基于價值工程的住宅精裝修成本控制對策

王紅梅

摘要：住宅精裝修的裝修工程量較大，裝修內容復雜，易于出現成本超支。因此，要達到投入有限成本實現功能的最大化，就要加強成本控制。本研究采用價值分析，在確保項目預期功能實現的基礎上，通過設計方案的比選與優化，提高項目精裝修成本的控制效率。

關鍵字：價值工程;裝修工程;成本控制

1 引言

順應消費者對高品質房地產產品的需求，房地產開發模式轉為集中開發全套精裝修住宅。全套精裝修住宅的基本標準為：在交房前完成住宅功能區鋪裝，廚衛空間完成全套功能設備安裝。根據設計標準不同，對配套的電氣設備、家具用具、裝飾物等有不同要求。精裝修住宅不要消費者再進行建筑實體裝修，只需要根據個體偏好選購家用電器、家具飾品、用品陳設等即可入住。與傳統商品住宅相比，全套精裝修住宅后期裝修工程量較大，裝修內容復雜，易于出現成本超支。因此，要在投入有限的成本實現功能的最大化，就要加強成本控制。

價值工程理論又名價值分析，關注的核心變量為產品功能，在滿足產品功能的前提下追求壽命周期內的成本最低。本研究就精裝修初步設計方案進行價值分析，發現設計功能與成本預算不匹配的部分，應用價值工程方法探討功能改進與成本控制的優化對策。

2 總體研究思路

應用價值分析對住宅精裝修方案進行比較與優化，對裝修成本進行精細控制。價值工程分析應用思路分為以下幾步：第一步，基本信息收集，針對要分析的住宅精裝修方案資料進行收集，組建分析小組，明確住宅精裝修要實現的功能具體內涵，功能如何通過實體實現，精裝修的細化成本控制目標等信息。第二步，功能及成本的細化過程，逐項細化功能與裝修實體的對應，分析功能實現的程度與成本投入的關系;分解裝修成本，分別將功能與分解后的成本排序列表，作為方案比選的原始參照依據。第三，根據精裝修實踐經驗，確定評價指標值和指標權重，評價指標值與精裝修各項功能實現的程度和成本價格相關;權重涉及到該項功能對精裝修整體的影響程度，以及對應成本價格占總成本的比例，或稱為對總成本升降的影響程度。第四，基本功能內容不變的前提下，將每個方案中項目能夠實現功能的程度與裝修成本進行比較;成本價格要價值分析時的市場行情為依據，體現價值分析的時效性;第五，基于比較結果，對原有精裝修方案進行調整，選取成本增加少功能提升大，以及功能不變成本降幅大項目進行優化改進。

3 裝修方案的價值工程分析

3.1 住宅精裝修功能分析

住宅精裝修功能分析首先要明確精裝修功能，進而對功能進行定義和整理。精裝修住宅的基本功能包括：室內美化、居住空間利用、功能性區域使用、設施結構隱蔽、住宅使用性提升的五大基本功能。

為實現上述基本功能要在精裝修過程中投入相應的成本。價值分析中成本的構成是分析的另一個關鍵。以施工階段住房精裝修總成本為例，住宅精裝修工程造價構成主要包括：裝修工程費、裝修工程其他費、設備及器具購置費、預備費、裝修期貸款利息。住宅精裝修成本核算在以具體方案比選為目的時，要將核實的總成本按照材料設備種類進行分解，與上述五大基本功能對應的進一步細化為功能成本。

功能成本是進行成本與功能分析的基礎，實現功能離不開成本的投入。選擇按照住宅精裝修部位進行功能區域分類，針對每個功能區域再按照五大基本功能對應的成本劃分具體功能成本。住宅精裝修功能區域劃分為：陽臺、玄關與餐廳、臥室、廚房、衛生間、其他功能區。

3.2 精裝修方案比選

3.2.1 明確功能重要度

室內美化、居住空間利用、功能性區域使用、設施結構隱蔽、住宅使用性提升的五大基本功能重要性評價。在不同功能區域，基本功能的重要程度有所不同。例如，餐廳和廚房的功能性區域使用重要性明顯高于陽臺，而陽臺的室內美化和居住空間利用功能明顯高于臥室和衛生間。一般采用層及分析法與模糊綜合評價法定量分析得出功能重要度。

3.2.2 功能評分

首先對劃分精細裝修住宅的功能區域，每個功能區域進行定量分析得出功能重要度后進而進行功能區域的功能評分。功能區域功能實現度為區域功能重要度與功能價值等級的乘積。以精裝修方案的總功能實現度為最終得分，總功能實現度為每個功能區域功能實現度的累加。總功能實現度分為六個等級，分別為：優秀、較優、良好、中等、較差、極差 。選擇總功能實現度最高的精裝修方案為“最優精裝修方案”。

3.3 “最優精裝修方案”的功能分析

3.3.1 確定功能的實現成本

確定功能的實現成本，是“最優精裝修方案”與實現成本匹配程度的評價過程的基礎。采用功能成本化方法確定功能的現實成本，計算出實現某項功能的最低成本投入。按照成本構成：功能實現的工程費、功能實現的其他費、功能實現的設備及器具購置費、功能實現的預備費、功能實現的貸款利息;累加確定某項功能的最低成本投入。與傳統的成本計算以建筑實體為單位，功能成本計算以某項特定功能為單位進行計算。住宅全套精裝修功能的實現成本為所有功能區域單項功能實現成本的累加和。

3.3.2 確定價值系數

對于“最優精裝修方案”與實現成本不匹配的地方要繼續優化。確定價值系數的目的是明確是否需要優化和優化改進的方向。價值系數等于功能與實現成本的比值。V=F/C為功能系數的計算公式。V代表功能系數，F代表功能價值，C代為功能實現成本。V可能的區間為大于1，小于1，或等于1。不同的值說明不同的方案優化方向。

4 成本優化對策

等效替代作為基本原則，計算每項裝修成本的實際使用價值，將實際使用價值與目標成本進行對比，發現兩者的差異，差異處于規定的誤差范圍內，可不進行調整;差異超出范圍則進行調整。調整的方式為采取成本相對較低的替代材料或設備，并進行相應的設計變更。

優化改進項的選擇要依據價值系數確定。當V等于1時說明，功能價值與實現成本匹配，實現該功能的最低成本為C，是成本控制的最佳狀態。當V大于1時說明，實現該功能投入的成本低于正常值，可能是具有先進的技術或采購渠道，使得該項功能的實現成本低于行業平均值。當V小于1時說明，實現該功能所投入的成本C過高，成本控制不佳，是方案要進行優化改進的重點目標，一般要同時消除多余功能和降低成本，不推薦選擇低成本的功能代替;該項調整后要再次進行價值功能分析，確保V值盡量趨近于1。

5 結語

中國房地產項目開發過程存在開發策劃、工程設計、建設施工脫節現象，設計中對開發功能反應不足，或施工中為實現功能出現頻繁的設計變更，成本超支現象嚴重。本研究要在確保項目預期功能充分實現的基礎上，通過設計方案的比選與優化，提高項目精裝修成本的高效控制。將價值分析引入工程項目成本控制，以平衡項目功能和成本控制為目的，以合理成本實現更大的成本價值，盡量避免出現無效的成本投入;提高了裝修設計階段成本控制的效率，應用價值分析做好精裝修方案比選與優化，為住宅全套精裝修提供了事前成本控制的框架。

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