住宅小區(qū)地下停車(chē)位產(chǎn)權(quán)歸屬法律問(wèn)題探究

關(guān)鍵詞 住宅小區(qū) 地下停車(chē)位 產(chǎn)權(quán)歸屬 《物權(quán)法》 人防工程

作者簡(jiǎn)介：趙舒婷，揚(yáng)州大學(xué)。

中圖分類號(hào)：D923.2 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A ? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ?DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2020.07.104

一、住宅小區(qū)地下停車(chē)位產(chǎn)權(quán)歸屬的概念

所謂住宅小區(qū)地下停車(chē)位，是與住宅小區(qū)地面停車(chē)位相對(duì)而言的，是指建在建筑物的地基層的地下或半地下停車(chē)場(chǎng)所或獨(dú)立的頂面低于地表或高于地表面的地下或半地下停車(chē)場(chǎng)所。其本質(zhì)就是開(kāi)發(fā)商為了節(jié)約地表土地面積，轉(zhuǎn)而在住宅小區(qū)地下所開(kāi)發(fā)建設(shè)的停車(chē)位。而本文就是旨在深入探究住宅小區(qū)地下停車(chē)位所以權(quán)歸屬問(wèn)題。

二、住宅小區(qū)地下停車(chē)位產(chǎn)權(quán)歸屬問(wèn)題的國(guó)內(nèi)立法研究現(xiàn)狀

《物權(quán)法》第七十四條的規(guī)定對(duì)于地下停車(chē)位產(chǎn)權(quán)歸屬并沒(méi)有提及。但是該法第一百三十六條從另一個(gè)層面反映出住宅小區(qū)地下停車(chē)位是一個(gè)獨(dú)立不動(dòng)產(chǎn)，可以設(shè)立所有權(quán)。只是兩個(gè)法條對(duì)于產(chǎn)權(quán)歸屬主體都沒(méi)有準(zhǔn)確界定，仍然屬于法律漏洞。并且我國(guó)的住宅小區(qū)地下停車(chē)位有人防與非人防之分，而二者又沒(méi)有系統(tǒng)的法條加以確立，使得整個(gè)體系混亂沒(méi)有邏輯。根據(jù)最新自然資源部發(fā)布了關(guān)于公開(kāi)征求《自然資源部關(guān)于城鎮(zhèn)住宅小區(qū)地下車(chē)位（庫(kù)）確權(quán)登記若干問(wèn)題的意見(jiàn)（征求意見(jiàn)稿）》，該意見(jiàn)稿中規(guī)定地下車(chē)位土地用途等認(rèn)定以及申請(qǐng)配建地下車(chē)位首次登記的，原則上與地上建筑物一并申請(qǐng)。這說(shuō)明地下停車(chē)位能夠得到有效的確權(quán)保障。

所以就我國(guó)現(xiàn)實(shí)情況而言，住宅小區(qū)地下停車(chē)位產(chǎn)權(quán)歸屬問(wèn)題上并沒(méi)有明確的法律規(guī)定，在江蘇省內(nèi)各市的地方法規(guī)和行政規(guī)章就有不同的規(guī)定和解釋。

三、住宅小區(qū)地下停車(chē)位產(chǎn)權(quán)歸屬的學(xué)說(shuō)評(píng)析

由于立法上的空白以及在司法實(shí)踐中各地司法判決的不統(tǒng)一，導(dǎo)致了我國(guó)理論界對(duì)于住宅小區(qū)地下停車(chē)位產(chǎn)權(quán)歸屬也沒(méi)有主流觀點(diǎn)，我國(guó)目前形成了以下幾種主要的學(xué)說(shuō)：

（一）開(kāi)發(fā)商所有說(shuō)

本文認(rèn)為該觀點(diǎn)存在巨大的缺陷，對(duì)于非人防住宅小區(qū)地下停車(chē)位而言，如果其算入的是住宅公攤面積則不能說(shuō)開(kāi)發(fā)商投資建設(shè)就自然具有所有權(quán)，因?yàn)榇藭r(shí)地下停車(chē)位應(yīng)當(dāng)是隨著房屋一起交付給業(yè)主，地下停車(chē)位不是獨(dú)立的不動(dòng)產(chǎn)。對(duì)于人防類地下停車(chē)位來(lái)說(shuō)，其不應(yīng)當(dāng)簡(jiǎn)單將其定性為開(kāi)發(fā)商投資建設(shè)的，根據(jù)《商品房銷(xiāo)售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》第九條能夠看出實(shí)際上人防工程的投資者應(yīng)當(dāng)為全體業(yè)主。

（二）業(yè)主共有說(shuō)

此觀點(diǎn)在一定程度上是正確的，但是對(duì)于人防類地下停車(chē)位產(chǎn)權(quán)歸屬?zèng)]有進(jìn)行特殊分析，存在一定的理論空白。

（三）依規(guī)劃確定說(shuō)

該觀點(diǎn)并沒(méi)有論證售前規(guī)劃與售后規(guī)劃實(shí)質(zhì)區(qū)別所在，對(duì)于規(guī)劃時(shí)間變化導(dǎo)致所有權(quán)變化的因果關(guān)系也沒(méi)有充分論證。

（四）合同約定說(shuō)

本文認(rèn)為該觀點(diǎn)存在一定的樂(lè)觀主義心態(tài)，在現(xiàn)實(shí)生活中業(yè)主大體上來(lái)看是屬于弱勢(shì)一方，與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行約定時(shí)開(kāi)發(fā)商具有更好的資源優(yōu)勢(shì)業(yè)主往往無(wú)法得到保障。

（五）成本分?jǐn)傉f(shuō)

某種層面上來(lái)說(shuō)該觀點(diǎn)與開(kāi)發(fā)商所以說(shuō)的核心論點(diǎn)是相同的就是誰(shuí)投資，產(chǎn)權(quán)就歸屬于誰(shuí)。這種論據(jù)的不合理，在之前已經(jīng)論述過(guò)來(lái)此處不再多加贅述。

（六）國(guó)家所有說(shuō)

該學(xué)說(shuō)比較片面只針對(duì)人防類地下停車(chē)位產(chǎn)權(quán)問(wèn)題，并且如果國(guó)家并沒(méi)有開(kāi)發(fā)建設(shè)人防類地下停車(chē)位此時(shí)依然將地下停車(chē)位的產(chǎn)權(quán)賦予國(guó)家，是不是會(huì)對(duì)地下停車(chē)位實(shí)際投資建設(shè)者造成不公。因此該觀點(diǎn)也要進(jìn)一步進(jìn)行區(qū)分投資者。

（七）登記說(shuō)

該觀點(diǎn)理論仍需要進(jìn)行探討研究的是人防類地下停車(chē)位是否能夠進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記，具體實(shí)踐中又如何進(jìn)行登記，還有待進(jìn)一步的完善。

四、住宅小區(qū)地下停車(chē)位產(chǎn)權(quán)歸屬的實(shí)踐現(xiàn)狀

為了進(jìn)一步探究明晰住宅小區(qū)地下停車(chē)位產(chǎn)權(quán)歸屬的法律問(wèn)題，筆者在揚(yáng)州各個(gè)地方進(jìn)行了對(duì)小區(qū)業(yè)主以及物業(yè)的調(diào)查，并且于網(wǎng)上申請(qǐng)了各地政府的信息公開(kāi)，得到了下列實(shí)踐中的情況：

（一）小區(qū)業(yè)主

從最終的調(diào)查結(jié)果來(lái)看，新建小區(qū)越來(lái)越多建設(shè)的是人防類地下停車(chē)位，因?yàn)樵趩?wèn)卷樣本中70%都屬于人防車(chē)位。這也是從另一個(gè)方面體現(xiàn)了對(duì)于人防類停車(chē)位產(chǎn)權(quán)規(guī)定的社會(huì)急需性。在這些涉及的人防車(chē)位中有70%的業(yè)主是通過(guò)購(gòu)買(mǎi)該人防車(chē)位進(jìn)行使用的，且使用期限同住宅使用期限一致，均為 70 年，而只有30%的業(yè)主通過(guò)租賃方式使用，租賃期限大都為三年以下;對(duì)于購(gòu)買(mǎi)人防車(chē)位的業(yè)主來(lái)講，只有54%的業(yè)主認(rèn)為自己獲得了產(chǎn)權(quán)證明，即開(kāi)發(fā)商開(kāi)具的收據(jù)等證明。對(duì)于剩余無(wú)產(chǎn)權(quán)證明的業(yè)主來(lái)講，以潛在風(fēng)險(xiǎn)分值來(lái)看，大約62%的業(yè)主認(rèn)為潛在風(fēng)險(xiǎn)低于均值 5，只有38%的業(yè)主認(rèn)為存在較高的風(fēng)險(xiǎn);當(dāng)業(yè)主遇到地下停車(chē)位產(chǎn)權(quán)問(wèn)題時(shí)，大約有44%的業(yè)主會(huì)傾向于通過(guò)法律途徑解決，還有大部分業(yè)主認(rèn)為不會(huì)有糾紛存在。在實(shí)踐中不論是非人防類地下停車(chē)位還是人防類地下停車(chē)位，小區(qū)業(yè)主都是需要額外自己進(jìn)行購(gòu)買(mǎi)的，極少存在小區(qū)業(yè)主擁有地下停車(chē)位初始所有權(quán)的。

（二）開(kāi)發(fā)商/物業(yè)

從調(diào)查問(wèn)卷的結(jié)果來(lái)看，開(kāi)發(fā)商對(duì)于住宅小區(qū)地下停車(chē)位的性質(zhì)并不加以區(qū)分，然而在調(diào)查中如果詢問(wèn)人防類地下停車(chē)位的買(mǎi)賣(mài)問(wèn)題開(kāi)發(fā)商一般都會(huì)拒絕回答，但是都會(huì)強(qiáng)調(diào)其對(duì)于自己開(kāi)發(fā)建設(shè)的地下停車(chē)位享有當(dāng)然的產(chǎn)權(quán)，業(yè)主若需要停車(chē)只能從開(kāi)發(fā)商處購(gòu)買(mǎi)或租賃停車(chē)位。不過(guò)開(kāi)發(fā)商對(duì)于其沒(méi)有提供給購(gòu)買(mǎi)停車(chē)位的業(yè)主產(chǎn)權(quán)證明這一問(wèn)題含糊其詞，其認(rèn)為只要給予了收據(jù)就是交易的證明。從這里我們可以看出開(kāi)發(fā)商也沒(méi)有提供能證明其具有所有權(quán)的證據(jù)，并且能夠看出法律中對(duì)于地下停車(chē)位登記的缺失。

（三）國(guó)家——相關(guān)政府部門(mén)

對(duì)于人防類地下停車(chē)位本文作者向多個(gè)市政府申請(qǐng)了有關(guān)的信息公開(kāi)得到了基本一致的回復(fù)，例如，常州市相關(guān)部門(mén)受理《關(guān)于江蘇?。ǔＶ莸貐^(qū)）小區(qū)地下停車(chē)位（人防車(chē)位）相關(guān)情況的申請(qǐng)》（編號(hào)：cz20180824005）就常州地區(qū)人防工程有關(guān)情況作出了如下的答復(fù)：民防局對(duì)平時(shí)用作停車(chē)的人防工程依法履行管理職責(zé);國(guó)家投資建設(shè)的人防工程和依法配建的人防工程所有權(quán)屬于國(guó)家，履行人防法定義務(wù)以外建設(shè)的具有防空功能的地下民用建筑（達(dá)到人防工程戰(zhàn)術(shù)技術(shù)要求的最低標(biāo)準(zhǔn)）的所有權(quán)屬于投資者。物業(yè)管理區(qū)域依法配建的人防工程平時(shí)用作停車(chē)位的，不得將停車(chē)位出售、附贈(zèng)。由社會(huì)投資者出資建設(shè)的具有防空功能的地下民用建筑，應(yīng)當(dāng)在事前向人防部門(mén)備案后，方可依法轉(zhuǎn)讓、租賃或抵押融資。國(guó)家鼓勵(lì)和支持企業(yè)事業(yè)組織、社會(huì)團(tuán)體和個(gè)人，通過(guò)多種途徑，投資進(jìn)行人防工程建設(shè)。建設(shè)人防工程時(shí)，不需要向人防主管部門(mén)繳納費(fèi)用。從上述調(diào)查研究得出的實(shí)際情況來(lái)看，在實(shí)踐中有關(guān)人防類地下停車(chē)位產(chǎn)權(quán)歸屬的問(wèn)題似乎已經(jīng)有了統(tǒng)一的做法以及非人防類地下停車(chē)位產(chǎn)權(quán)也是存在普遍歸于開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)象，雖然實(shí)踐中將立法有關(guān)住宅小區(qū)地下停車(chē)位產(chǎn)權(quán)規(guī)定的空白加以了填補(bǔ)，但是在產(chǎn)權(quán)登記等確權(quán)制度上實(shí)踐和理論都還有非常大的補(bǔ)足空間。

五、目前住宅小區(qū)地下停車(chē)位產(chǎn)權(quán)歸屬存在的問(wèn)題

住宅小區(qū)地下停車(chē)位產(chǎn)權(quán)歸屬即是地下建設(shè)的停車(chē)位的所有權(quán)歸誰(shuí)所有的問(wèn)題，為了明晰住宅小區(qū)地下停車(chē)位所有權(quán)享有的主體，根據(jù)地下停車(chē)場(chǎng)是否屬于人民防空設(shè)施，可以分為人防改建的地下車(chē)位和普通地下車(chē)位。

第一類，非人防類住宅小區(qū)地下停車(chē)位即普通地下停車(chē)位。該類地下停車(chē)位產(chǎn)權(quán)歸屬存在以下問(wèn)題：

一是地下停車(chē)位定性不明確，即該類性質(zhì)的住宅小區(qū)地下停車(chē)位是否是住宅小區(qū)的從物即住宅小區(qū)地下停車(chē)位是否可以算入公攤面積。如果小區(qū)的土地使用權(quán)面積完全是由地上建筑物即房屋分?jǐn)?，而住宅小區(qū)地下停車(chē)位完全不計(jì)入土地使用權(quán)面積的話，則意味計(jì)入土地使用權(quán)面積的房屋是主物，住宅小區(qū)地下停車(chē)位則是從屬于地上房屋的，此時(shí)根據(jù)物權(quán)法理論，從物附著于主物即住宅小區(qū)地下停車(chē)位的產(chǎn)權(quán)歸屬于業(yè)主所有，開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)處分收益。然而理論界對(duì)于住宅小區(qū)地下停車(chē)位是否是從物的判斷標(biāo)準(zhǔn)和結(jié)論存在爭(zhēng)議，不能夠形成統(tǒng)一的認(rèn)識(shí)。

二是立法存在漏洞，該類性質(zhì)的住宅小區(qū)地下停車(chē)位受《物權(quán)法》調(diào)整，但是由于法條中并沒(méi)有規(guī)定住宅小區(qū)地下停車(chē)位的產(chǎn)權(quán)歸屬，所以地下停車(chē)位所有權(quán)歸屬開(kāi)發(fā)商還是業(yè)主，沒(méi)有明確定論。

第二類，人防類住宅小區(qū)地下停車(chē)位，即是指結(jié)合地下人防工程修建的停車(chē)位，這些停車(chē)位屬于人防工程的組成部分。該類性質(zhì)的住宅小區(qū)地下停車(chē)位受《人民防空法》第五條管理，其產(chǎn)權(quán)歸屬存在以下問(wèn)題：

司法實(shí)踐中各地法院判決存在不一致的情況，人防類住宅小區(qū)地下停車(chē)位產(chǎn)權(quán)歸屬可能是國(guó)家也可能是開(kāi)發(fā)商。例如，欽州市中級(jí)人民法院認(rèn)定住宅小區(qū)人防地下停車(chē)位產(chǎn)權(quán)屬于國(guó)家。鹽城市中級(jí)人民法院認(rèn)定住宅小區(qū)人防地下停車(chē)位產(chǎn)權(quán)歸開(kāi)發(fā)商。

根據(jù)上述的分析，我們國(guó)家目前對(duì)于住宅小區(qū)地下停車(chē)位產(chǎn)權(quán)歸屬問(wèn)題的立法和實(shí)踐層面的規(guī)定都存在比較大的缺陷，無(wú)論是人防類小區(qū)地下停車(chē)位還是非人防類小區(qū)地下停車(chē)位的產(chǎn)權(quán)歸屬都需要進(jìn)一步的完善。

六、住宅小區(qū)地下停車(chē)位產(chǎn)權(quán)歸屬確定的完善建議

對(duì)比了理論界與現(xiàn)實(shí)中關(guān)于住宅小區(qū)地下停車(chē)位產(chǎn)權(quán)確定的不同做法，并且在聯(lián)系了目前我國(guó)地下停車(chē)位產(chǎn)權(quán)歸屬存在的問(wèn)題的基礎(chǔ)之上，提出以下確定住宅小區(qū)地下停車(chē)位產(chǎn)權(quán)的完善建議：

一是完善《物權(quán)法》第七十四條的規(guī)定，將非人防類的住宅小區(qū)地下停車(chē)位產(chǎn)權(quán)歸屬也加入其中。雖然理論與實(shí)踐各不統(tǒng)一，但是根據(jù)《自然資源部關(guān)于城鎮(zhèn)住宅小區(qū)地下車(chē)位（庫(kù)）確權(quán)登記若干問(wèn)題的意見(jiàn)（征求意見(jiàn)稿）》第一條和第二條的規(guī)定，即承認(rèn)地下停車(chē)位可以作為獨(dú)立的不動(dòng)產(chǎn)存在，是能夠進(jìn)行一般交易的。因此根據(jù)《物權(quán)法》第一百三十六條，法律可以確立地下土地使用權(quán)與地上土地使用權(quán)一并流轉(zhuǎn)，那么在進(jìn)行土地規(guī)劃使用時(shí)不再應(yīng)當(dāng)計(jì)算地下停車(chē)位的容積率，此時(shí)地下停車(chē)位產(chǎn)權(quán)應(yīng)當(dāng)歸屬于業(yè)主共有，而不是由開(kāi)發(fā)商擁有所有權(quán)。

二是確定人防類地下停車(chē)位的一般原則“誰(shuí)投資建設(shè)，誰(shuí)享有使用權(quán)，誰(shuí)就收益”，因此不是所有的人防類地下停車(chē)位都屬于國(guó)家所有，如果該地下停車(chē)位是由開(kāi)發(fā)商投資建設(shè)的，其就應(yīng)當(dāng)具有停車(chē)位的所有權(quán)，能夠?qū)Φ叵峦＼?chē)位行使處分權(quán)即進(jìn)行租賃、售賣(mài)。在最新出臺(tái)的征求意見(jiàn)稿中應(yīng)當(dāng)對(duì)人防類地下停車(chē)位產(chǎn)權(quán)登記進(jìn)行審查，確定開(kāi)發(fā)商已經(jīng)在相關(guān)行政部門(mén)報(bào)備之后，才能為其提供產(chǎn)權(quán)登記服務(wù)。

三是制定具有統(tǒng)一性質(zhì)的法律法規(guī)，確保各地司法實(shí)踐不存在互相矛盾的情形。最新出臺(tái)的意見(jiàn)征求稿就能夠很好的履行這一職能，各地相關(guān)規(guī)章法規(guī)不能違背其中確立的一般原則，確定司法實(shí)務(wù)的一般做法，做到同類同判降低該類糾紛的上訴率。

七、總結(jié)

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展以及國(guó)家大力提倡法治建設(shè)，在物權(quán)法住宅小區(qū)地下停車(chē)位產(chǎn)權(quán)歸屬這一方面的法律漏洞和空白勢(shì)必會(huì)得到填補(bǔ)。

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