加油站開發與決策中的分析方法研究

東丹

摘 要：利益于中國經濟的高速發展，人民收入水平不斷提高，日益增長的美好生活需要使得消費結構明顯變化，國內加油站市場消費潛力隨之不斷擴大。文章立足于加油站行業現狀，針對加油站開發與決策中的分析方法展開探討，以期為加油站項目開發與決策提供一些新的思路。

關鍵詞：加油站開發;決策;分析方法

“經濟發展，交通先行”是國家經濟發展的成功經驗，近年來，國內路網投資修建速度快速提升，有了路就有了更多經濟發展點。傳統成品油業務利潤高，加油站作為經濟發展點之一，社會對其需求總體呈現出上漲趨勢，成為各路商家必爭之地。據相關統計結果顯示，2018年，我國加油站的數量高達10萬座，其中，隸屬于中石化、中石油集團的加油站數量占據了總數的29%、20%，分別為3.06、2.14萬座，民營或私人加油站則占據總數的47%，中海油、中化、中外合資等其他加油站合計約4200座，約占4%。

在過去，國內加油站更注重于油品業務盈利，忽視非油品的業務。隨著時代變遷，非油品業務的上升空間逐漸顯現，在日本、美國等發達國家，加油站承載了地域特色農產品、文創商品、特色服務等不同類型業務集散中心的重要角色，個性化、極具特色的非油品業務收入甚至超過了油品收入。例如今年疫情最嚴重期間，全國各地實體商業受到嚴重沖擊，以中石化易捷便利店為代表的經營者就抓住機遇發展微信小程序經營業務，為滯銷農產品的農戶和難以出門采購的客戶之間搭建了橋梁，實現多贏。

另一方面，國務院辦公廳在2019年8月28日發布《關于加快發展流通促進商業消費的意見》，意見指出要擴大成品油市場準入，取消石油成品油批發倉儲經營資格審批，將成品油零售經營資格審批下放至地市級政府。在國務院出臺此項意見之后，全國多省、自治區政府陸續下發通知，出臺相關應對細則貫徹落實。市場的放開勢必引發激烈的競爭，國內成品油終端零售市場份額的爭奪戰正日趨白熱化。與之緊密關聯的加油站用地供應也因此成為地方政府財政收入的新增長點，在公開的招拍掛制度下價高者得，對于加油站開發投資者來說則是大大增加了土地成本上升的風險。

在復雜此背景下，重新審視并對加油站的開發與決策進行分析具有非常重要的現實意義，在此舉例一些分析方法在當前和未來加油站開發與決策中的具體運用。

一、對比分析法

對比分析法，即通過實際數與基數的對比來提示二者之間的差異，借以了解經濟活動的成績和問題的一種分析方法，適用于互斥型開發方案的比選。壽命期相同的多個加油站開發方案，可直接進行各項經濟數據指標的計算和對比分析，壽命期不同的方案，則可通過假設和處理，使各方案能在相同的時期內進行對比分析。

加油站開發方案的比選，最頻繁使用的是數據指標的對比分析。當前我國大力推動新能源汽車產業發展，對于傳統加油站的發展是不小的挑戰，產品和服務多元化的加油站開發投資方案是未來發展趨勢，對比分析法可順應時代發展的變化，不再單純計算對比分析成品油銷售部分的效益，而是轉變為對各個方案中包括引入多元化非油品業務經營所形成的多個投資估算的綜合對比分析。

對比分析法的這種運用，可以使得多個互斥的加油站開發方案通過對比分析突顯出各自的優勢所在，而對于投資來說，這些顯現出來的分項優勢可重新整合為更貼合市場需求、更符合投資者利益的混合型加油站開發方案，對投資者的決策起到關鍵作用。

二、效益評估法

1.適當引入土地評分系數，充分評估加油站土地未來的開發效益

如前所述，公開招拍掛是未來加油站用地的供應趨勢，雖然激烈的用地競爭有可能造成預估的用地成本上漲，但土地資源因其稀缺性和不可復制性，是天然具有增值功能的，中標者作為實際的占用和持有人，相應也能從中享受到土地的時間紅利，這是單純以租賃一定年限土地方式來開發加油站項目無法比擬的，同樣也是房地產開發商激烈競拍土地的根本原因。

李嘉誠曾說過：“決定房地產價值的因素，第一是地段，第二是地段，第三還是地段！”這句話道出了房地產的真諦，一直以來也被房地產業界奉為金科玉律。而地段，同樣也是加油站項目選址的極端重要因素，從項目投資角度看，二者選址也有著共通之處。房地產項目開發需要考量地塊位置，伴隨著對區域發展及輻射范圍的政策和配套支持的研究，結合其特有優勢，最終落實到變現的可能性上。而開發加油站時，地利同樣為關鍵性因素，項目開發及投資的成效是好是壞，地理位置起著至關重要的影響，故而可適當引入土地評分系數，充分借鑒房地產開發以經濟預期、政策支持、區域發展規劃等方面因素對項目影響度的評估，從發展的角度制定多維評分系數，合理的分配各影響因素權重，充分評估加油站土地未來的開發效益，確定土地投資的可性行，使得投資者在競拍加油站土地時做到心中有數。

2.以單個+整體效益評估系數作為依據，合理評估區域的潛在開發效益

現行加油站投資經濟測評，目光多局限于計算加油站常規經營業務的效益是否盈利，而未能將價值工程的概念引入，更深層次的挖掘單個項目的潛在利用價值。對于有一定規模和實力的開發企業來說，區域加油站布局的全局觀頗為重要。這類型企業往往以在區域內網絡化布局開發多個加油站的形式，向地方政府獲取土地資源。地方政府對某一片區的發展規劃包括各項配套、稅收籌劃、勞動就業等多方面的考慮，而設置加油站就屬于配套中必要的一環。

例如，某大型企業投資布局某縣域內的多個加油站開發，按常規操作選擇優良地段點位。而政府部門從全局出發，往往會因為推動某貧困鄉鎮發展需要，提出“單個換整體”，即分配給該企業的地塊選址中，可能就有部分土地位于這類貧困待發展片區內，來作為該企業獲取優良地塊的前置條件，稅收上再給予適當優惠。這類欠佳地塊，其經濟測評數據在短期甚至于未來幾年內都未必能盈利，但從該企業在縣域內所有加油站整體匯總的經濟效益測算來看仍然是可行的，該企業不但搶占了區域市場份額，同時還能享受到政府部門給予的一定優惠，也因積極響應國家扶貧政策而收獲了良好的社會效益、口碑和聲譽，這些潛在的效益最終又會反哺于該企業，實現良性循環發展。

此例說明單個項目的開發會對整個區域網絡的運營產生一定程度的影響，投資者在進行單個加油站項目的投資測算分析時，應為其量身設定一些必要的修正系數，如稅收優惠、社會效益、口碑和聲譽等，合理的分配各影響因素權重，同時將單個項目放入整體中，對整體效益進行綜合化分析測算。

當前隨著國家政策的調整，成品油市場更為開放，向完全市場化又邁進一步，但隨之而來更嚴格控制的是加油站發展規劃，未能列入五年規劃的加油站選點原則上均不予審批。合理且具有一定前瞻性的分析方法，能更深入的挖掘加油站開發項目的潛在價值，幫助投資者做出恰當的選擇，對于推動我國加油站行業的良性發展具有重要現實意義。

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