中國養老地產發展房地產投資信托基金REITs模式的探討

摘 要：隨著我國老齡化人口的不斷上升，養老問題成為當前突出的民生問題，養老地產作為滿足老年人居住和養老需求的基礎產業，一直都面臨著融資難的問題，如今有必要更多地利用金融創新，開拓新的融資渠道籌措資金。房地產投資信托基金（REITs）起源于美國，目前在歐洲國家、日本，新加坡及中國香港都已形成了較為完善的體系。本文針對國內發展實施REITs模式進行必要性和可行性分析，借鑒日本REITs的發展模式，總結新時期國內REITs的發展歷程，對目前REITs模式發展中的不足從法律制度、稅收、人才方面提出建議。

關鍵詞：養老地產;房地產投資信托基金;REITs

一、研究背景

隨著我國老齡化人口的不斷上升，養老問題成為當前突出的民生問題，黨的十九大報告提出“實施健康中國戰略”，加快創建完整的社會養老服務體系，建設老年宜居社區。養老問題既是民生問題，也是國家戰略發展目標之一。養老地產作為滿足老年人居住和養老需求的基礎產業，一直都面臨著融資難的問題。傳統的養老地產融資作為房地產融資項目的一部分，存在著一定的局限性。為此，加大對養老地產融資力度，有必要利用金融創新，借鑒國外先進的房地產融資模式，開拓新的融資渠道。

二、國內養老地產實施 REITs模式的必要性分析

房地產投資信托基金REITs是資產證券化的一種重要手段，具有流動性強，投資門檻低，投資收益穩定，投資風險小等優勢。發行的REITs可以在證券交易所上市，并且像股票一樣交易。這樣將原本流動性低，且交易費用大的固有資產轉變成為可以在金融市場上市交易的流動性強的資產。改變了由銀行貸款為主要的單一的融資渠道，也豐富了中小投資者的投資方式，能夠為解決我國養老地產融資問題及房地產去庫存問題提供解決方向，能夠更好地促進我國養老地產行業的轉型升級，為更多的老人提供保障。

三、國內養老地產實施 REITs模式的可行性分析

（一）日本REITs市場的發展經驗

自1990年以后，日本的房地產證券化市場在短短數十幾年間發展迅速。日本REITs（簡稱J-REITs）這一類的房地產證券化的發行總額累計已超過約45萬億日元。J-REITs已成為房地產市場必不可少的投資手段之一，房地產證券化的擴張還有很大的空間。但是，自從美國一家主要投資銀行雷曼兄弟（Lehman Brothers）于2008年9月倒閉以來，用于房地產投資的金額已大大減少。這對投資J-REITs的機構投資者們產生了很大的負面影響。在極其緊張的金融環境中，一些房地產基金和公司甚至無法從金融機構那里獲得貸款再融資。不僅如此，還有遇上了日本麻生首相所說的百年一遇的金融危機，房地產證券化市場受到了很大的沖擊。J-REITs市場也迅速降溫。由于受全球金融危機平息和貨幣寬松等政策影響，金融和資本市場趨于平靜，房地產投資和證券化市場一直保持穩定，到2011年底僅擴大到3萬億日元。

1.J-REITs市場創設期（2000-2001年）

2000年11月修訂了《投資信托法》和《投資公司法》，日本允許以投資信托或者投資公司的形式設立主要投資于房地產并可以上市交易的房地產投資信托基金，該基金可以讓未指定數目的投資者（包括個人）購買多個房地產。2001年9月10日，兩只股票首次在東京證券交易所上市，標志著J-REITs的誕生。J-REITs的誕生不僅能滿足投資者進行基金管理的需求，還改善了投資回報率和促進了投資多樣化。

2.J-REITs市場基本成熟期（2001-至今）

自2009年4月以來，房地產投資和證券化市場一直保持穩定，因為受全球金融危機和貨幣寬松等政策影響，金融和資本市場趨于平靜。盡管無法消除對歐美金融和經濟狀況未來的擔憂，但房地產租賃市場和交易市場都有逐步復蘇的跡象。自2001年9月J-REITs在東京證券交易所首次公開發行兩只股票（市值為2600億日元）以來，截至2016年，日本共有56只上市REITs的股票，市場規模達1147億美元，占全球REITs指數的7.43%。

（二）日本J-REITs發展模式的啟示

日本發展REITs的進程中，盡管中間有過停滯階段，主要受外在環境金融危機的影響較大，現在已步入基本成熟期。REITs在日本的成功主要得益于兩個方面。第一個方面，得益于當時日本政府出臺的幾項政策。比如，2002年12月，日本宣布了稅制改革修正案，將J-REIT的轉讓稅和股息稅降低至10%。因此，建立了易于投資J-REITs的投資環境;另一個方面，得益于當時的日本的投資環境。日本的J-REITs股息收益率和10年期日本國債的收益率之間的價差達到近3倍以上。這種利差使J-REITs對追求高利率的投資者具有吸引力，并被定位為重要的新投資產品。

（三）中國發展 REITs模式的可行性分析

日本J-REITs發展模式為我國房地產市場尤其是養老地產提供了經驗借鑒。日本J-REITs是基于2000年修訂的《投資信托法》和《投資公司法》形成的新的房地產金融新模式。國外先進的融資模式可以為我國養老地產提供新的融資方向，避免我們走更多的彎路。在中國，房地產投資隨著中國城市化的快速發展而活躍。尤其養老地產的需求量隨著人口老齡化數量的攀升，也在逐年升高。與此同時，針對中國大陸房地產的房地產投資信托基金于2005年12月21日在香港聯合交易所上市。更加讓投資者看到了中國發展REITs的可能性。

房地產投資信托已成為中國信托業的重要產品之一。同時，信托業在中國也有30多年的發展，這些也為REITs市場提供了強大的實操能力。隨著房地產制度改革的深入，當前經濟處于轉型過程中，一定意義上進入了存量時代。2017年10月，習近平總書記在十九大報告中明確指出“堅持房子是用來住的，不是用來炒的”這一觀點，提到加快建立多主體供給，多渠道保障，租購并舉的住房制度。深化供給側改革，已成為未來我國住房制度改革的重點突破方向。通過發行REITs， 讓更多的中小投資者參與房地產投資，可以有效的緩解財政壓力，同時既滿足不同人群尤其是老齡人的居住需求，又滿足了中小投資者的投資需求。

四、新時期中國REITs市場的發展概況

不管是國內還是國外市場，如今REITs早已不是陌生的概念，中國對REITs的研究也已經有多年的歷史了，政府也多次啟動對REITs的試點方案和支持政策。近年來，萬科、綠城、保利等知名房產開發商紛紛布局養老產業。新時期中國REITs市場的探索與實踐歷程如下。

2005年境內房地產第一只境外REIT發行;2005年11月中國商務部明確提出“開放境內REITs融資渠道”的建議;2009年央行聯合銀監會、證監會等部門成立REITs試點管理協調小組;2014年11月根據住建部和有關部門的要求，北京、深圳等4個特大型城市將先行開展REITs發行和交易試點工作;2015年1月住建部發布《關于加快培育和發展住房租賃市場的指導意見》，積極推進房地產投資信托基金試點;2016年證監會和發改委聯合發布《關于推進傳統 基礎設施領域政府和社會資本合作（PPP）項目資產證券化相關工作的通知》，重提會同發改委及有關部門共同推動REITs發展;2017年住建部、發改委、財政部等印發《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，加快推進租賃住房建設，鼓勵地方政府出臺優惠政策，積極支持并推動REITs發展。

五、現階段REITs市場的制約因素與建議

在中國，養老地產行業引入證券化方法將是未來的趨勢，但是與已經引入房地產投資信托基金的國家相比，不能說中國擁有完整的現有制度和法律。因此，為了在中國引入房地產投資信托基金助力養老地產發展，必須首先考慮法律和制度上的因素。

從法律上來看，房地產信托的運營必須符合《民法通則》和《公司法》的前提。此外，具體制度必須根據中國人民銀行公布的 《信托法》修正案進行調整。盡管中國房地產投資信托基金取得了進展，但它們仍然是私募基金?，F有的法律也僅僅是對私募基金進行了規定。

從稅收政策上來看，REITs運作過程中，一是有作為基金管理人獲得的營運收入應繳納的企業所得稅，二是有投資者取得的利潤收益應繳納的個人所得稅。目前，我國并未出臺規避雙重征稅的政策。而從日本經驗來看，REITs發展全得益于稅收的優惠政策。

從流動性上來看，基金管理方式目前還不夠公開透明。就J-REITs而言，自2001年3月東京證券交易所J-REITs市場開放以來，它在投資者之間的交易中具有高度可轉換性和透明度。相比之下，中國的房地產私募基金管理人等關聯方的信息尚不清楚，因此投資者仍然難以把握整個市場的趨勢和規模。對此，針對目前的主要制約因素，對養老地產行業運用REITs模式提幾點建議。

完善REITs相關法律制度，彌補立法空白;出臺稅收優惠政策，吸引民間資本進入，緩解財政壓力;建立高效、透明、完善的REITs二級交易市場，保障流動性，降低流動性風險;培養具有房地產、基金、證券、審計、法律、會計等多領域交叉復合型人才，有利于提升中國資產證券化水平，同時也應在法律法規上明確上述人才的權利與義務;充分利用好養老項目各個參與者的各項資源，開發養老社區綜合項目，在養老規劃設計、配套設施和服務等方面提示品質，積極加快養老社區建設，吸引更多的投資，為REITs的投資提供必要條件。

參考文獻：

[1]林華.中國REITs操作手冊[M].中信出版集團，2020（03）.

[2]黃巔琪.國內房地產投資基金（REITs）發展模式研究[D].北京郵電大學，2018（03）.

[3]岡內幸策.不動産証券化と不動産ファンド[J].日本経済新聞社，2012.

[4]日本不動產證券化協會.不動產證券化的基礎知識[J].東洋經濟新報社，2017.

作者簡介：張希（1987-），女，漢族，江蘇省無錫市人，講師，碩士研究生。研究方向：財政金融。