房地產開發(fā)企業(yè)成本管理問題及對策

崔汝意

摘要：在我國快速發(fā)展過程中，綜合國力顯著加強，社會在不斷進步，國家對房地產行業(yè)的重點調控，導致房地產企業(yè)在“牛市”中不明顯的隱患逐漸暴露出來，資金已然成為制約房地產企業(yè)發(fā)展的命脈，因此當前房地產開發(fā)企業(yè)亟須對自身的成本進行有效的管理。本文主要對此進行探討、分析，希望對相關從業(yè)者有一定的幫助。

關鍵詞：房地產開發(fā)企業(yè);成本管理;問題與對策

在房地產行業(yè)的發(fā)展過程中，企業(yè)的領導者與經營者不斷加大對成本控制的關注度。因此在新形勢下，需要對房地產開發(fā)的成本控制問題進行研究，從而引導房地產企業(yè)保持平穩(wěn)的速度發(fā)展運行。本文研究分析了新形勢下房地產開發(fā)成本控制可能產生的不足，并且提出了相應的解決辦法，以保障房地產行業(yè)成本核算的順利實施。

1 房地產開發(fā)企業(yè)的成本構成

房地產企業(yè)成本包括開發(fā)直接成本、開發(fā)間接費用和其它成本費用。其中開發(fā)直接成本又細分為土地征用及拆遷補償費、勘察設計報批等前期工程費、建筑安裝工程成本、基礎設施成本、園林綠化成本、公共配套設施成本。開發(fā)間接費用包括工程管理費用、項目開發(fā)融資成本、項目開發(fā)人員的薪酬支出等。其他成本費用主要指房地產企業(yè)的當期費用，包括稅金及附加、管理費用、銷售費用等。

2 房地產開發(fā)企業(yè)成本管理中存在的問題

2.1 企業(yè)成本管理體系不完善

房地產開發(fā)企業(yè)管理體系建立需要全面性的考量，但是目前房地產開發(fā)企業(yè)管理體系建立的內容并不完善，導致房地產開發(fā)企業(yè)在受成本管理體系的影響下，經營運轉會出現(xiàn)以下情況況。首先，房地產企業(yè)在經營過程中需要對企業(yè)作出改變決策時，由于成本管理體系建立的不完全，會導致企業(yè)管理階層的人員對決策的判斷有誤，從而不僅會使企業(yè)損失高昂的資金，而且影響企業(yè)的經濟鏈狀況;其次，由于成本管理體系內容的不完善，導致成本管理相關的工作人員能力降低，房地產開發(fā)企業(yè)在成本管理部門的工作人員缺乏績效考核和制度的管理。缺乏考核內容會影響工作人員的積極性，缺乏制度的管理也會影響工作人員形成懶散的工作態(tài)度，從而降低了工作效率，對房地產開發(fā)企業(yè)的發(fā)展也有了一定的影響。

2.2 成本管理缺乏全面性

房地產企業(yè)成本管理是一項系統(tǒng)性的工作，全面成本管理可以優(yōu)化成本投入，改善成本結構，有效規(guī)避企業(yè)的風險。當前部分企業(yè)在成本管理過程中，只針對一些易于操作的環(huán)節(jié)進行成本管理，使得成本管理缺乏多維性、整體性，從而降低了成本管理效率，如項目開發(fā)過程的成本管理，投資決策階段、招投標階段、施工階段、竣工結算階段等都要進行成本管理，才能最大程度的降低開發(fā)項目整體成本。

2.3 成本管理目標不明確

在房地產企業(yè)成本管理中需要明確管理目標，找準企業(yè)的發(fā)展方向，并且能夠有效實施對成本方面的管理。然而在實際的項目開發(fā)過程中，由于房地產企業(yè)自身性質導致的項目開發(fā)周期時間長，再加上要求日益嚴格的環(huán)保施工條件等因素使得成本優(yōu)化工作想要統(tǒng)一目標就比較困難。在民營企業(yè)中，更需要明確成本管理的目標，這樣才能夠對后續(xù)的成本節(jié)約進行指導，例如在成本控制中，明確了需要最終將成本控制到什么樣的效果、需要對哪一部分進行控制等。只有明確這些目標之后，才能夠進行有效的成本管理工作。以此為前提，成本控制工作才能夠符合企業(yè)自身發(fā)展需求，避免造成對企業(yè)資金的影響，推動企業(yè)向更好的方向發(fā)展。

3 房地產開發(fā)成本控制管理的優(yōu)化路徑

3.1 強化成本控制意識

企業(yè)在日常的生產經營活動當中，需要重點關注成本控制與管理，企業(yè)的發(fā)展不能過分追求成本的節(jié)約，還需要進行相應的成本管理控制。成本管理對企業(yè)的發(fā)展發(fā)揮著積極作用，企業(yè)管理機制的運行需要依靠成本管理，同時，國家與社會的發(fā)展在一定程度上也受到成本管理的影響。因此房地產企業(yè)要結合自身的發(fā)展狀況，依照國家相關的成本管理制度，來進行成本控制，從而促進企業(yè)的持續(xù)平穩(wěn)運行。

3.2 健全成本控制體系，強化成本動態(tài)管理

房地產開發(fā)企業(yè)要逐步健全成本控制體系，完善成本管理制度，針對不同開發(fā)階段制定相應的成本控制辦法。要優(yōu)化成本控制組織結構，分離不相容成本管理崗位，明確各個部門或崗位的成本控制權責，加強成本的績效考核，以提升人員的成本管理意識，強化成本控制約束。同時，進一步強化成本監(jiān)管。一方面在工程量清單、簽證變更以及工程結算等關鍵環(huán)節(jié)實行雙軌制度，通過運用重點抽查、標準工程指標以及對比審核等方法加強審核監(jiān)管力度，另一方面將成本監(jiān)管中心前移，在確保內部審計獨立性和權威性的基礎上開展日常審計和不定期專項審計活動，著重審核成本數據信息，為房地產開發(fā)企業(yè)開展成本控制活動提供準確、可靠的數據參考。房地產開發(fā)企業(yè)要改變傳統(tǒng)的事后的靜態(tài)成本管理模式，實現(xiàn)動態(tài)的成本控制管理。動態(tài)成本控制即對實時的成本費用進行管控，是對成本從開發(fā)項目啟動到最終竣工結算的整個過程進行成本的跟蹤控制管理。過程中針對不同的業(yè)務類型、明確關鍵成本控制節(jié)點，節(jié)點類型包括項目立項、預算編制、主體施工、流程審核、項目尾款等多個方面的內容，各個節(jié)點都有與之對應的成本控制崗位，該崗位包括項目工程師、采購人員等，各崗位應互相配合對企業(yè)項目的所有資源進行統(tǒng)籌管理，形成動態(tài)的成本控制機制，從整體上提升房地產開發(fā)企業(yè)的經營效益，降低成本費用損耗。

3.3 建立成本管理控制的信息交流平臺

結合房地產開發(fā)企業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀建立符合企業(yè)發(fā)展需求的成本管理控制的信息交流平臺，主要對房地產企業(yè)的三個方面起到積極作用。其一是對企業(yè)建筑項目有關信息資源的流通性;其二是房地產開發(fā)企業(yè)內部的所有工程項目的成本管理、控制、預算以及核算這些工作都能通過信息交流平臺及時獲取相關內容;其三是房地產開發(fā)企業(yè)和分散工程項目的連接性，由于工程項目分散在不同的地方，因此對于工程項目的成本管理的具體工作想要得到企業(yè)及時的反饋與建議是有一定困難的，通過建立的成本管理控制信息交流平臺可以將企業(yè)與分散的工程項目整體連接起來，從而有助于工程項目成本管理控制工作的有效實行。比如，監(jiān)控系統(tǒng)和成本管理系統(tǒng)的有效結合，通過在建筑施工過程中利用監(jiān)控系統(tǒng)對工程項目進行有效監(jiān)督，從而有助于項目成本管理、控制以及預算的工作。

3.4 增強納稅處理機制

房地產企業(yè)發(fā)展過程當中，需要對稅收籌劃管理制度進行完善，從而在一定程度上降低納稅風險。首先，針對納稅方面的檢測與評估制度，房地產企業(yè)需要進行優(yōu)化調整，結合稅收的不同角度來處理評估工作，有效地識別與監(jiān)管房地產企業(yè)存在的風險;其次，房地產企業(yè)還需要加大對風險變化的管理力度，及時地監(jiān)控風險的發(fā)展過程;最后，企業(yè)還需要完善納稅風險控制體系，建立納稅籌劃團隊專門做好納稅籌劃工作，為項目開發(fā)全過程合理降稅減費，進而有效降低涉稅成本。結合企業(yè)在納稅方面可能存在的風險，從而出臺相應的風險預防方案。在制定風險預防方案的同時，要考察企業(yè)的納稅環(huán)境與經營狀況。

4 結語

綜上所述，當前在房地產開發(fā)企業(yè)中成本管理雖然已經實施，但是不成體系，在實際執(zhí)行的過程中往往達不到預期，最終導致實際執(zhí)行的效果不理想。因此，房地產開發(fā)企業(yè)亟須建立相應的完善體系，這樣才能有效的促進成本管理使得企業(yè)能夠可持續(xù)發(fā)展。

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