小議商業(yè)銀行房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)與防范

摘 要：抵押品是商業(yè)銀行貸款的主要風(fēng)險(xiǎn)緩釋措施之一，其中房地產(chǎn)類的資產(chǎn)是商業(yè)銀行的主要種類，近年來我國房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)迅速發(fā)展，房地產(chǎn)抵押評(píng)估業(yè)務(wù)也隨之快速發(fā)展。由于房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估中還存在一些問題，給商業(yè)銀行帶來了一定的風(fēng)險(xiǎn)隱患，本文從商業(yè)銀行的角度對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估存在的問題進(jìn)行分析，并在分析的基礎(chǔ)上提出幾點(diǎn)對(duì)策。

關(guān)鍵詞：商業(yè)銀行;房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估;風(fēng)險(xiǎn);研究

抵押品是商業(yè)銀行貸款的主要風(fēng)險(xiǎn)緩釋措施之一，其中房地產(chǎn)類的資產(chǎn)是商業(yè)銀行的主要種類。房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估既是商業(yè)銀行貸前審查的必要程序、合理確定貸款額度的依據(jù)，也是維護(hù)商業(yè)銀行信貸資產(chǎn)安全，降低損失的最后一道防線。因此，房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估的合理性和有效性就顯得尤為重要。

一、商業(yè)銀行房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估存在的風(fēng)險(xiǎn)

1.房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)缺乏有效監(jiān)管，導(dǎo)致房地產(chǎn)抵押價(jià)值高估現(xiàn)象普遍存在。

現(xiàn)行的商業(yè)銀行房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估程序是先由房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估后再由商業(yè)銀行評(píng)估審核確定的。因此，房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)成為房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估的當(dāng)事人之一。

我國開展房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估工作已有近三十年的歷史，隨著市場(chǎng)化的進(jìn)程加快，房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)、估價(jià)隊(duì)伍得到了迅速發(fā)展，估價(jià)技術(shù)漸趨成熟，有關(guān)的行業(yè)管理和行政許可不斷規(guī)范。但在日趨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下，也產(chǎn)生了許多諸如惡性競(jìng)爭(zhēng)、職業(yè)操守偏離等問題。

現(xiàn)實(shí)中房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估的委托方大多數(shù)是抵押人，評(píng)估機(jī)構(gòu)是為委托方服務(wù)并收取傭金。為了獲取較高的貸款額，抵押人要求高估房地產(chǎn)抵押價(jià)值;某些房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，迎合客戶的不合理要求，隨意提高評(píng)估價(jià)值，形成房地產(chǎn)價(jià)值高估的風(fēng)險(xiǎn)。

另外，我國雖已形成了一支具有一定規(guī)模和專業(yè)水準(zhǔn)的房地產(chǎn)估價(jià)師隊(duì)伍，但是沒有能力從事抵押評(píng)估的房地產(chǎn)估價(jià)師混跡其中。專業(yè)能力上的缺陷致使評(píng)估報(bào)告往往格式簡(jiǎn)單、方法單一，不作認(rèn)真細(xì)致和全面的分析，評(píng)估參數(shù)的選取是閉門造車所得，缺少市場(chǎng)調(diào)查，評(píng)估結(jié)果嚴(yán)重偏離合理的市場(chǎng)價(jià)值。

2.商業(yè)銀行過分推崇和迷信外部評(píng)估機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估意見。

目前，商業(yè)銀行基本上都建立了抵押品評(píng)估價(jià)值的內(nèi)部評(píng)估審定程序，一定程度上改變了過去被動(dòng)接受外部評(píng)估結(jié)果的狀況。由于迄今為止，我國還沒有建立起統(tǒng)一的房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估理論與方法體系，加之商業(yè)銀行缺乏既懂金融又有房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估知識(shí)和技能的內(nèi)部評(píng)估人員，對(duì)評(píng)估結(jié)論的內(nèi)涵和價(jià)值定義缺乏充分的了解和分析。因此，對(duì)不恰當(dāng)?shù)脑u(píng)估報(bào)告難以作出正確的判斷，有時(shí)只能簡(jiǎn)單的依照評(píng)估值打個(gè)折扣。

另外，由于有較大的業(yè)務(wù)營銷壓力，加上商業(yè)銀行也是特殊的企業(yè)，而銀行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)同樣激烈，需要基層銀行向社會(huì)爭(zhēng)奪優(yōu)質(zhì)信貸客戶。績(jī)效的顯性和風(fēng)險(xiǎn)的隱性使得基層機(jī)構(gòu)在委托評(píng)估時(shí)，更多情況下，其立場(chǎng)已實(shí)質(zhì)站在客戶一邊。內(nèi)部評(píng)估難以在業(yè)務(wù)營銷和基層機(jī)構(gòu)的壓力下而獨(dú)善其身。

3.房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估理論滯后，房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估缺乏針對(duì)性。

房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估的實(shí)際操作中，房地產(chǎn)估價(jià)師只是對(duì)房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的公開市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，并將其提供給銀行信貸部門。這不是房地產(chǎn)抵押價(jià)值，房地產(chǎn)抵押價(jià)值應(yīng)是清算條件下的市場(chǎng)價(jià)值。由于沒有抵押貸款價(jià)值作為參照，銀行無法確定最適宜的、風(fēng)險(xiǎn)最小的貸款成數(shù)。往往是各家銀行都提供相同的貸款成數(shù)，這種盲目確定貸款成數(shù)的做法，一方面如果貸款成數(shù)過低，則有可能降低了消費(fèi)者本來可以享有的貸款效用，擠占了銀行的利潤空間;另一方面如果隨意提高貸款成數(shù)，又會(huì)增加銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)。

二、解決房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估存在風(fēng)險(xiǎn)的防范

1.加強(qiáng)對(duì)外部評(píng)估機(jī)構(gòu)管理，為防范房地產(chǎn)抵押價(jià)值高估風(fēng)險(xiǎn)提供基本保障。

在政府和房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會(huì)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)監(jiān)管的同時(shí)，商業(yè)銀行要對(duì)外部評(píng)估機(jī)構(gòu)的資質(zhì)能力、評(píng)估服務(wù)質(zhì)量、執(zhí)業(yè)道德進(jìn)行遴選和動(dòng)態(tài)監(jiān)管，對(duì)那些道德水平低、服務(wù)質(zhì)量差的評(píng)估機(jī)構(gòu)，要中止和它們的業(yè)務(wù)合作，將它們列入“黑名單”，金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)列入“黑名單”的評(píng)估機(jī)構(gòu)要進(jìn)行全行業(yè)的業(yè)務(wù)制裁。

2.建立健全商業(yè)銀行內(nèi)部評(píng)估制度體系，從內(nèi)部強(qiáng)化房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)管理和控制。

無論外部評(píng)估機(jī)構(gòu)提供怎樣的評(píng)估結(jié)果，商業(yè)銀行貸款最終發(fā)放的依據(jù)是內(nèi)部評(píng)估確認(rèn)的價(jià)值。商業(yè)銀行要加強(qiáng)對(duì)外部評(píng)估結(jié)果的審查，建立獨(dú)立于營銷和信貸審批部門的內(nèi)部評(píng)估部門，對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估做到獨(dú)立自主;在內(nèi)部配備既精通銀行業(yè)務(wù)又有房地產(chǎn)評(píng)估專業(yè)知識(shí)和技能的內(nèi)部評(píng)估審查人員;加強(qiáng)對(duì)內(nèi)部評(píng)估人員的培訓(xùn)教育和崗位規(guī)范，提高內(nèi)部評(píng)估人員的履崗能力。內(nèi)部評(píng)估人員要認(rèn)真審核外部評(píng)估報(bào)告，將外部評(píng)估結(jié)果中的“水分”擠出，以便準(zhǔn)確確定貸款發(fā)放額度。加之外部評(píng)估機(jī)構(gòu)原則上是站在中立的、市場(chǎng)的角度客觀反映抵押資產(chǎn)的價(jià)值，而商業(yè)銀行是從防范資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的角度謹(jǐn)慎認(rèn)定資產(chǎn)的抵押價(jià)值。這就要求商業(yè)銀行的內(nèi)部評(píng)估人員要較外部評(píng)估機(jī)構(gòu)在選擇價(jià)值類型、評(píng)估參數(shù)和方法上有所區(qū)別，銀行內(nèi)部評(píng)估更多地體現(xiàn)了謹(jǐn)慎性和安全性的原則。

3.商業(yè)銀行要制定房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估技術(shù)規(guī)范，為進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制和管理提供依據(jù)。

目前，我國尚無統(tǒng)一的房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估技術(shù)規(guī)范。在評(píng)估假設(shè)、評(píng)估方法、評(píng)估目的、價(jià)值類型等方面，外部評(píng)估與內(nèi)部評(píng)估都存在差異。因此，商業(yè)銀行要根據(jù)自身的風(fēng)險(xiǎn)偏好，制定出內(nèi)部的房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估技術(shù)規(guī)范，針對(duì)不同的房地產(chǎn)類型，選取合適的評(píng)估方法，確定參數(shù)范圍，充分考慮未來房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)和短期強(qiáng)制處置等風(fēng)險(xiǎn)因素，合理確定房地產(chǎn)抵押價(jià)值，在兼顧業(yè)務(wù)發(fā)展、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的同時(shí)，有效發(fā)揮房地產(chǎn)抵押的風(fēng)險(xiǎn)緩釋作用。

三、結(jié)束語

房地產(chǎn)抵押只是風(fēng)險(xiǎn)緩釋的一種措施，具有違約風(fēng)險(xiǎn)，并且在價(jià)值評(píng)估方面存在諸多困難，因此商業(yè)銀行要強(qiáng)化房地產(chǎn)抵押管理，謹(jǐn)慎評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值，定期對(duì)存量房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行重估，嚴(yán)格防范房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)。

參考文獻(xiàn)

[1]中國房地產(chǎn)估價(jià)師與經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì).房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法，2013.第6版.

[2]唐璐，曲衛(wèi)東.從國際評(píng)估準(zhǔn)則和新巴塞爾協(xié)議補(bǔ)充文件看不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款價(jià)值評(píng)估的發(fā)展趨勢(shì)[J].中國房地產(chǎn)估價(jià)師，2005，（04）.

作者簡(jiǎn)介：劉韻檸（1968-），女，四川崇州人，經(jīng)濟(jì)學(xué)學(xué)士，任職于建行云南省份風(fēng)險(xiǎn)管理部，擔(dān)任風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)理，負(fù)責(zé)押品管理工作。