淺析在特殊時期發生時當事人如何防犯法律風險

黃輝

摘? 要：由于2020年一些特殊原因，許多企業面臨經濟危機，許多工期面臨延期，如房地產行業，房開商在與購房人簽訂《商品房買賣合同》時，明確約定何時交房，如不按期交房，延期交房將按每日將按合同總價款的萬分之二至萬分之五承擔違約責任，由于特殊原因具有不確定性，違約期限也不確定，許多購房者紛紛拿起法律武器，要求房開商對違約行為支付延期交房的違約金，我國《合同法》、《民法通則》等對違約行為具有相關規定，企業應依法保護自身的合法權益。

關鍵詞：特殊情況發生是否屬于不可抗力;當事人處理義務;相關法律規定

案情：2019年10月25日，李某、張某夫妻與某地安華房地產開發有限公司簽訂《商品房買賣合同》，約定合同總價款100萬元，一次性分期付款，李某、張某在簽訂購房合同時已支付50萬元，余下50萬元于2020年2月10日支付，交房時間為3月1日。2020年年初，由于特殊原因在全國的爆發、蔓延導致企業不能按期交房，復工復產被拖延，企業交房時間被推遲到2020年6月1日，企業由于特殊原因影響，對于延期交房是否應承擔違約責任？房地產開發商是以購房者已交付的50萬元承擔違約責任還是以合同總價款的100萬承擔責任？作為購房者當開發商延期交房時如何保護自身的合法權益？

一、對于開發商因特殊原因影響是否應承擔違約責任

根據《商品房買賣合同》約定，開發商應在2020年3月1日交房，但由于特殊原因的影響，開發商延期到2020年6月1日交房。從《商品房買賣合同》的約定來看，開發商延期交房構成了違約。但根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》之規定，開發商延期交房屬于不可抗力造成的。所謂不可抗力是指不能遇見、不能避免并不能克服的客觀情況。不可抗力發生后可以免責，但不可抗力發生后，開發商應進行及時通知購房者，不可抗力造成不能按期交房延期的時間，并按照有關部門的要求做好隨時復工的準備工作，如果開發商沒有做好相關的工作，造成延期，開發商對于自身行為造成的延期交房應承擔違約責任，承擔支付違約金的的責任。在本案中開發商延期到2020年6月1日交房明顯不符合不可抗力的規定，因為在該開發房地產的地區，根據該地區《特殊領導小組》的規定，該地區屬于低風險地區，企業的復工復產可在2020年2月9日之后進行。本案中，開發商由于沒有做好特殊防控準備工作，拖延時間到2020年2月28日復工，對于被告方沒有按照時間復工復產導致延期20天交房，屬于由于開發商的行為導致損失的擴大，開發商應承擔20天延期交房的責任，應承擔向購房者李某、張某支付20天的延期交房違約金的責任。對于2020年3月1日到2020年5月9日，因這段時間屬于不可抗力的時間，且開放商也向購房者發出通知進行告知，履行了合同法要求的通知義務。

二、房地產開發商是以購房者已交付的50萬元承擔違約責任還是以合同總價款的100萬承擔責任

根據《商品房買賣合同》約定，開發商延期交房一，每日按合同總價款萬分之二承擔違約金，如果按此規定，開發商應按100萬元每日萬分之二承擔違約金。但本案的特殊之處在于，購房者并未全額支付購房款，只支付了50%（即50萬元），若按照實際購房款承擔支付違約金的責任，不利于保護購房者的利益，但若按照《商品房買賣合同》約定的100萬元為基數支付違約金，雖讓符合《商品房買賣合同約定》，但顯示公平、公正，所以就本案的實際情況來看，本人認為應按購房者支付的50萬元支付違約金，而不能按 《商品房買賣合同》約定的100萬元支付違約金，倘若購房者在2020年2月10日按照《商品房買賣合同》支付了全額購房款，開發商后面違約導致延期交房，應按《商品房買賣合同》約定的100萬元支付延期交房的違約金，這樣不僅以 《商品房買賣合同》的約定作為雙方履行合同的法律依據，同時也兼顧實際履行的情況，這樣有利于體現合同的公平、公正的原則，也有利于處理糾紛，從而真正化解矛盾，促進社會和諧穩定，也是依法辦案達到良好社會效果的體現。

三、房開商是否可行使抗辯權

在本案中，若2020年2月10日，購房者因特殊原因沒有按《商品房買賣合同》約定支付購房款隨后要求開發商承擔違約責任，開發商可行使抗辯權。所謂抗辯權是指當事人雙方互負債務，有先后履行順序的，先履行一方未履行之前，后履行一方有權拒絕其履行請求，先履行一方履行債務不符合履行請求的，后履行一方有權拒絕其相應的履行請求。因此，根據不安抗辯權之規定，若購房者不按期履行支付購房款的義務，開發商可拒絕按期交房，由此造成的延期交房的損失，開發商并不承擔違約責任。

四、作為購房者當開發商延期交房時如何保護自身的合法權益

作為購房者，當開發商延期交房時，根據延期交房的原因，可確定是否按期支付尾款，因繼續支付尾款，也會導致利益損失，可要求開發商繼續給付再延期支付尾款的時間，以換取開發商延期交房帶來自己損失，這種方式也可促使開發商盡快履行自己交房的義務。同時，購房者可根據情況向開發商提出降低購房款的要求，因特殊期間，房屋價格下跌，導致先前購房人的房價損失，有的少則幾千元，多則上萬元，甚至數十萬元都有，購房人的損失很大，有的購房人甚至背著銀行的貸款，還支付銀行利息，購房人可以此作為條件，要求開發商給付一定的優惠條件，保證自己的利益不受損失。

綜上所述，在特殊原因發生時，當事人對于自己不能按時交房應做到通知義務，同時提交能證實自己積極按照有關部門的要求去履行自己的復工復產的義務，這樣可以根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國民法通則》關于不可抗力的規定免除自己的責任;若當事人的行為未能及時做到通知和按有關部門的要求及時復工復產，對于造成的擴大損失，應承擔違約責任。因此，當事人只有熟知法律對不可抗力的相關規定，運用法律才能保護自己的合法權益。

參考文獻

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