抵押權在房地產領域的法律應用

王正紅

摘要：在當前時期，由于房地產本身具有著極強的不可移動性并且還有極大的升值性，因此，很多人選擇使用房地產來作為抵押，以房地產進行抵押的案例也比比皆是、非常常見。但是，由于房地產的權屬性質存在不同之處，加上土地房屋還有極強的不可分性，便使得抵押的過程愈加復雜，在房地產領域中應用抵押權也相對來說較為繁瑣，因此，本文針對這個問題展開深入分析，試析抵押權在房地產領域的法律應用方式。

關鍵詞：抵押權;房地產領域;法律應用

在房地產領域中應用抵押權是較為復雜的，這是由房地產本身的實際特點所導致的，因此，針對于不同的房產類型也要相應的調整抵押權的應用方式，這樣才能保證抵押權能在房地產領域中順利、有效地予以應用。基于此，也需要進行不斷的探究，發掘出抵押權更加合理應用在房地產領域中的有效方式，從而達到理想的應用效果。

一、抵押權的概念與作用

（一）抵押權的概念

抵押權作為一種法律協議，當資金的接人人無法支付債券或者票據上所要支付的款額時便可以保護資金借出人的權益。在抵押權當中賦予了資金借出人一定的權利，便是能夠從提前簽好協議當中所確定的資金借人人資產的出售所得現金中獲得償還的權利。因此，在抵押權當中也對借貸雙方制定了相應的抵押條款。

根據我國《物權法》中的第179條規定，抵押權便是債權人對債務人或者是第三人不轉移占有的一種擔保資產，并且在債務人屆期未能履行債務或者是發生當事人最初所約定的實現抵押權的情況下，也便無法再享有抵押借人人所抵押的財產的變價處分權以及優先受償權了。

（二）抵押權的作用

作為一種擔保物權，抵押權是當前時期在我國運用得最為理想和廣泛的一種擔保形式，由于抵押權的擔保效力十分可靠，能夠最大程度地凸顯出擔保財產的重要價值，既然被抵押的物品不轉移其占有權，那么便可以在發揮出其擔保價值的同時允許所有人繼續使用并且發揮出其使用價值，在此過程中，所有人使用該抵押物所產生的收益依舊可以供所有人償還自己的債務，這樣也能有效地保證債權人的實際權益。針對抵押權與其他擔保物權的一些優勢可以發現，在市場經濟當中抵押權有著極大的促進作用和保護作用，在隨著我國市場經濟進行不斷深入的過程中，抵押權的應用也將更加廣泛，并且被更多人所青睞、信任，也成為了當下十分常見、流行的一類擔保形式。

二、抵押權在房地產領域中的法律應用

（一）對出讓的國有土地使用權進行抵押

在房地產領域當中，對出讓的國有土地的使用權進行抵押是最為常見的一項抵押方式，也比較容易接受。在辦理抵押的過程中主要應該重點審查抵押人的土地出讓合同以及土地出讓金相關的財務憑據，并且也要著重檢查抵押人的土地使用證，以此再展開接下來的辦理活動、做好登記手續，以此來展開抵押活動，從而保證接下來的抵押活動能夠順利進行。因此，國有土地的使用抵押能夠更加合理應用在房地產領域中，從而達到理想的應用效果。

（二）對出讓土地上的建筑物進行抵押

在對出讓土地上的建筑物進行抵押的情況下，首先，在抵押之前抵押人需要向國家交足地價款，與此同時，要保證地上建筑物已經獲得了相應的產權，以此才能展開接下來的抵押活動辦理流程，這樣能夠保證辦理的手續、流程更加簡潔，也能盡快地變現。但是在實際進行抵押辦理的過程中要著重注意對土地出讓合同、土地使用證、交付地價款以及房屋產權證等此類信息進行審核。

（三）對劃撥的國有土地使用權的地上建筑物進行抵押

根據我國《城市房地產管理法》當中的第50條規定，“設定房地產抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產后，應當從拍賣所得的價款中繳納相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額后，抵押權人方可優先受償”。由此可見，在對此類房地產進行抵押的過程中要秉承著地上、地下一致的原則進行抵押，通俗理解也便是假如地上的建筑物進行抵押后便應該將這個建筑物所占用的土地使用權進行一并抵押處理。在實現抵押權的過程中，不僅抵押的房產進行產權轉移，在被占用范圍內的土地使用權也要一同進行轉移，土地也便是要交付出土地出讓金。這時，一定要明確實際的出讓金額，以此來進一步維護抵押權人的實際利益。

（四）對農村集體土地的使用權進行抵押

一般情況下來講，農村集體土地的使用權是不可以進行單獨抵押的，假如是能做抵押的也需要在抵押人一方進行承包后、得到發包方的同意抵押許可后，才能進行抵押，其中主要是抵押一些荒丘、荒山、荒灘這類土地的使用權，或者是村企業的建筑以及所占用范圍內的土地使用權。在對農村集體土地的使用權進行抵押的過程中，一定要切實地對所抵押的土地進行審核，審查其是否是在取得集體土地所有書面同意的文件的條件下提出的抵押，并且要同意依據我國現有的抵押法進行抵押后依據實際抵押標準來轉化為國有土地;在進行抵押辦理的過程中要進行相應的核定，核定土地在通過拍賣實現抵押權時是否應該補交土地使用權出讓金數額等實際情況。

（五）對在建合建項目進行抵押

在對在建合建項目進行抵押時主要劃分為兩個情況，分別是合建自用項目和合建開發商業項目。一般情況下，合建自用項目基本都是劃撥土地的性質，在對其進行抵押的過程中則應該著重注意在地價款的數額情況;而在對合建開發商業項目進行抵押的過程中則應該掌握土地使用權的實際狀態以及性質，劃撥或者出讓。與此同時，合建項目在進行抵押的過程中一定要著重注意項目和土地的一致性，無論抵押土地是屬于一方的名義下還是在合建公司的名義下都應該作為共同的抵押人，因此，合建項目的各方都應該同意這次抵押，并且在相關的抵押書面文件上簽字。通常情況下，合建項目進行抵押都是出現在合建的過程中的，此時的合建項目并未獲得產權證明，但是因為土地使用權是可以進行單獨抵押的，并且，在當前時期我國的各類抵押案例當中以合建項目進行抵押的事例不勝枚舉，因此，從理論上來講我國法律是支持合建項目進行抵押的。

三、結語

綜上所述，現如今房地產行業所涉及的抵押房產類型多種多樣，而相應的房產類型也要有針對性抵押權應用方式。一般情況下來講，土地使用權的單獨抵押僅僅限于經過出讓總的國有土地使用權，具體還是以房隨地走的方式進行一并抵押處理。而劃撥的國有土地使用權在進行抵押的過程中不可以采用單獨抵押的方式，鄉鎮企業的土地抵押也是如此，但是這兩種類型的土地使用權可以作為房屋進行抵押時的隨同抵押品進行抵押，也便是我們所提到的地隨房走抵押情況。在各類房地產類型當中，還有很多類型的房地產是不能進行抵押的，因此，在設定抵押權的過程中也應當予以這些房地產一定的關注。例如，土地所有權，宅基地、自留山、自留地以及耕地等這類集體土地使用權等地產，國家已經計劃予以拆遷的房地產，不包含荒地的農村集體土地、且不存在建筑物的地產，以及在法定程序上已經確定違法、違章的建筑物，這樣的房產都不能進行抵押，我國的抵押權也應該在這類房地產類型上進行相應的拓寬，以此來促使抵押權在絕大多數的房地產類型當中都能夠順利進行應用。