探討房地產的融資問題

袁小英

Discussion on the Financing Problems of Real Estate

YUAN Xiao-ying

【摘? 要】當前，社會經濟的快速發展促進了房地產行業的發展。房地產開發企業對我國經濟發展作出了重要的貢獻。房地產行業與國家政策、社會環境因素有緊密聯系。為促進房地產行業的發展，就需要注重融資問題，拓展和豐富融資渠道，注重風險控制，讓企業得到持續的資金支持并實現長遠發展。基于此，論文結合山西省光信地產投資集團有限公司的具體情況，分析了房地產的融資問題。

【Abstract】At present， the rapid development of social economy promotes the development of the real estate industry. Real estate development enterprises have made important contributions to China's economic development. The real estate industry is closely related to national policies and social environmental factors. In order to promote the development of the real estate industry， it is necessary to pay attention to the financing problems， expand and enrich the financing channels， pay attention to risk control， so that enterprises can get sustained financial support and achieve long-term development. Based on this， the paper analyzes the financing problems of real estate in combination with the specific situation of Shanxi Guangxin Real Estate Investment Group Company Limited.

【關鍵詞】房地產;融資;問題;策略

【Keywords】real estate; financing; problems; strategies

【中圖分類號】F299.23? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?【文獻標志碼】A? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?【文章編號】1673-1069（2020）05-0072-02

1 引言

當前，國內房地產市場得到了極大的發展。首先，人們的住房需求不斷增加，加上土地資源有限，土地的成本不斷提升，讓房屋市場價格隨之增長;其次，中央政府以及各地方一直在出臺相關的調控政策，這也對房地產企業帶來了影響，出現銷售速度、銷售量以及資金回收速度等方面變慢的情況。市場環境呈現出增量向存量轉型的情況，在市場供需結構調整背景下，因為房企對資金依賴度較高，這就讓夠其銷售回款速度變慢，且負債率日益提高。企業要想實現長遠的發展，就必須提升自身競爭力，選擇與各種經濟環境和政策相符的融資策略。

2 房地產的融資問題

2.1 自有資金不足，負債比例持續提高

房地產行業的發展離不開資金，對資金的需求很大，土地價格不斷提高，建設開發都需要大量的資金。依據融資優序原則，企業要先對自由融資方式進行運用，這樣能夠減少為外部融資帶來的風險，還可以減少這方面的成本[1]。雖然當前國內房地產行業得到了很大的發展，但是企業仍面臨很大的償債壓力以及風險，如果房地產開發企業不能夠實現預期的收益，產生虧損而影響償債能力，就會對企業帶來很大的影響，會導致其出現財務困境。

2.2 融資渠道單一

房地產項目的開發涉及很多的環節，例如，土地獲取、施工、設計、預售和交付等，每個階段的正常開展都需要很多的資金。但是就現階段房地產融資情況而言，融資途徑存在單一的問題，無法滿足開發在資金方面的需要。雖然當前出現了一些其他融資方式，例如，自由資金、債券、股票以及銀行信貸等，但是企業的融資仍存在單一性和局限性，大多數都是通過銀行信貸獲取資金。在金融杠桿作用下，房地產信貸收緊，政府和地方也不斷發布調控政策，所以，只通過單一的渠道獲取資金是不合理的，會對企業資金鏈帶來消極的影響。另外，如果房地產市場下行，就會讓房地產開發企業的資金周轉難度加大，資金償還風險還會對銀行業帶來負面影響[2]。

2.3 資金周轉緩慢，存量資產有待盤活

房地產企業的商業模式一直都是一樣的流程，即先拿到土地，之后進行開發，最后進行銷售。然而在前兩個環節需要投入很多的資金，還會受調控政策影響，導致房地產的銷售回籠資金周期變長，有很多資金存在沉淀問題。企業持有性存量資產不斷增加，急需對其進行盤活，這樣才能促進企業的長遠發展。

3 房地產的融資策略

3.1 拓寬融資渠道

融資渠道單一是房地產開發企業普遍存在的問題，這對企業的發展來說極為不利，所以，這就需要對融資渠道進行豐富和拓寬，可以將傳統、創新融資途徑進行結合，通過多種金融工具組合，為企業的發展提供豐富的融資途徑[3]。房地產開發項目存在差異，自然對于資金的需求量也有差異，因此，這就需要企業全面分析具體開發項目，合理選擇相應的金融工具引入資金流。第一，要對股票融資限制進行合理放寬，對企業權益融資比例進行提升，對企業資本結構進行優化;第二，要對債券市場進行健全，降低準入的門檻，對條件進行放寬，針對長期債券要提升額度，這樣能夠幫助企業對短期資金壓力進行緩解;第三，要對資產證券化方面的法律法規進行完善和健全，對資源進行有效配置，讓現有資源能夠最大限度地得到利用，增加企業的利潤;第四，在項目開展中，企業需要主動和供應商溝通，對相關資源進行有效協調，通過供應鏈實施融資，這也可以幫助企業減輕短期資金壓力。企業要結合自身的資金需求以及自己的特點，對融資途徑進行豐富，不同的融資途徑，其應用價值也存在差異，對于金融風險的對抗效果也各有優勢，因此，企業要結合具體需求合理地選擇途徑。

3.2 降低融資成本

融資成本顧名思義就是企業在籌資活動中付出的成本，即資金使用者向資金所有者支付的報酬。融資的成本與風險之間的關系呈正相關，風險越大自然成本就越高。通常融資成本從低到高的排序是國債、金融債、短期融資券、ABS、企業債、銀行貸款、股票和股權私募[4]。項目開發需要很多的資金，企業也不能只通過一種方式進行融資，一般都會選擇兩種以上的方式進行結合運用，一般股權融資成本要比債券融資成本高，如果使債務融資的比例提升，就可以對企業融資成本進行減少，然而其達到一定比例后，就會使企業的財務風險變大，使企業的總體融資成本提高，所以，要想避免這種情況，企業需要充分分析自己的情況，科學地選擇融資方式組合，進而對融資的成本進行最大限度地降低，使資本結構可以實現最優。

3.3 降低財務風險

財務風險對企業的發展具有不利影響，企業要想對其進行控制，就要有效地對凈負債比例進行控制，科學地調整債務和權益關系，企業要減少對銀行信貸融資途徑的依賴，打破單一的融資渠道，結合自身各方面的情況，探索多樣化的融資渠道，明確最優資本結構。另外，要開展全面預算管理，控制好項目各個環節的資金預算，加強預算落實和監督，對財務內部制度進行優化和健全，為預算計劃的落實提供良好的基礎，使資金能夠充分發揮其使用效率，增加企業的利潤。宏觀政策對行業也具有重要影響，這需要企業可以正確地把握走勢，明確掌握相關調控政策的內涵，進而對項目投資方向作出相應的調整，改變之前的經營模式，跟隨時代發展，積極地進行創新，提升產品的競爭優勢，提升產品的不可替代性，提升企業的風險抵御能力。

3.4 健全融資制度

現階段，房地產開發市場得到了極大的發展，然而與融資有關的法律法規仍不夠完善，要促進行業的健康發展，對房地產開發市場進行規范，就需要在現有融資法律法規的基礎上進行相應的優化、調整和完善。該行業包含很多的主體，融資就會直接影響到相關主體經濟利益，特別是資金提供方以及需求方[5]。所以，這就要求對這方面的法律法規進行完善，基于政策手段，對融資形式以及內容作出清楚的規定，提升管理的規范程度，有效地對企業進行引導，提升監管的效果。第一，對于當前法律法規中不健全的內容條款要進行完善。應該結合資金投入區域特點，有目的性地進行法治化建設，防止出現違反規定使用資金的問題。第二，在確保融資行為正常開展的基礎上，要結合市場需求的變化，對法律條例進行相應的調整和優化。市場發展的速度很快，在發展中不同的階段存在的挑戰以及機遇也都不同，所以，這就需要對法律條例進行及時調整和更新，讓其與市場發展情況相適應，這樣才能更好地發揮出應有的作用，為相關方提供健康的資金籌集環境，充分發揮制度的引導以及監管作用。

4 結語

綜上所述，當前市場環境的復雜性不斷提高，房地產開發企業要想實現長遠發展，就需要增強資金管理的意識，注重解決融資問題，對融資制度進行優化，積極拓寬融資渠道，降低融資成本和風險，為企業的運營提供資金支持。

【參考文獻】

【1】張國良，卞政.當前市場環境下房地產企業融資面臨的問題及應對措施[J].經營與管理，2020（01）：28-31.

【2】甘豐剛.JAJC房地產開發企業融資問題研究[D].南昌：江西財經大學，2019.

【3】田浩楠.房地產融資存在的問題與對策研究——以萬科地產為例[J].現代商業，2019（21）：104-105.

【4】黃俊芳.房地產企業的融資問題研究[D].昆明：云南財經大學，2019.

【5】張齊浩.我國房地產企業融資模式現狀和改善策略研究[J].地產，2019（07）：77-79.