房地產公司分拆物業上市的原因及上市后面臨的挑戰分析

劉新軍

摘 要：我國物業服務行業與房地產行業的發展相伴而行，物業管理服務越來越受到社會、居民及房地產公司的重視。同時，品牌房地產企業出于多方面因素的綜合考慮，紛紛分拆所屬的物業公司上市、融資。當然，物業公司上市后，將面臨多方面的困難與挑戰，需要予以克服，以實現高質量發展。

關鍵詞：分拆物業;上市;挑戰

文章編號：2095-4085（2020）05-0061-03

近幾年，眾多品牌房地產公司紛紛將旗下的物業服務板塊進行分拆上市，形成了一股物業公司上市的潮流。本文就對房地產公司分拆物業板塊上市的共性原因及上市后面臨的挑戰進行深入分析。

1 分拆物業板塊上市的背景

2014年，以彩生活物業公司在港股上市為標志，房地產公司啟動了分拆物業板塊上市的浪潮。從2014年到2019年，在香港上市的物業公司已達到了19家。其中，如果去除中奧到家和浦江中國兩家物業公司，另外17家物業上市公司都是有房地產母公司背景的物業公司。單是在2019年，就有時代鄰里、保利物業、和泓服務、奧園健康、藍光嘉寶、濱江服務、銀城生活服務、鑫苑服務等8家物業公司集中在香港上市，顯示出房地產開發公司對分拆物業上市的濃厚興趣。

當然，房地產公司對物業板塊分拆上市，不僅僅只是在香港市場，同樣在新三板市場有更多家物業公司已經上市，但受限于上市政策的因素，物業公司在A股主板上市的數量較少。預計在2020年，房地產公司分拆物業板塊上市的熱潮還將繼續延續。

2 分拆物業板塊上市的原因

房地產公司分拆物業板塊上市，一方面受到房地產公司主業開發業務增長放緩的影響，另一方面是物業行業的長期發展受到資本市場的青睞，被投資者廣泛看好，使得物業上市公司的市盈率較高，基本都超過了其房地產母公司的市盈率。

2.1 房地產存量時代即將到來

我國房地產行業經過20多年快速發展，每年新增房地產規模已經十分龐大。根據國家統計局數據顯示，2019年，我國房地產行業銷售面積約17億m2，同比下降0.1%。銷售額達到16萬億元，同比增長6.5%。從統計數據已經明顯看出，房地產行業的整體規模大概率已達到了行業頂點。與此相對應，房地產存量市場方興未艾，尤其是在北京、上海等一線城市，存量市場已經是房地產行業的主市場。

在這樣情況下，房地產公司從長遠考慮出發，為了對沖房地產行業新增銷售面積及銷售額增速下降的趨勢，挖掘存量房地產中蘊含的機遇，紛紛將目光瞄向物業管理行業，以利用其本身所具有的物業管理板塊來搶灘存量房地產市場，爭取物業行業第一梯隊位置，布局存量房地產市場時代的到來。

2.2 吸收大量資金，物業公司能夠獲得長遠發展

一般而言，物業管理公司主要的收入來源是基礎物業費，主要成本支出是員工薪酬，物業服務行業的平均利潤率大概在8%～15%之間[1]。雖然物業服務行業的利潤率比較高，但由于物業公司所管理的物業面積有限，導致大多數物業公司利潤總額比較低，不足以支撐物業公司對外大規模擴張。

通過分拆房地產公司下屬的物業板塊上市，一方面能夠籌集物業公司快速規模化發展所需要的大量資金，為對外擴張提供充足的資金彈藥，另一方面使物業公司的管理規范化程度得到提升，增強物業公司的競爭力，提高業主的滿意度。

2.3 物業服務競爭加劇，頭部企業開始顯現

上市物業公司對行業內未上市公司所帶來的壓力已開始顯現，上市物業管理公司開始利用兼并購中小型物業公司的方式加速發展。根據行業內人士預測，未來三到五年，是物業行業快速擴張的窗口期，將會奠定各個物業公司的行業地位。其中，彩生活物業可以說是快速擴張的典型代表公司，彩生活物業公司在2015年以3.3億元收購開元國際物業，2016年以聯合體形式花費20億元收購萬達物業，顯示出了強勁的擴張勢頭。

目前還未上市的物業管理公司面臨著兩條路—要么選擇上市，順行業發展大潮而行，要么選擇被并購或發展停滯不前。對于房地產公司而言，基于物業行業的發展前景，需要做就是加快物業板塊上市的步伐，通過上市來籌集資金，以內生規模與外延擴張兩種方式來加速物業板塊的發展，在物業服務行業的競爭格局沒有確定之前，加緊跑馬圈地，直至物業行業規模擴張階段的結束。

2.4 房地產公司轉型的需要

眾所周知，房地產行業已從黃金時代過渡到白銀時代，房地產公司未來如何發展，成為其重點考慮的問題，品牌房地產企業已逐步開始了戰略轉型的嘗試。品牌房地產公司轉型方向之一就是從房地產開發業務的重資產行業轉型向輕資產行業，而物業管理行業就是有非常好的發展前景的輕資產行業。

房地產公司之所以選擇物業管理行業轉型，更深層次上有以下幾個原因。一是物業服務行業發展潛力大，具有豐富的想象空間，可以有效嫁接資本市場，提升物業企業和房地產母公司市值;二是物業行業發展比較穩定，輕資產運營，能夠抵抗經濟周期的波動，尤其是在經濟發展中的下行期，可以避免企業出現大起大落的風險;三是物業行業能夠吸引大量就業人員，未來能夠對房地產公司的員工進行有效分流，協助解決房地產公司轉型時期的員工安置問題。

2.5 看好物業的增值服務

物業服務行業能夠成為經濟發展的重要風口，其中一個重要考量因素就是物業的增值服務。從物業收入的來源來看，當前物業基礎收費是主要收入來源，但新的增值服務發展非常快，有非常大的潛力可以挖掘。目前，物業服務行業的有識之士都將物業服務作為一個連接端口，是為有效與住戶需求進行對接，以提供相對應的服務。

一般來講，物業增值服務主要有幾大類別。

第一類是日常生活需求服務。這方面服務主要包括家庭保潔與維修、超市與配送等滿足住戶日常性的服務。物業公司具備開展這方面服務的基礎條件，可以采取O2O等方式與主流服務商開展合作，利用物業公司積累的住戶大數據，提供精準的消費信息與服務商、住戶進行匹配，提高商家的營業額。

第二類是康養等方面的特色服務。由于物業公司對小區住戶消費結構比較了解，能夠與第三方專業機構合作，提供康養等方面的特色服務，尤其是當下一些小區已開展養老驛站服務，物業公司可以為養老驛站提供保潔、保安甚至是基礎護理等方面的服務，有效調配人力資源，降低驛站日常費用支出。

第三類是金融服務。物業公司基于對小區居民的深入了解，形成基于信貸的風控模型，這樣，物業公司可以為居民提供包括裝修、教育、購房等短期借款服務，同時也能夠為小區周邊商業經營者提供短期經營貸款，提升小區商業繁榮度。

第三類是資產管理服務。物業公司開展房屋租賃與買賣等服務，尤其是在物業租賃這方面，能夠為業主和租戶提供租賃期間的保潔、維修、裝修等多項服務。同時，物業公司還可開展招商服務及公寓租賃經營等多種服務。

增值服務是物業公司未來重點發展方向，也是物業行業被其房地產母公司和資本市場共同看好的重要原因所在。

3 物業板塊分拆上市后的挑戰

房地產公司分拆物業板塊上市后，物業公司以后的發展并非高枕無憂了，而是面臨著一系列諸如業績表現等方面的挑戰。

3.1 上市后，能否脫離房地產母公司的資源依賴

大多數物業公司上市前，其管理的物業面積有非常高的比例自于房地產母公司，來自于第三方的物業管理服務占比非常低，對房地產母公司存在較深的依賴性。物業公司在上市后，如何擺脫或降低房地產母公司資源的支持，加快外部資源的獲取是其臨的一個重大挑戰。我們以中海物業為例，中海物業2018年的物管面積為1.4億m2，其中，外接項目面積僅為0.12億m2，外拓物業面積占比不到10%，對于房地產母公司的依賴度程度較高，需要強化外向拓展物管面積。

3.2 上市后，極速擴張帶來的風險

許多物業公司上市后，開啟了快速擴張的步伐（詳見附表），以增加規模效應，提升企業盈利能力。由于物業管理行業具有區域性特征，不同的地域具有不同的物業管理模式、收費方式及地方物業法規、條例等方面相互間存在諸多不同之處，這就為物業公司擴張帶來了一定的風險，增加了并購以及內生性擴張的不確定性。由于物業服務行業的兼并擴張趨勢愈演愈烈，這同時也導致了收購標的物業公司難度加大，甚至被收購的個別標的公司運營質量不高，盈利前景存疑。

3.3 上市后，能否保持盈利能力的持續性

物業公司的經營業績最終要靠利潤來體現。從目前的香港上市物業公司的盈利情況來看，物業公司的凈利潤率保持在8%～15%期間，具有非常好的盈利能力。物業服務行業本身是一個勞動密集型產業，人力資源費用占據了成本總額中50%以上的權重[2]。從長期趨勢來看，人員薪酬的剛性上漲將不可避免，但受限于物業管理的實際情況，物業費上漲的幅度將會小于人員薪酬上漲的比例，這會導致物業企業盈利能力下降。同時，由于物業行業競爭不斷加劇，物業企業增值型服務的盈利效果還沒有大規模體現出來，使得物業企業的長期盈利能力存在一定不確定性。

3.4 上市后，新業務能否順利成長

物業公司不斷夯實基礎物業服務，力爭大幅提升服務質量，給業主以專業、舒心的服務[3]。與此同時，物業企業也在紛紛開展新業務，期望能夠給物業公司發展提供助力。從實際運營效果來看，物業公司新開展的康養、金融等方面的服務還未形成規模，正處于培育期或增長的初期，占企業營業收入的比重一般都在35%以下。在這種情況下，物業公司需要進一步加強投入，力爭將某一類型新業務優先發展起來，為物業公司發展帶來新的動力。

4 總 結

綜上所述，房地產公司拆遷旗下物業公司進行上市是大勢所趨，也是提高物業行業競爭程度，提升物業企業管理水平的必由之路。當然，物業企業上市后也存在著盈利能力能否持續增長等一系列的問題，需要物業企業苦練內容，外練整合，最終將物業企業做大做強做優。

參考文獻：

[1]盧瑞其.物業公司走上市之路面臨的幾大思考[J].科技經濟與科學管理，2018，26（9）：226-228.

[2]楊小茹.物業管理企業強化成本控制的策略研究[J].中國集體經濟，2020，（01）：73-74.

[3]劉忠良.住宅小區物業管理中的問題分析及發展趨勢探討[J].現代商業，2017，（07）：116-117.