房市復蘇，泡沫浮現

易憲容

在中國經濟反彈過程中，房地產行業最為顯眼。6月份住房開發投資增長達2.6%；6月全國商品房銷售規模環比增40%，為疫后新高，銷售金額刷新近3年來單月紀錄。6月商品房銷售金額突破2萬億元，同比增長9%，超過2018年及2019年同期水平；銷售面積超過2億平方米，同比增2.1%。對于這些數據，不少財經媒體認為，無論是住房開發投資還是住房銷售，在經歷了年初住房投資及住房銷售規模20年新低后完成V型反彈，國內的房地產市場已經出現全面復蘇。

對于6月份的住房銷售增長或者說反彈，這主要是住房投資者預期房價會上漲，利用銀行金融杠桿涌入市場的結果。從4月份國內新冠疫情緩解以來，不少城市居民涌入房地產市場，日光盤的出現，萬人搖號、搶購學區房、搶豪宅等風大起等等，不少現象都說明當前中國房地產市場仍然是以投機炒作為主導的市場。住房投資者以過去的經驗，及根據當前過度寬松的貨幣政策，預期國內各城市的房價又會如以往一樣出現一輪快速上漲，所以住房投資者往往利用銀行金融杠桿涌入房地產市場（上半年銀行信貸增長達12萬多億元，為歷史最高紀錄，其中個人達3萬多億元，企業8萬多億元）。當大量的銀行信貸涌入房地產市場時，肯定會全面推高住房市場的價格。國家統計局的數據顯示，6月份70個大中城市中，無論是新房還是二手房價格大部分城市環比都在上漲，這一數字創下近一年來的新高。而且住房銷售金額增長遠高于住房銷售面積增長也說明全國房價在全面上漲。可以說，房價的上漲正是推動新一輪房地產復蘇的最大動力，而不是住房消費報復性購買。

還有，從國內居民住房持有的現狀來看，目前國內城市居民手中住房持有量過高，不僅居民住房需求有限，而且這種情況也會摁住房價的全面上漲。根據央行最近統計調查，目前城市居民的住房擁有率為96%。這個住房擁有率是全世界最高的。所以目前許多城市大量建造住房，原本是希望通過城市化或農民市民化，讓進城的農民來購買。但就目前全國的平均房價及農民的收入水平來看，這兩者的供求關系是對應不上的。目前涌入住房市場的購買者基本上是住房投機投資炒作者，希望購買后賣出賺錢或財富增長。

所以，對于當前中國的房地產市場，就得以“房住不炒”市場定位為前提進行“因城施策”。要做到這個，就得用經濟杠桿去除房地產市場的投機賺錢功能，只要這個功能還在，那么居民就會千方百計利用不同的工具涌入房地產市場進行投機炒作。我們要做的是讓“房住不炒”的市場定位制度化或法律化，而不是臨時使用不同的行政性手段來調控。所以，當前“去行政性”的房地產調控也是房地產穩定發展的關鍵。還有，如何實現房地產市場繁榮促進經濟增長與去除房地產泡沫之間的平衡，這其中有一個重大利益關系調整問題，其中最重要的是價格機制。如果不能夠通過價格機制讓房地產真正回歸到消費為主導的市場，那么要實現這種平衡同樣不容易。因此，要讓中國房地產市場真正成為經濟增長的動力，真正提高全民住房福利水平，就得對房地產市場進行一系列的重大制度改革，包括稅收政策、土地政策、信貸政策、住房預售制度等改革。▲

（作者是青島大學經濟學院教授）