淺談我國房地產稅改革的問題和建議

艾陽

摘要：房地產稅作為一種古老的稅種，已成為許多國家政府的稅收支柱。2018年以來，開征房地產稅被提上稅制改革日程，引起了社會各界的廣泛關注。本文從借鑒部分國家的房地產稅政策及征管經驗出發，根據我國房地產稅推進的現狀，分析我國推進房地產稅改革存在的問題，再結合我國具體國情和社會現狀，提出可行性的建議和改革方向。

關鍵詞：房地產稅 稅制改革 立法

在黨的十八屆三中全會決定中也提出，要適時推進房地產稅改革;十九大報告提出要加快建立地方稅體系，這些都為房地產稅改革作出部署。中國到目前為止，還沒有真正施行房地產稅制度，但是前幾年在上海、重慶等部分地方進行過試點，已積累了部分經驗。

一、我國房地產稅改革存在的問題

（一）立法中的障礙

由于房地產稅不僅與社會公眾每個人的切身利益相關，還受到經濟、法律、技術等多方面因素影響，因而房地產稅的立法中也必然會存在著一些障礙，需要通過立法過程凝聚共識，減少阻力。

1.征管風險問題

從稅收征管能力看，目前在房地產稅的征管上還存在一些問題和風險。主要表現為：

1）我國缺乏對個人和家庭征稅的經驗和基礎。長期以來，我國納稅人多為企業和單位主體。在這種情況下，房地產稅面向個人和家庭征收，對征管將是一個極大挑戰，稅務機關進行核實、評估、征繳的工作量也是巨大的。

2）房地產稅征管需要有相關配套制度條件的完善。房地產稅的全面開征應具備房地產登記信息系統和房屋價值評估系統兩個技術前提。對地方的調研結果表明，我國在上述征管基礎條件尚不具備。

3）對個人征稅的相關征管法律法規不夠健全。如果推進房地產稅的立法實施，那么現行稅收征管法就需要進行修改，因為原來的法律對稅收保全措施和強制執行措施方面都沒有涉及到個人問題，而目前稅收征管法的修訂還沒有完成。

2.公共風險問題

房地產稅是財產稅和直接稅，社會公眾將直接能夠感受到稅收負擔。因此，對個人或家庭征稅，其社會風險很高。如果房地產稅的稅負設計讓社會公眾感覺過高，將對社會穩定有可能產生很大影響。

3.房地產稅的配套稅制改革問題

全面征收房地產稅作為一項增稅措施，需要有相應的減稅政策配套來實現宏觀稅負穩定。同時，房地產稅改革也涉及到整個房地產稅收的改革配套問題。在房地產稅立法中，配套的稅費改革能否實現，會對房地產稅開征產生較大的影響。

（二）制度設計難點

1.征收范圍的確定問題

理論上，房地產稅的征稅范圍應盡可能地將所有地區、所有類型的房地產都包括進來。同時，從房地產稅的長期發展看，有必要在立法時設定大的征稅范圍。根據我國現有的社會經濟發展狀況，全面的征稅范圍顯然不現實，擴大范圍也不可能一次性的完成。且對于一些特殊產權性質的房屋的征稅是否區分對待也是難點。

2.免征額的設置問題

房地產稅免征額的設計難點主要涉及免征額是按照住房套數或住房面積，還是按房產評估值的一定比例進行設計。從目前情況看，由于不同住房的面積不同，且不同類型和區域的房地產的價值差別過大，按套數給予一套或多套住房免征顯然不合理。如果按照住房面積，即以基本住房需求確定免征額，則涉及到家庭情況和人均扣除面積標準的確定問題。

3.稅率水平的確定

房地產稅開征后其稅收負擔應當是多少較為合適，是人們普遍關注的一個問題，也是房地產稅制度設計上的核心和難點。國外的房地產稅作為地方稅，主要是根據地方政府提供公共服務的需要來確定稅率水平。我國地方財政收入的來源很多，難以按此方法來確定稅率水平。

房地產稅稅率水平的設計，不僅僅需要考慮房地產稅本身的稅負問題，還要結合個人所得稅、增值稅、消費稅等實際上最終也由居民個人承擔稅負的整體稅負狀況，所有這些稅種形成的整體稅負不能超過居民個人的承受能力。

二、建議與對策

針對以上我國房地產稅改革面臨的問題，結合我國的特色國情和社會發展狀況，有以下建議：

（一）健全制度與提高征管能力并行

健全制度不僅僅限于房地產稅制度的完善和發展，也包括對個人征稅的相關征管法律法規和整個房地產稅收制度的配套改革問題。沒有良好的制度環境，再完善的制度也難以發揮應有的作用。

任何一個稅種的實施需要有相應的稅收征管能力進行匹配，否則就會導致稅制難以貫徹執行。在面臨巨量的稅額時，有關稅務機關進行核實、評估、征繳的效率、方法和房地產稅開征所需的房地產登記信息系統和房屋價值評估系統兩個技術需得到改善和提高。

（二）全面納稅和免稅設計相結合

關于征收范圍確定的難題，在立法上可以采取先將各類房地產都納入征稅范圍，再通過免稅設計明確對部分房地產暫不進行征收的做法。

（三）依需確定，結合差異

關于免征額的設置問題，由于不同住房的面積不同，且不同類型和區域的房地產的價值差別過大，按套數給予一套或多套住房免征顯然不合理。而按照房地產評估值的一定比例給予免征，又難以考慮居民家庭人口的狀況問題。所以應允許家庭成員合并扣除免稅面積，按照人均住房面積即以基本住房需求來確定人均免稅面積，考慮到不同地區的人均住房面積上的差別，由全國統一制定人均免稅面積不符合各地因地制宜的要求。應以具體地區的家庭社會平均基本住房需求和社會平均評估價值為標準，計算確定出的具體地區的家庭住房免征額。

（四）差別匯率，能力原則

對于房地產稅的稅率水平的設計，應區分房地產類型，對經營性房地產按照保持改革前后的稅負水平基本保持不變，對個人住房按照符合地方居民納稅能力的原則進行設計。

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