲勢浩大的博弈，爭議小區學童的審核結果從最初的“初審不通過”先變為“待審核”，又變成“不通過”，又變成“待審核”，最終落定為“審核通過”。

相較于6月17日的強勢回應，福田區教育局在恢復涉事小區“一類資格”后未做任何表態，歷時一個多月的學位風波在寥寥數句“感謝政府”中落幕。

一場學位風波暫時平息，但嚴峻的學位緊張問題短時間內難以緩解。南方周末記者了解到，事實上，深高南只是深圳市教育部門學位梳理的開端，也是初中學位短缺最突出的片區，全深圳存在類似住房性質爭議的小區總共有一百多個。

這座每年凈流入數十萬人的一線城市，每次出現學位引發的爭端都會引起巨大關注，今后仍將繼續因教育資源短缺承受重壓。

降檔源自“其他業主舉報”

5月29日，福田區小升初報名初審的最后一天中午，深高南學區內8個小區的業主相繼收到“初審不通過”的反饋，原因是這些小區被教育部門認為不屬于“住宅用途商品房”，該項積分由80分調低至70分。

深圳市的積分入學政策較為特別，主要由基礎分、連續居住加分和社保加分組成，其中占比80%的基礎分主要取決于戶籍和住房，第一類住宅用途商品房可積80分，商務公寓等特殊房產則被劃為第三類，只能積70分。

商務公寓等特殊房產與住宅有明顯的區隔，在大部分城市的入學政策中都無法作為入學的依據。以長沙為例，如果特殊房產是學童家庭的唯一合法固定住所，也只能按相對就近原則統籌入學。

深圳則將特殊房產納入積分體系，給予較低分數，使得這類學童也可以積分入學，積分不夠再進行統籌。這與深圳積分入學改革的思路有關，這項改革的目標，實際上是為了讓非深圳戶籍以及租房家庭都能積分入讀公立學校，因而特殊房產也被納入。

這一政策自2014年起實施，上述8個小區的學童一直可以一類積分申請深高南學位。深圳市高級中學是深圳傳統四大名校之一，這些小區的房價自然也水漲船高。

降檔來得猝不及防。家長們收到不通過反饋時，距離系統關閉已不足六個小時。此前他們沒有察覺到任何異常，其中兩個熱門小區近三月都成交了16套二手房交易。

一則發布于今年3月的學區房指南，在標題里寫上了“462萬挖筍深高南”，文中筍盤所在的安華小區正是被降檔的小區之一，是一套單價85000元的54平方米兩居室。這已是深高南學區內最低的上車門檻。

深高南今年的招生計劃為630人，但其學區內分布著多達54個小區，其中近三年交樓的就有12個。學區內適齡學童數量激增，此前三年入學線逐年提高，分別為84分、85.4分和98.7分，不少家長預測，今年的入學線可能接近滿分。這也是全深圳入學線最早接近滿分的初中。

入學積分政策包括一項長期居住規則——自獲得房產證之日起，每滿一個月可加0.1分，此項最多可加10分，對應的是8年4個月的居住時間。

將購房時間納入積分體系，源自優質小學爆倉頻發，一些學區內一類學童人數超過招生人數。這一做法一方面能為統籌分流提供依據，另一方面也能打擊為了學區突擊買房的行為。

早在2019年12月20日，福田區教育局就對深高南學區發出學位預警，提示部分積分較高但家庭購房時間短的學生可能無法申請到2020年深高南的學位，并預告稱將在學區所在的香蜜湖街道新建兩所高科技預制學校，即學校采用輕鋼結構裝配模式建設，將建設周期從3－5年縮短至半年。福田區發布的信息顯示，這兩所學校將在2020年投入使用，合共提供3690個學位。

深圳各區教育局近年連續發布學位預警。2018年，全市9區均作了發布，這一年，公辦小一學位缺口達6.1萬個，當年入學的學童大多出生于2012年——這一年，深圳市出生人口首次突破20萬，達21.2萬，該數據在五年前僅為15.8萬。加上深圳設置了較低的外來人員子女入讀公立學校的門檻，大量非本地學童也增加了學位預計的不確定性。

深圳更為外界所知的學位緊張體現在普通高中錄取率上。2019年夏天，“深圳公辦普通高中升學率不到45%”的消息傳出，引發社會關注。這一數據的殘酷，使得深圳義務教育階段的擇校熱情愈發高漲。

值得注意的是，2020年7月21日深圳中考結束后，深圳市教育局發布聲明，表示今年已建成三所高中，高中升學率預計可提高到63%，但未說明公辦高中的錄取率。

在深高南這類大學區，小區和小區之間的競爭自然激烈。

新建小區大多是大面積豪宅，但居住時間更短，在現有規則下積分更低，在學位競爭中處于劣勢；建設年代較早的老小區則大多面積較小，格局較為復雜。

突如其來的降檔源于學區內其他小區業主的“舉報”。

深高南負責人接受深圳電視臺都市頻道采訪時披露了這場風波的起因：“新購住宅商品房家長，花了一千多萬的這些人，他們擔心分數不夠，早早地就跟我們提出來，說教育局有規定（優先招收）住宅類商品房，那些單身公寓二三十平方米的就不屬于住宅商品房”，學校在請示福田區教育局后，將學區內的8個小區調降為三類積分。

得知原委的老小區業主群情激奮。在他們看來，深高南學位緊張源于學區范圍過大，解決辦法應是縮小學區，剔除距離學校數公里的新樓盤，而不是“把我們擠出去了”。

學區之爭迅速演變為一場資產保衛戰，失去學位的小區也立馬被市場重新估值。降檔次日，即有原價350萬元的房源降價60萬元，亦有銀行通知，將對涉事小區和全深圳一百一十多個單身公寓類住宅的抵押貸款審慎處理。

“跪求學位”第二次上演

8個小區的業主不甘“被擠走”。6月1日，業主們前往福田區教育局現場咨詢，按照該局安排，每個小區派出五位代表依次參加座談，座談從下午持續至深夜。

時值晚間九點，7名在外等待的人士在教育局門前跪下了?，F場視頻顯示，周圍有近百人聚集，著警服人士站在下跪人員前方，手持喇叭警告下跪人員涉嫌觸犯治安條例。

“下跪”將這場風波推上高潮。這是“跪求學位”第二次在深圳上演。2012年，未能申請到學位的數百位家長涌入南山區教育局信訪，其中一位家長帶著孩子下跪長達一小時，引發輿論關注。

一位深圳教育系統人士向南方周末記者分析，上一次跪求學位是“無求有”，而這一次是“有求好”，至少從數量上說，深圳近年的教育供給承受住了考驗。

6月11日，福田區通報稱：“存在有人借所謂‘名校學位炒作以抬高房價，公安機關對煽動和參與違法聚集的2名房地產中介人員已依法作出治安處罰?！?/p>

財富廣場業主向南方周末記者提供的書面材料顯示，參與跪求學位的主要是該小區業主。“當晚財富廣場是最后參加座談的小區，等待多時的業主聽說‘局長不談了，這才發生了跪在教育局門口的一幕?！?/p>

針對通報中“所謂‘跪求學位的7人中，沒有一人今年有孩子需申請學位”的說法，財富廣場業主核實發現：下跪人員中包括一名2020年小升初孩子的母親和5名幼兒園、小學學生的家長。

“積分調降影響的不只是今年入學的孩子，對未來所有要上學的孩子都會產生影響?！鄙鲜鰳I主表示，下跪業主今年無需申請學位說明不了什么。

財富廣場業主跪在教育局門口之時，局內的座談也出現了轉機。泰安軒等3個小區被重新劃分為一類積分，其余五個小區仍為三類。

南方周末記者獲得的一段溝通錄音中，福田區教育局的解釋是：“單身公寓也要分土地用途看，住宅用地上的單身公寓是配備學位的，而工業用地、商業用地、辦公用地、混合用地上建設的單身公寓不配備。”

“我當天聽得有點懵?！睆埛逭f，他從沒接觸過土地、規劃這些內容，從教育局回家后，他花了兩天時間自學土地規劃知識，研究小區土地沿革。

學位回來了，明年呢？

重金購置學區房的業主顯示出強大的學習能力。他們很快發現，不同時期產權證上的土地用途存在出入——老版房產證上的土地用途為商住混合用地，但2004年之后的新證只注明了房屋用途為單身公寓。

原來，福田區在2004年進行過一次規劃修訂，正是在此次修訂中，財富廣場地塊由商住混合用地變為了商業辦公用地，但這一地塊已于1999年出讓，2002年竣工。因而2004年的圖則在相容性備注欄中注明了三類住宅用地（R3），這意味著該地塊仍是商住混合用地。

2004年這次土地利用總體規劃調整并非福田區的單獨行動，而是覆蓋深圳全市范圍，不僅涉及未開發用地，也變更了一些已建地，其目的是為了適應城市化發展和產業轉型升級需求。一位規劃師告訴南方周末記者，城市用地規劃標準有過多次變更，已建設用地性質變更通常是因為原先的土地類型在新標中消失了，但一般會注明歷史情況。

土地性質與房屋用途密切相關，但存在歷史遺留問題，例如建在工業用地上的公寓甚至住宅，以及更常見的建在“綜合用地”“其他用地”上的住宅。由于土地類型復雜，各地在制定入學政策時，大多將房屋用途限定為“住宅”。

6月4日的又一次座談會錄音顯示，福田教育局負責人明確表示，“根據國土部門認定，泰安軒等3個小區的類型為一類，財富廣場等5個小區為三類。”當財富廣場的業主展示兩天來的研究成果，將土地出讓信息、歷史圖則、新舊房產證、納稅憑證等資料一一出具后，參與座談的教育局領導坦言：“我還真不知道光住宅用地又分這么多類型?！?/p>

就在6月2日，深圳市規劃和自然資源局福田分局領導明確回應稱，非居住用地性質的房屋按規定就沒有配套學位，如果配套學位，是對居住用途業主的不公平。

當時，規土局在答復教育局的函中將非居住用地上的小區均認定為特殊房產——教育局早前羅列的六類特殊房產為：軍產房、自建房、祖屋、集資房、商務公寓、單位宿舍，但在得知財富廣場的性質變更經過后，這位負責人也表示房屋性質要根據不動產權證書的土地用途、房屋用途以及歷史沿革綜合判斷。

然而，前述座談會后次日，上述5個小區家長仍收到拒審通知，內容為“根據核查的相關房產土地用途及房屋用途情況，認定您的房產入學申請積分按特殊房產標準計算”。

6月12日，福田區就深高南事件發布通報，通報一改2019年底教育局發布學位預警時“整體滿足，局部緊張”的措辭，表示今年通過學校新改擴建等措施新增學位約兩萬個，完全能滿足轄區義務教育學位需求，譴責“有人散布所謂學位沒保障或者孩子就讀權益受損的言論不實”。

針對對老舊小區的甄別，前述通報認為：“政府部門適時對有投訴的有關問題，如對具體樓宇性質等積分因素進行甄別，是完全合法、公正和必要的。部分房產在甄別核實后確定的性質和類別與往年出現變化，但這只是回歸該物業本身應有的積分待遇，由此要求所謂討還學位或恢復權益的依據不足?！?/p>

6月24日下午，業主代表再次在市教育局信訪辦對話深圳市教育局副局長。這場對話持續到當晚九點，教育主管部門承諾于7月10日小升初復核分數截止日前正式回復積分結果，還承諾核查福田區教育局在深高南事件中有無行政違規行為，并向社會通報結果。

次日，福田區委領導就深高南學位風波開了一天會。上午召集規土局和教育局開會，要求各單位分頭重新整理事件資料，為事件決策尋找依據，下午召集公安部門開會，安排搜集中介信息——當年買賣涉事小區房產是否存在虛假宣傳等，業主們相繼接到協查電話。

截止日很快到了，7月10日，系統中戲劇性地出現了審核通過的反饋，但未見正式回復和核查結果。風波中的各方保持著與此前截然不同的安靜。至于深高南學區明年如何協調學位，此次涉及的8個小區房價何去何從，擇校熱是否會隨著公辦高中學位增加緩解，這些引人關注的問題，并未隨學位失而復得得到真正的解答。

（應受訪者要求，張峰為化名）