加油站開發(fā)與決策中的分析方法研究

東丹

摘 要：利益于中國經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，人民收入水平不斷提高，日益增長(zhǎng)的美好生活需要使得消費(fèi)結(jié)構(gòu)明顯變化，國內(nèi)加油站市場(chǎng)消費(fèi)潛力隨之不斷擴(kuò)大。文章立足于加油站行業(yè)現(xiàn)狀，針對(duì)加油站開發(fā)與決策中的分析方法展開探討，以期為加油站項(xiàng)目開發(fā)與決策提供一些新的思路。

關(guān)鍵詞：加油站開發(fā);決策;分析方法

“經(jīng)濟(jì)發(fā)展，交通先行”是國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成功經(jīng)驗(yàn)，近年來，國內(nèi)路網(wǎng)投資修建速度快速提升，有了路就有了更多經(jīng)濟(jì)發(fā)展點(diǎn)。傳統(tǒng)成品油業(yè)務(wù)利潤高，加油站作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展點(diǎn)之一，社會(huì)對(duì)其需求總體呈現(xiàn)出上漲趨勢(shì)，成為各路商家必爭(zhēng)之地。據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，2018年，我國加油站的數(shù)量高達(dá)10萬座，其中，隸屬于中石化、中石油集團(tuán)的加油站數(shù)量占據(jù)了總數(shù)的29%、20%，分別為3.06、2.14萬座，民營或私人加油站則占據(jù)總數(shù)的47%，中海油、中化、中外合資等其他加油站合計(jì)約4200座，約占4%。

在過去，國內(nèi)加油站更注重于油品業(yè)務(wù)盈利，忽視非油品的業(yè)務(wù)。隨著時(shí)代變遷，非油品業(yè)務(wù)的上升空間逐漸顯現(xiàn)，在日本、美國等發(fā)達(dá)國家，加油站承載了地域特色農(nóng)產(chǎn)品、文創(chuàng)商品、特色服務(wù)等不同類型業(yè)務(wù)集散中心的重要角色，個(gè)性化、極具特色的非油品業(yè)務(wù)收入甚至超過了油品收入。例如今年疫情最嚴(yán)重期間，全國各地實(shí)體商業(yè)受到嚴(yán)重沖擊，以中石化易捷便利店為代表的經(jīng)營者就抓住機(jī)遇發(fā)展微信小程序經(jīng)營業(yè)務(wù)，為滯銷農(nóng)產(chǎn)品的農(nóng)戶和難以出門采購的客戶之間搭建了橋梁，實(shí)現(xiàn)多贏。

另一方面，國務(wù)院辦公廳在2019年8月28日發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展流通促進(jìn)商業(yè)消費(fèi)的意見》，意見指出要擴(kuò)大成品油市場(chǎng)準(zhǔn)入，取消石油成品油批發(fā)倉儲(chǔ)經(jīng)營資格審批，將成品油零售經(jīng)營資格審批下放至地市級(jí)政府。在國務(wù)院出臺(tái)此項(xiàng)意見之后，全國多省、自治區(qū)政府陸續(xù)下發(fā)通知，出臺(tái)相關(guān)應(yīng)對(duì)細(xì)則貫徹落實(shí)。市場(chǎng)的放開勢(shì)必引發(fā)激烈的競(jìng)爭(zhēng)，國內(nèi)成品油終端零售市場(chǎng)份額的爭(zhēng)奪戰(zhàn)正日趨白熱化。與之緊密關(guān)聯(lián)的加油站用地供應(yīng)也因此成為地方政府財(cái)政收入的新增長(zhǎng)點(diǎn)，在公開的招拍掛制度下價(jià)高者得，對(duì)于加油站開發(fā)投資者來說則是大大增加了土地成本上升的風(fēng)險(xiǎn)。

在復(fù)雜此背景下，重新審視并對(duì)加油站的開發(fā)與決策進(jìn)行分析具有非常重要的現(xiàn)實(shí)意義，在此舉例一些分析方法在當(dāng)前和未來加油站開發(fā)與決策中的具體運(yùn)用。

一、對(duì)比分析法

對(duì)比分析法，即通過實(shí)際數(shù)與基數(shù)的對(duì)比來提示二者之間的差異，借以了解經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的成績(jī)和問題的一種分析方法，適用于互斥型開發(fā)方案的比選。壽命期相同的多個(gè)加油站開發(fā)方案，可直接進(jìn)行各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)指標(biāo)的計(jì)算和對(duì)比分析，壽命期不同的方案，則可通過假設(shè)和處理，使各方案能在相同的時(shí)期內(nèi)進(jìn)行對(duì)比分析。

加油站開發(fā)方案的比選，最頻繁使用的是數(shù)據(jù)指標(biāo)的對(duì)比分析。當(dāng)前我國大力推動(dòng)新能源汽車產(chǎn)業(yè)發(fā)展，對(duì)于傳統(tǒng)加油站的發(fā)展是不小的挑戰(zhàn)，產(chǎn)品和服務(wù)多元化的加油站開發(fā)投資方案是未來發(fā)展趨勢(shì)，對(duì)比分析法可順應(yīng)時(shí)代發(fā)展的變化，不再單純計(jì)算對(duì)比分析成品油銷售部分的效益，而是轉(zhuǎn)變?yōu)閷?duì)各個(gè)方案中包括引入多元化非油品業(yè)務(wù)經(jīng)營所形成的多個(gè)投資估算的綜合對(duì)比分析。

對(duì)比分析法的這種運(yùn)用，可以使得多個(gè)互斥的加油站開發(fā)方案通過對(duì)比分析突顯出各自的優(yōu)勢(shì)所在，而對(duì)于投資來說，這些顯現(xiàn)出來的分項(xiàng)優(yōu)勢(shì)可重新整合為更貼合市場(chǎng)需求、更符合投資者利益的混合型加油站開發(fā)方案，對(duì)投資者的決策起到關(guān)鍵作用。

二、效益評(píng)估法

1.適當(dāng)引入土地評(píng)分系數(shù)，充分評(píng)估加油站土地未來的開發(fā)效益

如前所述，公開招拍掛是未來加油站用地的供應(yīng)趨勢(shì)，雖然激烈的用地競(jìng)爭(zhēng)有可能造成預(yù)估的用地成本上漲，但土地資源因其稀缺性和不可復(fù)制性，是天然具有增值功能的，中標(biāo)者作為實(shí)際的占用和持有人，相應(yīng)也能從中享受到土地的時(shí)間紅利，這是單純以租賃一定年限土地方式來開發(fā)加油站項(xiàng)目無法比擬的，同樣也是房地產(chǎn)開發(fā)商激烈競(jìng)拍土地的根本原因。

李嘉誠曾說過：“決定房地產(chǎn)價(jià)值的因素，第一是地段，第二是地段，第三還是地段！”這句話道出了房地產(chǎn)的真諦，一直以來也被房地產(chǎn)業(yè)界奉為金科玉律。而地段，同樣也是加油站項(xiàng)目選址的極端重要因素，從項(xiàng)目投資角度看，二者選址也有著共通之處。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)需要考量地塊位置，伴隨著對(duì)區(qū)域發(fā)展及輻射范圍的政策和配套支持的研究，結(jié)合其特有優(yōu)勢(shì)，最終落實(shí)到變現(xiàn)的可能性上。而開發(fā)加油站時(shí)，地利同樣為關(guān)鍵性因素，項(xiàng)目開發(fā)及投資的成效是好是壞，地理位置起著至關(guān)重要的影響，故而可適當(dāng)引入土地評(píng)分系數(shù)，充分借鑒房地產(chǎn)開發(fā)以經(jīng)濟(jì)預(yù)期、政策支持、區(qū)域發(fā)展規(guī)劃等方面因素對(duì)項(xiàng)目影響度的評(píng)估，從發(fā)展的角度制定多維評(píng)分系數(shù)，合理的分配各影響因素權(quán)重，充分評(píng)估加油站土地未來的開發(fā)效益，確定土地投資的可性行，使得投資者在競(jìng)拍加油站土地時(shí)做到心中有數(shù)。

2.以單個(gè)+整體效益評(píng)估系數(shù)作為依據(jù)，合理評(píng)估區(qū)域的潛在開發(fā)效益

現(xiàn)行加油站投資經(jīng)濟(jì)測(cè)評(píng)，目光多局限于計(jì)算加油站常規(guī)經(jīng)營業(yè)務(wù)的效益是否盈利，而未能將價(jià)值工程的概念引入，更深層次的挖掘單個(gè)項(xiàng)目的潛在利用價(jià)值。對(duì)于有一定規(guī)模和實(shí)力的開發(fā)企業(yè)來說，區(qū)域加油站布局的全局觀頗為重要。這類型企業(yè)往往以在區(qū)域內(nèi)網(wǎng)絡(luò)化布局開發(fā)多個(gè)加油站的形式，向地方政府獲取土地資源。地方政府對(duì)某一片區(qū)的發(fā)展規(guī)劃包括各項(xiàng)配套、稅收籌劃、勞動(dòng)就業(yè)等多方面的考慮，而設(shè)置加油站就屬于配套中必要的一環(huán)。

例如，某大型企業(yè)投資布局某縣域內(nèi)的多個(gè)加油站開發(fā)，按常規(guī)操作選擇優(yōu)良地段點(diǎn)位。而政府部門從全局出發(fā)，往往會(huì)因?yàn)橥苿?dòng)某貧困鄉(xiāng)鎮(zhèn)發(fā)展需要，提出“單個(gè)換整體”，即分配給該企業(yè)的地塊選址中，可能就有部分土地位于這類貧困待發(fā)展片區(qū)內(nèi)，來作為該企業(yè)獲取優(yōu)良地塊的前置條件，稅收上再給予適當(dāng)優(yōu)惠。這類欠佳地塊，其經(jīng)濟(jì)測(cè)評(píng)數(shù)據(jù)在短期甚至于未來幾年內(nèi)都未必能盈利，但從該企業(yè)在縣域內(nèi)所有加油站整體匯總的經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算來看仍然是可行的，該企業(yè)不但搶占了區(qū)域市場(chǎng)份額，同時(shí)還能享受到政府部門給予的一定優(yōu)惠，也因積極響應(yīng)國家扶貧政策而收獲了良好的社會(huì)效益、口碑和聲譽(yù)，這些潛在的效益最終又會(huì)反哺于該企業(yè)，實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)發(fā)展。

此例說明單個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)會(huì)對(duì)整個(gè)區(qū)域網(wǎng)絡(luò)的運(yùn)營產(chǎn)生一定程度的影響，投資者在進(jìn)行單個(gè)加油站項(xiàng)目的投資測(cè)算分析時(shí)，應(yīng)為其量身設(shè)定一些必要的修正系數(shù)，如稅收優(yōu)惠、社會(huì)效益、口碑和聲譽(yù)等，合理的分配各影響因素權(quán)重，同時(shí)將單個(gè)項(xiàng)目放入整體中，對(duì)整體效益進(jìn)行綜合化分析測(cè)算。

當(dāng)前隨著國家政策的調(diào)整，成品油市場(chǎng)更為開放，向完全市場(chǎng)化又邁進(jìn)一步，但隨之而來更嚴(yán)格控制的是加油站發(fā)展規(guī)劃，未能列入五年規(guī)劃的加油站選點(diǎn)原則上均不予審批。合理且具有一定前瞻性的分析方法，能更深入的挖掘加油站開發(fā)項(xiàng)目的潛在價(jià)值，幫助投資者做出恰當(dāng)?shù)倪x擇，對(duì)于推動(dòng)我國加油站行業(yè)的良性發(fā)展具有重要現(xiàn)實(shí)意義。

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