房地產經濟波動與金融風險防范策略的相關分析

蘇云英

摘要：隨著我國經濟的快速持續發展，房地產行業迅速成長和壯大，并且逐漸成為我國國民經濟中的支柱產業之一，因此，通過房地產經濟波動與金融風險之間的關系，解決我國房地產金融中存在的問題，做好金融風險防范措施，促進房地產行業的健康穩定發展，是我國國民經濟持續穩定増長的有效途徑之一。本文從房地產出現經濟波動的原因出發，分析了我國房地產金融中存在的問題，并給出了合理的防范措施，以期為促進我國國民經濟的持續穩定增長提供有意義的參考。

關鍵詞：房地產經濟;金融風險;問題;措施

房地產經濟作為國民經濟的支柱產業之一，其健康穩定的發展是確保我國經濟穩定健康發展的重要前提。但在實際生產過程中，房地產經濟發展過程中存在諸多不穩定的因素及金融風險，對于這些不利因素和風險如果控制不當，將導致金融危機。文章對我國房地產經濟波動以及金融風險防范措施進行分析研究，旨在能夠為房地產行業健康穩步發展提供一些理論依據。

1 我國房地產出現經濟波動的原因分析

1.1 經濟因素與社會因素

房地產經濟作為國內生產總值（GDP）的重要組成部分已有近20年，其在中國經濟中的影響力已不可小覷。高投資是中國經濟的增長的一個主要特點，相關數據顯示，基礎設施約占總投資的25%，房地產約占25%，制造業約占30%，以上三項產業加起來達到了總投資的80%-85%。GDP中15%以上都來自房地產投資，對中國經濟的貢獻值更是達到了20%以上，土地收入高達70%，12.2萬億的到位資金亦在中國全社會的融資額中占到了70%。財政收入對房地產經濟的依賴逐漸顯現，無形之中成為影響我國房地產發展的重要經濟因素與社會因素。

1.2 房地產供需因素

我國各地在城鎮化進程中表現出發展不平衡的狀態，例如，農業人口城鎮化進程慢、質量差、擴大內需的動力不足等。而供需失衡、配套資源紊亂、土地供給效率低、城市限制發展、信貸政策調整等一系列因素，都引發了房地產經濟波動的出現。

1.3 資金因素

近幾年的房產數據顯示，銀行信貸是房地產行業的重要經濟支撐，帶來了當今房地產的繁榮景象。有調查報告顯示，上年度接近4萬億的房地產資金的投入中，房地產自有資金的投放僅不到1/4，大部分資金系銀行貸款或其他途徑融資。這充分說明了我國房地產資金的構成方式過于單一，不能滿足其多樣性的發展需求，給銀行方增加了巨大的經濟壓力，帶來了投資風險隱患。

2 房地產金融中存在的問題

2.1 開發資金過度依賴于銀行貸款

房地產作為資金密集型產業，在實際運行過程中需要依賴銀行貸款來作為資金的保障。據相關統計，房地產行業絕大部分的投資開發及購置土地的資金，均來源于各大商業銀行提供的貸款，這使房地產投資市場風險過度集中于商業銀行，進而影響商業銀行的正常發展。信貸資金主要集中于商業銀行，商業銀行直接或者間接的承擔了房地產市場中的信用風險和市場風險，進而給商業銀行造成巨大的金融風險。

2.2 消費者的住房信貸存在違約風險

我國房地產的繁榮發展，也離不開購房者的消費需求增長。目前很多家庭在已有住房的基礎上，還會考慮選購改善型住房（即二套房）。消費者一方面對購房有著較高的需求;另一方面又存在資金有限的問題，短時間內無法擁有如此巨額的購房款，此時消費者就需要通過銀行信貸來滿足購房需求。如果消費者出現了經濟問題，很容易出現借款還不上或者不及時的現象，加大銀行的金融風險。雖然國家出臺了很多監管措施，但還沒有建立完善的個人誠信體系。導致銀行無法及時的控制和監督借貸者的信用狀況及貸款行為，這無疑加大了商業銀行的金融風險。如果任由這樣的風險不斷擴大，將影響整個房地產經濟乃至國民經濟的穩定，必須引起高度重視。

2.3 金融機構的經營存在問題

目前，隨著房地產行業的不斷崛起，很多商業銀行看中了房地產穩步上升的趨勢，把房地產信貸當成一種性質優良的資產，大力推動房地產信貸的發展壯大。相關業務的經營活動中普遍存在著急功急利的現象。例如，為了能夠招攬更多的借款客戶，部分商業銀行刻意降低門檻，不斷簡化審查相關手續;為了追求利益，加快審查的速度，使得商業銀行在給消費者實施借貸過程中存有巨大的金融風險。有很多商業銀行盲目的給一些看似比較穩定靠譜的政府工程進行擔保，認為政府項目不具有風險性，這種盲目的自信也會給信貸的實施帶來較多的不利，不利于整個金融市場的穩定。此外，金融活動中存在房地產企業過分依賴信托公司，參照銀行貸款的相關條例去執行信托。而信托公司卻存在著管理水平有限、經營經驗不足、自身實力不強等諸多的問題。這就給房地產企業自身以及相關商業銀行的健康穩定發展造成了較多不利影響，加大了房地產經濟的波動及金融風險。

3 房地產金融風險的防范措施

3.1 提升對房地產價格變化的管控

目前我國房地產價格上漲速度過快，一些城市出現了房地產價格猛漲的情況，甚至已經超出了正常經濟增長水平及國民經濟其他組成部分的上升幅度。如果不及時調控，將會導致大部分工薪階層買不起房，普通老百姓根本沒有經濟能力來購置一套住房，長此以往將擾亂社會的穩定及破壞社會和諧。調控的意義并非限制其發展，而是將價格的波動控制在正常的范圍內，不大起大落，形成穩定的房地產交易市場。政府必須出臺相關的政策來干擾房價，使房價得以控制在與消費水平相關的價位水平，防止投機的投資客操縱房地產價格，確保房地產行業穩步健康的發展。

3.2 實現房地產行業抵押貸款的證券化

房地產抵押貸款證券化指的是通過金融機構匯集與重組自身所持有的住房抵押貸款，以現金方式購入證券，根據擔保或者信用評級，以證券的形式為投資者提供貸款的一種形式。加快推進房地產行業抵押貸款證券化的進程，能夠有效地分散和降低商業銀行的金融風險，不斷促進房地產行業的穩步發展。實現證券化也是有效規避和防范金融風險的重要途徑。在生產實踐過程中，相關商業銀行可以采取轉讓部分收益權的方式，及時回收資金。

3.3 發展房地產行業的信托投資基金

積極推進改善房地產信托投資基金，解決房地產投資門檻高、投資流動性差的問題，實現房地產的融資，可以有效地緩解當前房地產投資資金過于依賴商業銀行借貸的局面。同時可以解決房地產企業融資困難的境遇，降低金融風險，規范房地產行業的行為，進而引導整個房地產行業的長足發展。

3.4 提高金融機構的風險管理水平

金融機構應順應目前房地產發展態勢，不斷提升自身對于風險的管理水平。銀行想要獲取自身的發展必須要努力改變自身的經營管理模式，各個銀行都應本著實事求是的原則制定出完善科學的管理機制，不斷提升對于風險管控的能力。相關銀行還應建立起房地產信貸風險評估體系，建立健全相關信息系統，加強與外部機構的信息合作與溝通，不斷提升風險管理實力，實時對可能出現的金融風險進行有效防范和管控，以確保自身的可持續發展。

4 結語

房地產行業存在開發資金過度依賴于銀行貸款、消費者的住房信貸存在著違約的風險以及金融機構自身經營過程中存在著諸多問題等干擾性因素，這些都將導致房地產經濟的波動與金融風險。必須切實提升對房地產價格變化的管控、實現房地產行業抵押貸款的證券化、積極發展房地產行業的信托投資基金、不斷提高金融機構的風險管理水平才能規避和防范房地產金融風險，科學引導整個房地產行業的持續健康穩定發展，確保國民經濟穩步的增長，不斷提升我國經濟實力。

參考文獻：

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