法律指引對房地產市場發展的影響

摘要：房地產市場是我國國民經濟的主要產業，和政府財政收入相關，并結合市場經濟規律通過法律手段進行指引。本文通過概述法律指引內容，圍繞積極和消極因素分析法律指引對房地產市場發展的影響，進而提出發揮法律指引的預測功能的途徑，將全面依法治國原則和房地產市場發展相結合，形成房地產市場的長效機制，通過市場調控實現法律規制。

關鍵詞：法律指引;房地產市場;資源配置

十九大報告強調通過法律規制健全長效調控機制，對于促進房地產市場的有序、平穩發展意義重大。借助法律指引方式對房地產市場從宏觀領域加強監督、指導、調節，進而實現其內部和外部的供需平衡，確保房地產市場的有序性和平穩性，促進房地產市場的可持續發展。

1 法律指引的概念、作用和行為模式

法律指引主要是通過規定違反法律的法律責任和權利，指引人們、市場、社會的多種行為和生產模式。法律指引行為模式包含確定指引，即通過禁止、命令規范進行規定;選擇指引，指授權類法律規范，明確范圍內允許的行為，保證一定區間內的法律秩序。房地產既包含客觀物質實體，同時又屬于非物質形態的法律權利，對房地產市場進行法律指引可以明確房產在開發、買賣、獲取、管理、使用等過程中的社會關系，通過設置調控政策和法律規范對房地產市場的不同更新狀態進行引導。

2 現行調整房地產市場的法律體系對房地產市場的影響

2.1 現行調整房地產市場的法律體系

房地產法律制度主要結合房地產市場的關系進行調整和規范，立法層次較為豐富，其中包含行政法規、法律、憲法、行政規章、地方性法規等層次。《憲法》在法律體系中最具權威，其中對于土地的使用、歸屬、流轉、保護等內容進行了規定，當前我國現行的房地產法律制度包含《城鄉規劃法》、《土地管理法》、《合同法》、《城市房地產管理法》等，以及地方行政規章和部門規章等規范性法律[1]。同時，房地產市場的管理和調控工作屬于行政系統化工程，其中包含土地、規劃、交易、物業、住房保障等過程。我國現行的房地產市場法律能夠對房地產市場中的多種階段進行科學規制和指引，提升政策法律對于房地產市場體系的調控，突出法律法規在制定和落實階段的科學性和系統化，但同時也存在一定的問題。

2.2 積極影響

其一，在房地產市場中形成科學的供需關系。對房地產市場進行法律指引目的是構建綠色、健康的供需環境，形成全面嚴格的監管形式，化解哄抬房價、惜售捂盤、投資過熱等不良問題，加強政府在房地產開發過程中的政策指引和指導作用。圍繞規劃、項目施工、竣工、銷售、不動產登記的整個行業鏈條加強法律監管。同時，房地產市場發展的基礎是土地資源，因此豐富的土地資源供給模式可以科學調控房地產市場，政府通過頒布法律法規提升保障性住房的資金投入，滿足低收入群體的住房需求，并限制高檔住房購置，鼓勵城市改造過程中聯合開發和股份開發等形式，拓展土地資源供給模式。

其二，實現房地產市場多主體供給模式。法律指引可以在房地產市場環境中形成渠道多重保障、主體多方供應、租購并舉等制度，進而構建法律-房地產相協調的長效機制，加強租購同權等法律體系，將租賃住房以及廉租房歸入法律體系管理中。同時，政府通過設置實施細則限制購房人共有產權，針對低收入家庭制定保障住房的期限，確保政府產權份額的售賣和上市轉讓。此外，通過構建深層次、多角度的住房法律法規體系，進而加強對房地產市場的法治化管理水平，健全房地產市場體系。因此，法律手段是政府對于房地產市場環境調控的關鍵，進而規范市場多種要素和交易行為，約束多主體的不良競爭、交易行為，實現社會各階層利益的協調，促進房地產領域的可持續健康發展。

2.3 消極影響

其一，差異化的法律指引下，購房投機問題得不到切實解決。房地產市場一般具有區域性特征，因此不同的城市其房地產法律指引和政策調控存在差異性。我國法律調控方式主要通過中央以宏觀角度出臺相關法律法規，而地方政府制定針對性和個性化的工作實施細則，進而結合區域實際情況，對房地產市場進行法律指引。由于房地產市場中存在投機問題，雖然限購住房數量，但是具體實施效果不佳，當前具有差異性的法律體系還難以有效解決購房投機問題。其二，單獨依靠行政規范及監督的手段進行市場調控和指引，重行政管理而忽略了房地產行業的整體發展及對房地產權利人進行保護。房地產市場調控中長效機制不健全，一般依靠限購、限貸、限價等行政方式調控房地產市場，很少借助遺產稅、房地產稅等法律法規進行調控，很難滿足公眾期待和市場經濟的正常運行。

3 發揮法律指引的預測功能

其一，加強對房地產市場的分類調控和預測。建議政府在保障基本土地供應的前提下，開展分級法律指導模式，科學分配住房數量，滿足市場中各個階層對于住房的需求。通過構建具有差異性的購房信貸政策，摒棄單一化的利率上浮制度，如對一線城市規定首套房、二套房結構，進行嚴密的利率調控;而針對二線和三線城市，則可以降低調控密度，借助法律法規實現房地產的分類、科學調控和指引。其二，結合基本國情、市場經濟情況及當前的人口城鎮化現狀，在對諸如土地管理法及物權法進行綜合的基礎上，從經濟發展的角度及時廢除阻礙房地產行業可持續發展的法律法規[2]，并通過補充司法解釋，明確國家政策法規對于市場調控的原則、主體、職權和目的，在滿足房地產需求的同時，與區域經濟發展、市場商品房、房地產開發建設規模相協調，進而實現房地產需求和供給的科學平衡，構建健全完善的房地產市場法律體系，以提升其可操作性及靈活指引性。其三，培養更多房地產領域專業的法律專家，通過減少政府的過度行政干預，讓自主權更多地交還到房地產行業手里，在保證市場經濟良性發展的同時，促進行業的整體發展及房地產主體與客體的權利保護。

4 結語

綜上所述，在房地產市場發展中增加法律元素，實現法律指引是構建長效機制的必由之路。鑒于現行調整房地產市場的法律體系還存在一定的不足，加強對房地產市場的分類調控和預測、將立法與經濟發展相匹配、將自主權交還給房地產業，能夠在一定程度上促進房地產市場法律體系的構建，從而突出其法律指引作用。

參考文獻：

[1]邱雅. 論房地產法體系的重構[D].華中師范大學，2014.

[2]金國坤.論市場經濟下行政調控的法律規制[J].新視野，2011（04）：44-47.

作者簡介：杜江雪（1965.11.13——），性別：女，民族：漢族，籍貫：新疆，職稱：高級經濟師，學歷：本科，研究方向：房地產。