旅游城市旅游房地產業發展研究

史尚林

摘要：當前中國經濟發展處于從高速增長轉變為高質量增長階段，居民的生活質量也隨著經濟發展進一步提升。新時代發展理念使得居民旅游業的相關需求上升到了前所未有的程度，旅游經濟的升溫也為旅游房地產業的發展創造條件。利用旅游學和房地產經濟學基本理論，通過對開封市旅游房地產業的相關分析，尋找影響旅游房地產業發展的多方因素并探討其發展價值，對開封市旅游房地產經濟階段性發展提供建議和對策。

關鍵詞：旅游房地產;開封;發展策略;居民住房;政策有效性

中圖分類號：F293.3

文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2020）07-0042-52

收稿日期：2020-06-06

1緒論

1.1研究背景及意義

1.1.1研究背景

在中國經濟穩中向好發展過程中，房地產經濟始終為推動中國經濟發展的重要因素之一，盡管中國的房地產業受到宏觀政策影響較大，但總體來說依舊取得了令人矚目的成績。在中國經濟轉型背景下，第三產業尤其是服務行業發展迅猛，據不完全統計，中國服務行業在中國國民生產總值所占比重逐年攀升。旅游業越來越受到消費者的選擇和青睞，其蓬勃發展也彰顯出中國消費類型從生存型消費向發展型消費轉移。

近年來隨著各地樓盤拔地而起，房價水漲船高，而呈上升趨勢的樓房空置率也引發公眾擔憂，這一現象在中國擁有豐富旅游資源的城市尤為明顯，日益激烈的房地產競爭迫使開發商尋找新的銷售途徑來降低費用負擔。作為房地產業和旅游業混合產物，旅游房地產在經濟發展的浪潮中具有獨特的發展條件與開發價值。一方面，各城市特色旅游項目積聚的經濟效應增加旅游房地產的市場價值，另一方面，旅游地產的開發回報可以進一步刺激區域旅游項目有效建設與長期運行。當前，中國旅游房地產總體呈積極發展態勢，在部分以旅游業為主要發展產業的地區，具有“高投資”“高回報”“高附加值”的旅游房地產業已成為推動當地經濟發展的新手段。

作為河南省黃金旅游線路三大旅游型城市之一的“八朝古都”開封，是中國中部省份唯—的“國家級文化產業示范區”，在國內外有很高的知名度。其坐落于河南省中東部，擁有著濃厚的歷史文化底蘊。截至2018年底，開封市常住人口為550萬人。毗鄰省會鄭州，便利的交通、豐富的旅游資源以及近年來得益于中原核心城市群規劃建設與“鄭汴洛”旅游經濟圈的發展。開封成為中國12個未來最具發展潛力的城市之一，房地產經濟具有很大的發展潛力。

“十三五”期間，旅游業作為開封市支柱性產業，為開封市經濟建設做出巨大貢獻，但與河南省其余兩座旅游型城市一鄭州和洛陽相比，開封：市旅游年總收人處于落后位置，年總旅游消費收入增長速度和旅游產業化程度均不及前二者，且存在著“粗放式”管理窘境。要想如期實現“國際旅游目的地城市”目標及一系列相應配套服務，開封市旅游業轉型升級刻不容緩，這不僅需要從傳統“一站式”單日游向以娛樂度假為主題的“休閑式”方向轉變，同時應當加強各旅游景區配套設施并升級服務理念。擁有豐富旅游資源的開封在旅游基礎配套建設方面具有很大的開發潛力，改變旅游產業經營模式，以滿足城市旅游經濟新常態相關要求，為其旅游房地產業提供新的發展空間。如圖1所示。

1.1.2研究意義

理論意義：國外相關旅游房地產經濟理論較為成熟，但旅游房地產及其理論研究在中國依舊處于筑基期，無論在定義統一還是在準則制定方面都需要進一步討論與完善。另外，針對中國旅游地產具體的開發建設與運營的相關研究也處于初級階段。本文在房地產經濟學的視角基礎上，就房地產業與旅游業二者融合發展進行研究，針對開封市現有旅游房地產模式展開分析，從而為旅游城市旅游房地產業發展提供建議。

現實意義：當前旅游房地產的出現不僅推動房地產商轉變傳統建筑和營銷方式，還為豐富旅游資源，推動旅游產業復合型發展奠定了基礎。同時，它可以對地方經濟的穩健發展，城市對外知名度和影響力，以及中國整體城市化建設做出獨有的貢獻。

總體來看，兩千多年的歷史文化積累為開封市旅游房地產業提供豐富的設計元素與新型營銷理念，從而使得城市整個旅游房地產業及其配套設施呈現出積極的發展趨勢。但不可否認部分項目的盲目開發也對城市生態經濟造成嚴重威脅，同時產業內部也存在著結構性問題以待解決。本文建立旅游地產開發模型，結合房地產經濟理論對開封市旅游地產結構進行全面分析，必然會對現有資源要素的重新配置格局產生積極作用，從而找到適合開封市旅游地產開發的模式。

1.2文獻綜述

1.2.1國外旅游房地產研究綜述

國內的旅游房地產相關概念是從國外引進并在中國特色本土化創新而成，受到地形地貌、氣候、人文以及交通的影響。國外有關旅游房地產研究集中于產權式度假酒店、分時度假房地產、旅游不動產和賦閑房地產幾個方面，現對有關研究成果進行綜括。

Randall.S.Upchurch（2000）強調，分時度假就是旅游者通過購買等方式獲得規定時間內房屋的使用權和度假權，這里的房屋主要是指旅游酒店或者私人公寓。Peter.Clever（2001）用實證研究方式對德國薩克森州旅游地產投資現狀進行研究，認為未來長時間范圍內，旅游地產會受到越來越多房地產商的青睞，究其原因是在發達國家，居民擁有更多的空暇時間與出游機會，這種旅游地產適應了休閑式旅游發展需求與消費前景。W.Hobson（2002）研究對象為旅游地產的銷售問題，并認為通過建立私人度假旅游俱樂部不僅可以滿足一部分消費者的特別需求，也為房地產開發商開發新樓盤提供思路。Bradley（2008）就旅游房地產項目對澳洲消費者的吸引力進行探討，發現消費者對于房地產旅游產品的價值、效用、休閑等方面的認可還是很高的。盡管上述研究未明確指出旅游房地產概念，但其研究對象以及研究成果與本文所討論的旅游房地產呈現出對照關系。

通過查閱國外文獻發現“產權旅館”“錯時度假”反復出現于相關研究中，其中“錯時度假”概念源自于20世紀六七十年代的西歐。彼時面向旅游消費者的沿海地產大量開發，受到高昂房價的影響，出現了多戶家庭合購-套地產，分時使用的情況，“錯時度假”概念應運而生，國外對于“錯時度假”研究概括為發展潛力、消費群體、項目結構及市場銷售等方面。此外，國外對旅游房地產的研究更多是在宏觀經濟發展指標的指引下，以尊重，市場經濟基本規律為原則，通過實證研究探討如何進行合理開發來滿足旅游消費者和房地產商的雙向供求，而對理論性研究缺乏統一的論證思路，因此旅游房地產相關概念在引進中國后，在中國進行了本土化吸收和改良，以適應社會主義市場經濟的需要。

1.2.2國內旅游房地產研究綜述

中國對于旅游房地產的相關研究與實踐始于鄧小平同志南巡，歷經二十余年的發展，旅游地產在中國沿海城市擁有著廣闊市場與消費群體，但.是在中國中西部省份關于旅游房地產的探索與制度法規依舊模糊，相關產業在區域間出現較大發展差異。因此從整體上看，中國旅游房地產與歐美發達國家相比還具有很大的發展空間與研究價值。

與國外不同，國內對旅游房地產的研究以房地產為主要研究對象，旅游業則側重于補充。陳衛東最早研究旅游房地產相關問題，對旅游地產的建設方式與影響因素著重探討，并根據當時實際條件對我國旅游地產開發模式及其可行性進行歸納。近年來，國內產業和學術界對于旅游房地產的關注開始處于上升階段。歐陽軒、劉蕾等（2013）通過對咸寧市旅游地產的研究認為季節式消費斷層是中國一些旅游城市存在的共性問題，從而對旅游地產的發展產生不利影響，強調通過培育旅，游綜合體和加強專業化服務來保證旅游房地產的可持續性發展。。羅福周、楊俊平等（2013）以西安市房地產業和旅游業為例進行實證分析，利用計量經濟學模型與Granger因果檢驗法推斷出旅游業發展水平和房地產業發展水平之間具有長期均衡的關系，為西安這座國際旅游城市發展提供良性思路。李俏燕（2014）著重對西南省份貴州省通過“旅游+地產”結合方式來幫助山區少數民族脫貧攻堅進行論述并為西部省份脫貧提供方案和對策宋家富（2015）對限購背景下的北京進行研究，得出我們的旅游地產仍處于發展初級階段且存在著嚴重的同質化問題，認為城市的旅游房產應該以政府為主導、以民族文化構造為底蘊、以高規格的設計為引導的現代化開發戰略，并實現對現有資源的最大程度挖掘。侯文麗、王俊杰等（2018）基于三亞旅游房地產的發展背景和現有的發展水平，分析認為三亞市旅游房地產發展還處于萌芽期，應當加強相關制度完善和品牌文化建設，并提高服務的多樣化，使得城市旅游房地產業具備更好的投資吸引力。胡北明、黃俊（2020）基于貴陽市房地產業數據并建立回歸模型，認為城市旅游發展推動其房價上漲的主要途徑是通過吸收外來人口進而提升區域城鎮化水平來實現，并為房地產業市場調控、實體旅游經濟等方面提供建議。

隨著旅游業為中國經濟做出越來越重要的貢獻，旅游房地產也日益受到重視。中國對于旅游房地產的學術研究也從初始的理論性研究轉到實證性研究并加人了越來越多的數學因素，研究內容也基本覆蓋了旅游地產的運作方式、投資渠道、營銷手段等各個方面。這些研究成果不僅為中國旅游房地產的健康發展提供積極思路，并進一步拓寬區域經濟發展新方向。由于缺乏統一性共識，中國關于旅游房地產的研究多立足于具體城市進行數據與實踐分析，缺乏理論性研究材料的撐持。

開封市是中國的歷史文化名城，相關資源十分豐富，將旅游業和房地產業有效合并，需要妥善處理好二者以及城市文化、歷史、精神等多方面的聯系，保證宏微觀多措并舉，從而更好發揮旅游房地產的職能，在推動相關領域的可持續發展，具有很大的潛力和價值。

1.3研究內容與研究方法

1.3.1研究內容

本文首先對旅游房地產研究背景進行介紹，側重于旅游地產的開發方案與營銷模式，強調了旅游房地產在中國發展的重要意義。接下來將以開封市作為研究對象，通過采取理論加實證的方式分析開封市現有的旅游房地產開發模式，找出其開發特色并為同類城市發展旅游房地產提供借鑒。1.3.2研究方法與創新

采用理論加實證的分析方式，在翻閱文獻學習國內其他城市旅游房地產開發成果以及發放問卷的基礎上找出旅游房地產的影響因子，并通過數據分析軟件對所獲資料進行分析并建立數據模型，對開封市現有的旅游房地產開發模式進行評估。通過采用SWOT分析法、波特五力模型分析法等方法對開封市當前旅游地產市場營銷方案展開分析，另外文中涉及對旅游地產文化方面的研究，可以彌補相關研究的局限性，并對相關產業經濟的發展提供良性建議。

2開封市旅游房地產發展現狀與環境分析2.1旅游房地產的涵義及特點

2.1.1旅游房地產涵義

隨著20世紀六七十年代西歐“錯時旅游”的興起，旅游房地產應運而生。作為中國改革開放的前沿區域，海南省是首個引進旅游房地產概念并進行實施的地區，如“分時度假”旅游酒店的經營和度假小鎮的開放，具有里程碑的意義。中國對于旅游房地產尚未有統一的注釋，但國內學界普遍傾向于沈飛的觀點。他認為旅游房地產是指借助城市及其周邊區域豐富旅游資源（包括自然景觀、文化景觀、人文景觀、非物質景觀等），實現旅游與休閑相結合，體驗與觀賞相配套的經營方式，從而使得其兼具觀光與度假功能而擁有一定的特色從而進行開發與投資、建設與運營的地產類項目。

筆者認為旅游房地產就是以現有的旅游資源和配套服務為載體，具有人文自然景觀和一定區域特色，并與固定的居所相結合，二者互為表里，共同組合成-個旅居結合的，容“吃、住、行、游、購、娛”六大功能要素于一體的大型旅游休閑社區。此過程不僅限于房地產投資開發和開盤銷售，還有一系列長期經營的規劃與管理貫穿其中。

開發旅游房地產需要滿足以下幾個條件：

其一，項目要充分體現區域文化特色與人文風貌，具有特定的設計主題;

其二，保證前期建設與后期運營的一致性，具備容納固定消費群體的能力;

其三，選址應當處于人流交通便捷處，擁有完善的基礎設施與配套服務。

2.1.2旅游房地產特點

作為市場經濟發展的產物，可以發現旅游房.地產擁有房地產業基本特征，但其表現形式歸屬于旅游業延伸項目，具備傳統房地產業所不具備的項目特征。

其一，旅游房地產資金不僅需要用于前期設計建設，同時還需要投人后期相關旅游項目的運營，資金鏈較長且回收周期長;

其二，旅游地產作為旅游業衍生品，需要擁有集度假休閑和觀光旅游的配套實施，受到旅游淡旺季的影響，維護成本面臨較大壓力;

其三，旅游地產的尋址應當結合旅游與地產的雙重屬性，保證投資區域自然、人文、生態的獨特性，具備自身競爭優勢;

其四，旅游地產的顧客群體主要為擁有一定度假機會與時間的中高收入消費者，從而要求旅游房地產住宿以及配套項目讓消費者在既定時間內擁有更好的體驗感和滿足感，從而實現效益最大化;

其五，作為一個綜合性地產類開發項目，旅游地產所具有的度假、休閑、文旅等功能可以創建一個良性的商業循環系統，對周邊產業價值提升具有帶動作用。

2.2研究區域概況

2.2.1城市基本情況介紹

開封簡稱“汴”，為河南省中原城市群中心城市，是中國歷史文化名城，素有“八朝古都”美譽，位于河南中東部平原，北接黃河，南鄰許昌，西近，鄭州，東望商丘，迄今已有4000余年歷史，自古以來文人墨客多會于此，從詩句“西自黃河東至淮，綠影一千三百里”可想象出當時的開封何等的壯麗，滋養出的“宋文化”在國內以及東亞地區影響深遠。作為知名畫作《清明上河圖》的臨摹對象，豐富的旅游資源與人文景觀是開封對外交往的重要名片。開封市現為中國（河南）三大自由貿易試驗區之一，也是黃河黃金經濟圈核心城市，隨著鄭州大都市區的加快融合和鄭汴洛一體化的進一步發展，汴梁城擁有著邁向新生的巨大潛力。

查閱相關數據資料得知，2017年，開封市全年接待國內外游客5862.6萬人次，旅游總收入為483.20億元，而截至2018年底，全市共接待游客6806.8萬人次，旅游總收人為602.2億元，同比2016年分別增長16.1%和24.6%，旅游業在全年生產總值所占比重呈上升趨勢。截至2018年底，開封旅行社和星級飯店個數分別為36家和13家，擁有旅游景點23處，其中A級景區18家。

2.2.2開封房地產現狀分析

從鄭汴優化整體布局來看，開封市房地產價格呈現出“北高南低，西進東退”的特點，受到宏觀調控的影響，房價總體走勢平穩。其中以鼓樓為坐標的城市中心地帶以其便捷的地理優勢占據了開封市房價榜首位置;以金明廣場為城市新坐標的開封西區隨著與省會鄭州日益緊密的聯系，擁有廣闊的擴建規模與投資方向，房價也一路走高;盡管東區擁有著完善的基礎設施與社區服務，人口也相對密集，但作為老工業區，現有及搬遷遺存工業建筑林立，對周邊環境影響較大，因此東區近幾年未有大型樓盤開發，民用樓群也以20世紀末21世紀初風格為主;與南區相比，開封北區擁有臨近黃河的優勢，隨著東京大道以及更偏北位置的復興大道的投人交通運行，周圍的樓盤價格也是水漲船高，現代化的交通與舒適的居住環境使得北區受到投資者的追捧。

通過數據比對得出，目前開封市房地產業發展火熱且各房地產商競爭激烈，且以向陽戶型吸引住戶。小戶型較少但最受新興職業工作者需求，中大戶型則根據其地理位置呈現出不同的銷售結果。整體來看開封市現完工樓盤較多，城郊區域尚有在施工樓盤，房屋庫存相對寬裕。如表1所示。

3對開封市旅游房地產的市場分析

近年來，得益于開封市蓬勃發展的旅游行業，開封市各種投資于旅游房地產的項目也在快速進步。例如以清明上河園為依托的“東京夢華”項目是中國首個城市整體地產類工程;由開元旅業打造的開封西區新坐標開元廣場及開元盛世建筑群體;位于開封西湖帶有港資背景的改善型高檔住宅碧水藍城以及氤氳歷史文化氣息的朱仙鎮國家文化生態旅游示范區等。

3.1開封市旅游房地產的優勢與機會分析

3.1.1豐富的旅游人文資源是開封旅游房地產發展的前提

無論是延續唐宋風格的園林建筑，還是廟會燈盞傳統民風文化，亦或享譽中外的中華名吃，開封以其獨特的旅游文化魅力每年吸引大批國內外游客慕名前來，向世人展示其幾千年來的歷史積累和文化積淀。

近年來，盡管開封市接待國內外游客人數和旅行社數量呈上升趨勢，但無論是旅行社接待人次還是星級賓館接待人次均在下降，分析表明開封家庭自駕游越來越受到消費者歡迎，由此也推動了旅游地產業的發展。如圖2所示。

3.1.2優越的區位優勢是開封旅游房地產發展的重要保障

豐富的旅游資源是實現旅游房地產經濟價值的重要因子，但確保游客可進人性則是旅游房地產可持續性發展的關鍵因素。隨著鄭開城際、鄭徐高鐵的開通運營，往返于鄭汴兩大城市之間最短18分鐘城際鐵路到達，極大地促進了開封旅游的便捷性;獨特的地理位置以及交通區位條件使得開封成為周邊城市消費者周末度假首選之地，也為開封市“時權酒店”等房地產板塊發展帶來生機。

3.1.3后發是開封市旅游房地產發展不可多得的巨大優勢

中國經濟正從高速度增長模式向高質量增長趨勢轉變，而房地產業也會從最初的狂熱轉為穩進理性開發。開封市可充分借鑒同類旅游省市旅游房地產發展經驗，揚長避短并找到適合本市旅游房地產良性方案，逐步成為中國旅游房地產業翹楚。

3.2開封市旅游房地產業劣勢及威脅

3.2.1旅游房地產形式單一，缺乏特色

走訪開封市多條旅游街區可以發現絕大多數建筑外表都是依照宋代風格設計，但內部風格及其搭配卻為現代風格，缺乏獨特性元素。同時，部分商鋪處于現代化樓群中卻采用古代建筑風格，與整條街道建筑風格明顯不搭配。

3.2.2景區項目集中，旅游房地產業項目鋪展受限

開封市現有旅游景點大部分集中于龍亭區，因此許多游客可以通過自駕形式游覽景區。景區周邊的老式建筑，民宿居住風險較大，而周圍旅店式住宿價格偏高，盡管群眾對旅游房地產具有較高的投資熱情，但商業用地資源緊張，且受文物遺跡保護影響開發難度較大。

3.2.3城區人口規模有限且人口老齡化現象加劇

作為中國菊花名城，開封市城區以大力發展旅游產業和保護傳統文化建筑為首要任務，缺少新型大規模基建使得開封城區人口增長受限;較慢的生活節奏讓大量青年勞動力向省會鄭州聚集，開封市人口趨向老齡化。

3.2.4旅游房地產普及率偏低，尚未占有明顯優勢

從市場搜集信息來看，盡管近幾年業內人士對開封市旅游房地產業開發普遍看好，但開封市缺少專業旅游地產人員且缺乏必要的管理運行體系和監管措施，且鄭州東區日益強勁的房產項目吸引了部分消費者眼球，因此開封市旅游房地產受到信息不對稱的影響并面臨鄭州東區房地產的沖擊，需要通過建筑設計創新和營銷最大限度地挖掘現有的消費資源。

通過走訪開封城區以及城郊居民并以發放問卷形式獲得數據，發現開封市目前旅游房地產需求量大，相關旅游房產也是開發-批，成功一批，越來越多的人們愿意獲得旅游房產的短期使用權，體驗昔日大宋繁華。如今旅游房產市場的需求量是可觀的，有著良好的市場前景。然而，旅游房地產需求者很難找到合適的房源，巨大的搜集成本阻礙了旅游房地產有序發展。

4開封市現有旅游房地產類別及其模式

本文采用問卷調查和對文獻資料的整理來對開封市旅游房地產的整體水平進行分析。筆者從旅游地產的市場角度來設置問卷，并從消費者的角度來說明旅游地產在開發過程中應當避免的誤區。研究采用問卷抽樣的方式取得樣本，問卷對象為2019年開封菊花節期間的游客群體，共收回問卷420份，其中有效反饋406份，14份無效反饋，問卷有效回收率為96.7%。

從問卷反饋結果來看，87%的受訪者會選擇在.開封市區置辦房地產。受到問卷發放地和問卷對象年齡影響，“養老”為中老年齡受訪者選擇置業最大考量，而青年答卷者的考量因素為度假或投資所用。據調查顯示，隨著城市老齡化程度的提高，開封悠久的歷史文化和較慢的生活節奏正在吸引更多的非本地中老年人前來購置房產，因此將帶有老年保健等服務的旅游房地產開發將會受到投資者的青睞。

根據國內外已有的關于旅游房地產理論研究并結合開封市現存的旅游地產實際情況，可將本地區的旅游地產分為以下四類。

4.1旅游住宅地產

旅游住宅地產指與現有的旅游資源和周邊豐富的商業機會保持密切關聯而進行開發的房地產，在時空上實現“住旅”一體化。旅游住宅地產現在開封需求強烈，受到追捧主要是因為與開封知名景區保持便捷的公共交通，基礎設施健全且開銷與旅游景點地產相比較為便宜，并符合傳統的居住理念，消費者為在度假期間使用而購買該類房產，在非度假期可以交付中介進行出租或讓親朋用于假日居住。旅游住宅地產的選址受到文化區位、交通區位、商業區位以及政府相關政策等多方面影響，當前開封市住宅地產在開封西區和北區有密集分布，較著名的有世紀豪苑、開元華庭等。

以世紀豪苑地產項目為例，處于開封龍庭風景區輻射范圍內，東接宋都御街，南鄰西門大街，整個地上項目面積有15萬平方米，是一項集高檔住宅與商旅于一體的多功能地產項目。該項目采用“天圓地方”的貴族居住設計理念，建筑風格高貴大氣，將用天然石材做成的外景與仿宋式房頂結合在一起，使得整個項目與周邊景觀渾然一體。社區內建筑密度低且綠樹成蔭，89-120平方米不等戶型可以滿足不同消費者的居住需要，內部現代化的電梯洋房也提高了業主生活舒適度。

4.2旅游商業地產

旅游商業地產指在整個旅游區域范圍內（區內以及部分外圍地區）提供旅游相關服務（如景區介紹、文玩銷售、餐飲住宿）的旅游文化步行街、文玩紀念品商店、旅游餐館和休閑式氧吧等建筑物群體。隨著開封市接待游客量的增長，帶動了城區有旅游性質的商業街的繁榮，如書店街、宋都御街每日人流量比肩接踵，周圍的店鋪門庭若市，巨大的商業潛力自然是吸引了眾多投資者。以和大宋皇宮毗鄰的書店街為例，這條寸土寸金的街道整體呈宋代建筑風格，不僅有經歷百年風雨滄桑的老店“晉陽豫”“包耀記”，也有現在受到年輕人喜愛的COCO奶茶和各類服飾小店，每至夜晚燈火通明的街道則和不遠處熱鬧的夜市遙相呼應，繁華的景象推動其周圍商鋪租金達到一個又一個的峰值。開封市旅游商業地產屬于點軸式的空間模式即與傳統古城布局一致，古城商業沿著中軸商業街向外擴張，各條支線隨著主干道布局的飽和而向外擴張，向古城西部及北部蔓延，不斷填補城內尚未開發區間，形成“環環相繞”式的商業建筑布局。

4.3旅游景點地產

旅游景點地產是指在旅游景區內專為游客打造的具有觀光、休閑、體驗等功能的建筑及關聯場所，如開封小宋城、啟封故園、大宋武俠城和劉家傳統民居。此類建筑并不對游客出售，產權不發生轉移，僅做為游客短途游覽休憩，大部分屬于旅游衍生物，依托現有旅游資源而進行伴生式發展。開封市城區參觀及盈利旅游景點圍繞宋都御街呈環形分布，因此旅游景點地產也具備著相應的分布特點。

以東京夢華項目為例，該項目將位于開封市內景區南北兩側的龍亭湖和包公湖連接在一起，全長1.9公里，涵蓋城區內多家A級景區。該項目基于宋代文化和建筑風格，總占地面積約100萬平方米，造價高昂，旨在打造一項融合居住、商業、旅游、教育于一體的復合型旅游地產。該地產不僅滿足了對原滋原味的宋式生活體驗的向往，同時還建設有學校、養老公寓、康護中心等配套設施，成為越來越多來汴游客的首選之地。

4.4旅游度假地產

旅游度假地產是以游客為主要供給對象，用于旅游休閑度假的各種類型房地產，包括星級酒店、主題特色酒店、度假村、家庭旅館等。開封市旅游度假地產屬于點線面結合的布局方式：①黃河風景區自然風光優美，但受到土壤水文的影響，可用于旅游居住的建筑較少且風格老舊，以家庭農莊為主，在黃河沿岸零星分布。②在城區核心旅游區域如清明上河園、中國翰園碑林游客密集，商業發達，面向不同類型游客的酒店、民宿、度假村等住宿效果優越，銜接性好，圍繞景區呈面狀分布態勢。隨著國外時權酒店引入中國并發展成熟，旅游度假地產與旅游住宅地產本質在功能和目標市場上有重疊之處并日趨融合。

2019年開封市房地產均價為6940/平方米，在崗職工平均薪酬為5118元/月，假設普通3口家庭，（勞動力人數為2人）以分期付款方式在開封北區購買110平方米的房屋，選擇首付30%，尾款分20年還清。則若按照住房消費占月總消費額上限30%標準來算，則給新生一代年輕家庭帶來較大的償還負擔。盡管開封市尚有大量土地資源尚待開發，但缺乏必要的商業、文化、醫療、教育資源，存在土地閑置現象。此外，隨著開封市旅游產業的不斷發展，外來投資者成為當前開封樓市銷售的重要群體客戶，此類客戶偏愛相關設施齊全的帶有旅游性質的樓盤如開封歐洲小鎮且其擁有較強的付款能力，從而推動此類樓盤價格上揚且導致許多經濟適用房轉為商品房，進一步加劇本地購房者購房負擔。

5開封市旅游房地產開發建議

5.1科學定位、精準施策

開封市旅游房地產業要取得持續性發展，前期合理規劃十分重要。首先要依照開封市自身城市布局與人口特點，針對不同年齡人口進行合適的房產項目開發是開封市旅游房地產發展的重要依仗。根據對有效問卷的數據分析發現，隨著城市老齡化人口的增多，現有的養老房產受到中老年消費者的青睞，因此在旅游房產中適當加入些面向老齡人口的設施及其服務是開發商應當考慮的因素。同時作為一個關聯性極強的行業，旅游房地產的發展離不開現有旅游資源的支持，因此在開發過程中要凸顯建筑群體的旅游價值，每個房產都應該具有自身特色，切忌照搬照抄。此外承擔著多項職能于一體的旅游房地產的前期要進行科學選址，使得建筑物可以滿足基本的通勤需要，相關資源也可以進行合理分配。

5.2先保護、后開發，旅游和房地產同步

隨著開封小宋城及周邊地產業的成功運作，證明先旅游后地產的方案是可以進行廣泛推廣的。而其通過當地的文旅資源，促使范圍內消費集中，隨后開發住宅、商業和其他項目的發展方案能有效地保證項目的持續運營和長期回報，最大程度的利用好區域土地并提升其價值。

作為一個擁有豐富旅游資源的城市，開封市2018年的旅游接待量達到6806萬人次，實施“先保護后開發”的發展模式有利于保護國內唯一“城疊城”遺址風貌并對相關資源進行最大化的保護使用。不可否認現在有不少旅游房地產項目假借“旅游+地產”名義來宣傳其樓盤，實際用手，上的土地資源大肆開發普通型住宅，與其宣傳嚴重不符，這往往對歷史遺跡和文化進行不可恢復的破壞。如果基本的旅游資源不再存在，那么旅游房地產開發又從何談起。因此，在樓盤設計和建設過程中，應注意對當地自然和人文景觀資源的保護。

5.3利用現有條件發展旅游地產綜合體，在特色開發、專業服務基礎上滿足人們對度假型地產的多元需求

根據對上文四種旅游房地產開發模式的分析，當前旅游住宅地產在開封具有很大的發展空間。作為一種新的房地產開發模式，該項目將度假、商旅、生活等一系列元素融合在一起，代表了一種全新的生活理念并勢必在今后一段時間內引領中國旅，游城市的房地產發展潮流。在此基礎上，由于開封市每年都會舉辦大型廟會和節日慶典，旅游度假地產的興起也勢在必行，這就要求引進專業化的服務管理團隊，實現精細化管理，從而可以讓星級酒店不僅可以獲得短期游客，同時也可以承辦各種年會活動以及會議等，進而滿足不同群體的需要。只有充分利用好開封市自然物質資源和旅游文化景觀，帶有綜合性特征的開封旅游房地產才能獲得更好的發展機會，成為助力開封經濟發展的新引擎。

6結語

“避免盲目復制，走規模化發展道路”是八朝古都開封打造自身特色旅游房地產品牌的核心競爭力。開封市旅游房地產業的優化升級既需要發揮政府統一指揮，統籌推進，也需要尊重市場客觀經濟發展規律，符合消費者居住和生活需求。通過旅游房地產業內部各要素的均衡協調發展來刺激整個產業的不斷升溫，伴隨著旅游業的蓬勃發展并確保“一地-策"的設計理念，保證人與自然的和諧，為城市發展與經濟提升做出貢獻。

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