不同服務(wù)半徑公園綠地與住房?jī)r(jià)格相關(guān)性的梯度差異?

吳殿鳴 邵大偉

蘇州科技大學(xué)建筑與城市規(guī)劃學(xué)院 江蘇蘇州 215011

公園綠地作為城市公共服務(wù)的空間載體之一,是城市居民主要的休閑游憩場(chǎng)所,不僅具有較強(qiáng)的環(huán)境和生態(tài)效應(yīng),也具有重要的社會(huì)價(jià)值[1-5]。近年來(lái),隨著國(guó)家大力推進(jìn)“公園城市”建設(shè),公園綠地服務(wù)居民、服務(wù)城市的能力建設(shè)問(wèn)題引發(fā)高度關(guān)注。

出于“宜居性”考慮,人們往往愿意支付更高的費(fèi)用購(gòu)買(mǎi)公園綠地周邊的住宅[6],公園綠地具有一定的房產(chǎn)增值效益,可以積極引導(dǎo)、調(diào)控城市居住空間和城市布局。針對(duì)公園綠地對(duì)住房?jī)r(jià)格影響的相關(guān)研究,國(guó)外多是借助房產(chǎn)交易的享樂(lè)價(jià)格(Hedonic)模型與GIS空間分析的手段開(kāi)展對(duì)城市綠地隱含價(jià)值的評(píng)價(jià)[7-8],以此表明其房產(chǎn)增值效力,進(jìn)而體現(xiàn)引導(dǎo)居住區(qū)位選擇、調(diào)控居住空間的能力。相關(guān)結(jié)果表明其增值系數(shù)集中分布在5%～20%,增值效力受綠地類型、面積、設(shè)計(jì)風(fēng)格、距離等因素影響顯著,影響效應(yīng)主要存在于距離綠地100～500 m的范圍[9-10]。國(guó)內(nèi)關(guān)于綠地對(duì)住房?jī)r(jià)格影響的研究逐漸增多,公園綠地是城市綠地中與居民生活關(guān)系最為密切的類型,受關(guān)注程度較高,引導(dǎo)能力也相對(duì)較強(qiáng)[11-12]。城市綠地對(duì)居住空間及選擇影響較大,各影響因子對(duì)房?jī)r(jià)的影響大小依次為:建成時(shí)間、CBD、綠化率、公園、地鐵站、超市和學(xué)校[13],環(huán)境設(shè)施(城市綠地)便利性對(duì)居住用地價(jià)格也具有相當(dāng)?shù)挠绊慬14]。有學(xué)者專門(mén)聚焦了公園綠地對(duì)住房?jī)r(jià)格的影響距離問(wèn)題,得到影響半徑為1.59 km、最強(qiáng)影響范圍為0.29 km[15],或影響范圍為1.38 km、增值系數(shù)約為10.9%[9]的相關(guān)結(jié)論。然而,相關(guān)研究主要針對(duì)公園綠地整體對(duì)住房?jī)r(jià)格的影響能力,尚未揭示公園綠地不同服務(wù)半徑的面積數(shù)量、不同尺度規(guī)模公園綠地服務(wù)半徑與住房?jī)r(jià)格之間的相互關(guān)系。相關(guān)規(guī)律的揭示有望在公園綠地服務(wù)距離梯度、服務(wù)尺度差異方面指導(dǎo)公園綠地布局,充分、高效地發(fā)揮公園綠地對(duì)居住空間乃至城市空間的引導(dǎo)、調(diào)控作用,也是社會(huì)公平、均衡發(fā)展的重要體現(xiàn)。

1 研究方法與數(shù)據(jù)來(lái)源

蘇州市區(qū)包括老城區(qū)、工業(yè)園區(qū)和高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)3種類型；蘇州地處江南水鄉(xiāng),自然生態(tài)環(huán)境優(yōu)良,被評(píng)為首批“國(guó)家生態(tài)園林城市”,在城市公園綠地建設(shè)和城市建設(shè)布局模式方面具有一定的典型性和借鑒價(jià)值。

研究方法主要包括空間分析和數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析。空間分析是指以服務(wù)半徑測(cè)算相關(guān)的空間分析方法。距離以居住小區(qū)的幾何中心點(diǎn)為中心,根據(jù)《城市綠地分類標(biāo)準(zhǔn)(CJJ/T 85—2002)》的服務(wù)半徑要求及居民日常生活中對(duì)公園綠地的一般到訪距離和活動(dòng)特征,分為500 m、750 m、1 000 m、1 250 m、1 500 m、1 750 m、2 000 m 7個(gè)距離梯度[9,15],運(yùn)用ArcGIS近鄰分析(Proximity)中的多環(huán)緩沖區(qū)(Multiple Ring Buffer)形成不同距離梯度的服務(wù)域；然后進(jìn)一步利用各居住小區(qū)的不同梯度服務(wù)域與公園綠地進(jìn)行交集(intersect)運(yùn)算分析；最后對(duì)運(yùn)算結(jié)果進(jìn)行匯總統(tǒng)計(jì)(Summary Statistics),得到各居住小區(qū)相應(yīng)公園綠地?cái)?shù)據(jù)備用。數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)分析主要采用雙變量相關(guān)性分析和一元線性回歸分析方法,借助SPSS 18.0完成數(shù)據(jù)的處理分析。

公園綠地?cái)?shù)據(jù)來(lái)自國(guó)土部門(mén)2016年蘇州市的土地利用現(xiàn)狀數(shù)據(jù)。房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)是以居住小區(qū)為單元的平均價(jià)格,住房?jī)r(jià)格主要來(lái)源于蘇州房產(chǎn)交易信息中心和“搜房網(wǎng)”“房天下”“365淘房網(wǎng)”等房地產(chǎn)交易網(wǎng)站(國(guó)內(nèi)外房?jī)r(jià)研究的主要數(shù)據(jù)形式和來(lái)源[9-11]),此次共采集了2016年蘇州中心城區(qū)404個(gè)居住小區(qū)房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)。二手房?jī)r(jià)格具有對(duì)周邊環(huán)境反應(yīng)敏感、覆蓋范圍廣、住宅類型多等優(yōu)勢(shì),研究過(guò)程中對(duì)部分居住小區(qū)的房?jī)r(jià)進(jìn)行了實(shí)地走訪調(diào)研,并與房產(chǎn)中介進(jìn)行核對(duì)。

2 蘇州市公園綠地與住房?jī)r(jià)格概況

截至2016年末,蘇州市區(qū)城市建設(shè)用地面積458.06 km2,其中公園綠地面積45.92 km2、居住用地面積130.97 km2,兩者分別占城市建設(shè)用地總面積的10.02%、28.59%,合計(jì)約占城市建設(shè)用地總面積的2/5。2010年以來(lái),居住用地、公園綠地面積分別增長(zhǎng)72.97%、29.13%,居住用地面積增長(zhǎng)率約為公園綠地面積增長(zhǎng)率的2.5倍,進(jìn)一步激化了公園綠地的供需矛盾,公園綠地布局本身也具有一定的提升和優(yōu)化空間。

所選取的研究范圍為住房建設(shè)和公園綠地建設(shè)較為集中的中心城區(qū)(共約436 km2),其能更有效地揭示兩者相互關(guān)系。公園綠地采用的數(shù)據(jù)為國(guó)土部門(mén)的土地利用現(xiàn)狀數(shù)據(jù),總面積為44.45 km2。將公園綠地劃分為2 hm2以下的微小尺度、2～5 hm2小尺度、5～10 hm2中等尺度、10～20 hm2大尺度,以及20 hm2以上超大尺度共5種尺度[12],各層級(jí)的面積分別為1 948.32 hm2、1 135.14 hm2、462.78 hm2、310.53 hm2、588.49 hm2。

3 公園綠地與住房?jī)r(jià)格相關(guān)性及梯度差異

3.1 不同服務(wù)半徑公園綠地與住房?jī)r(jià)格梯度差異

整體而言,統(tǒng)計(jì)范圍內(nèi)公園綠地總面積與住房?jī)r(jià)格整體在0.01水平(雙側(cè))呈現(xiàn)出顯著的正相關(guān)關(guān)系(表1),相關(guān)系數(shù)為0.172。就各服務(wù)半徑距離梯度而言,公園綠地與住房?jī)r(jià)格在0.01水平基本呈現(xiàn)出極顯著的正相關(guān)關(guān)系,僅有500 m范圍內(nèi)為0.05水平的顯著正相關(guān)。隨著距離的增加,公園綠地與住房?jī)r(jià)格相關(guān)系數(shù)表現(xiàn)出先增大后減少的趨勢(shì),距離500 m、750 m、1 000 m公園綠地與住房?jī)r(jià)格相關(guān)系數(shù)較低,但呈現(xiàn)出直線上升趨勢(shì)；大于1 250 m后相關(guān)系數(shù)較為穩(wěn)定,但穩(wěn)中有降,維持在0.165以上。

表1 公園綠地與住房?jī)r(jià)格的整體相關(guān)關(guān)系及其服務(wù)半徑梯度差異

公園綠地在居住區(qū)周邊服務(wù)半徑距離梯度的面積分別為2 415 hm2、3 559 hm2、5 242 hm2、6 720 hm2、8 169 hm2、10 108 hm2、11 688 hm2,盡管公園綠地在各服務(wù)半徑梯度間呈現(xiàn)出直線增加的趨勢(shì),但與房?jī)r(jià)關(guān)系最為密切的仍然為750～1 250 m的距離梯度。

3.2 不同尺度公園綠地與住房?jī)r(jià)格梯度差異

1)2 hm2以下公園綠地與住房?jī)r(jià)格整體呈現(xiàn)出負(fù)相關(guān)的關(guān)系,表明小尺度公園綠地分布越多的區(qū)域,住房?jī)r(jià)格反而較低,這一負(fù)相關(guān)關(guān)系隨著距離的加大而更加突出、更加顯著。按照公園綠地的服務(wù)半徑,在各距離梯度間居住區(qū)所享有的公園綠地面積依次為1 565 hm2、1 952 hm2、2 769 hm2、3 440 hm2、4 162 hm2、4 862 hm2、5 425 hm2,隨著距離的增大,居住區(qū)所享有的公園綠地面積在逐漸增加,而負(fù)相關(guān)性則愈加顯著,微小尺度公園綠地與住房?jī)r(jià)格負(fù)相關(guān)關(guān)系較為突出。

2)2～5 hm2公園綠地與住房?jī)r(jià)格整體表現(xiàn)為顯著的正相關(guān)關(guān)系,居住區(qū)所享有的公園綠地面積依次分別為449 hm2、735 hm2、1077 hm2、1 327 hm2、1 661 hm2、2 072 hm2、2 327 hm2,相關(guān)系數(shù)為0.186,相關(guān)系數(shù)在各個(gè)距離梯度間均較為穩(wěn)定,極值為0.185,處于1 000 m和1 500 m的距離梯度區(qū)間。

3)5～10 hm2是公園綠地與住房?jī)r(jià)格相關(guān)系數(shù)最大的面積類型,相關(guān)系數(shù)為0.291,達(dá)到極顯著水平,且各梯度均為極顯著,居住區(qū)所享有的公園綠地面積依次為126hm2、388hm2、812 hm2、1 349 hm2、2 038 hm2、2 864 hm2、3 847 hm2,1 000 m范圍內(nèi)5～10 hm2公園綠地相對(duì)較少。相關(guān)性最大的距離梯度為1 500 m,相關(guān)系數(shù)為0.283。

4)10～20 hm2公園綠地與住房?jī)r(jià)格同樣表現(xiàn)出極顯著的正相關(guān)關(guān)系,居住區(qū)所享有的公園綠地面積依次為137 hm2、298 hm2、611 hm2、1 099 hm2、1 686 hm2、2 376 hm2、3 145 hm2,相關(guān)系數(shù)為0.163,較5～10 hm2相關(guān)系數(shù)大幅下降。公園綠地與房?jī)r(jià)相關(guān)性隨距離梯度的變大而更加顯著,且逐漸增強(qiáng)。

5)20 hm2以上公園綠地面積依次為159 hm2、577 hm2、1 235 hm2、2 139 hm2、3 294 hm2、4 779 hm2、6 741 hm2,公園綠地與住房?jī)r(jià)格的相關(guān)性進(jìn)一步降低,與住房?jī)r(jià)格的相關(guān)系數(shù)為0.101,達(dá)到了顯著水平。在各距離梯度間,只有1 750 m和2 000 m處達(dá)到了顯著水平,尤其是公園綠地與房?jī)r(jià)在2 000 m處相關(guān)系數(shù)為0.141,達(dá)到極顯著水平。

3.3 不同服務(wù)半徑公園綠地與住房?jī)r(jià)格回歸分析

住房?jī)r(jià)格與公園綠地存在較為顯著的正相關(guān)關(guān)系,公園綠地在一定程度上對(duì)房?jī)r(jià)具有積極促進(jìn)作用。進(jìn)一步借助回歸分析,探究公園綠地對(duì)住房?jī)r(jià)格的解釋能力和水平。

1)整體回歸分析。借助SPSS軟件,基于繪制散點(diǎn)圖和相關(guān)分析,利用一元線性回歸方程對(duì)404個(gè)居住小區(qū)住房?jī)r(jià)格與2 000 m范圍內(nèi)公園綠地面積兩個(gè)變量進(jìn)行擬合。擬合結(jié)果得到Durbin-Watson值為1.581,介于0～4,且接近2,滿足線性回歸觀測(cè)值相互獨(dú)立的條件,且不存在顯著異常值,回歸殘差接近正態(tài)分布。R值為0.231,兩者表現(xiàn)出中等相關(guān)水平,R2值為0.053,公園綠地面積可在5.3%的水平上解釋房?jī)r(jià)。ANOVA分析表明F檢驗(yàn)值為22.605,Sig.(P)＜0.001,回歸模型在統(tǒng)計(jì)學(xué)上具有解釋意義(表2)。建立回歸模型得到的回歸方程為:y＝14 839.83+0.001x,在以居住小區(qū)為中心、2 000 m為半徑的范圍內(nèi)(12.56 km2),每增加100 hm2公園綠地可使住房?jī)r(jià)格單價(jià)增長(zhǎng)1 000元/m2。

表2 回歸分析結(jié)果

2)不同服務(wù)半徑公園綠地的逐步回歸分析。回歸分析中為有效解決共線性等問(wèn)題[16],進(jìn)一步采用逐步回歸的分析方法探析服務(wù)半徑的梯度作用效應(yīng)差異。采取的步進(jìn)準(zhǔn)則是影響因素進(jìn)入概率≤0.050,移除概率≥0.100,結(jié)果僅有1 500 m距離梯度的公園綠地進(jìn)入模型(也與上文3.1部分相關(guān)系數(shù)在1500m處出現(xiàn)拐點(diǎn)相印證)。模型通過(guò)檢測(cè),R值為0.2,表現(xiàn)出兩者的中等相關(guān)水平,R2值為0.04,公園綠地面積可在4%的水平上解釋房?jī)r(jià)增效作用,回歸方程為:y＝14 554.661+0.005x,在1 500 m為半徑的范圍內(nèi)(7 km2),每增加100 hm2公園綠地可使住房?jī)r(jià)格單價(jià)增長(zhǎng)5 000元/m2。

4 結(jié)論與討論

4.1 結(jié)論

1)蘇州中心城區(qū)公園綠地以中小尺度為主,5 hm2以下公園綠地面積約占公園綠地總面積的70%。10～20 hm2公園綠地尺度跨度最大,但面積總量最少,僅約為總面積的7%。

2)價(jià)格較高的住房普遍具有公園綠地較為豐富和服務(wù)半徑中等的特征,公園綠地在1 000～1 500 m形成與房?jī)r(jià)相互影響最為顯著的服務(wù)半徑區(qū)間。

3)公園綠地隨著尺度的增大,其與住房?jī)r(jià)格的相關(guān)關(guān)系呈現(xiàn)出先增大后減小的趨勢(shì),整體為“負(fù)相關(guān)—極顯著正相關(guān)—正相關(guān)—不顯著”的變化規(guī)律。

4)公園綠地對(duì)住房?jī)r(jià)格具有相對(duì)較好的解釋力,居住區(qū)2 000 m范圍內(nèi)每增加100 hm2公園綠地,住房單價(jià)約增長(zhǎng)1 000元/m2。

4.2 討論

1)蘇州中心城區(qū)綠化條件和公園綠地設(shè)施整體較好。蘇州中心城區(qū)以中小尺度公園綠地為主,主要受江南水鄉(xiāng)地區(qū)城市自然環(huán)境肌理的影響。江南地區(qū)水網(wǎng)密集,陸地多為水系所割裂,街道、建筑也多依附于水系形成布局,空間尺度相對(duì)較小,該特征在古城區(qū)尤其突出,該區(qū)域控制保護(hù)嚴(yán)格,住房?jī)r(jià)格相對(duì)較低。工業(yè)園區(qū)、高新區(qū)、吳中區(qū)、相城區(qū)空間尺度較大,公園綠地的建設(shè)空間大,并與大型城市山體、水體結(jié)合密切,加之商業(yè)、金融、教育業(yè)態(tài)的植入,催生了高房?jī)r(jià)和大尺度的公園綠地,這是造成尺度和空間分異的重要原因。

2)公園綠地1 000 m左右的服務(wù)半徑更容易催生高房?jī)r(jià)。7個(gè)距離梯度的設(shè)定,參考了石憶邵、夏賓[9,15]等對(duì)于公園綠地對(duì)住房?jī)r(jià)格影響距離不超過(guò)2 km的研究結(jié)論。驅(qū)動(dòng)公園綠地與住房?jī)r(jià)格高度相關(guān)的主要為2～10 hm2的公園綠地,此類公園綠地多分布于工業(yè)園區(qū)、高新區(qū)的核心區(qū)域,與周邊商業(yè)、市政等配套設(shè)施又有一定的距離,1 000 m左右的區(qū)域更容易產(chǎn)生高房?jī)r(jià)住宅。

3)與小尺度、超大尺度公園綠地距離相對(duì)越近,越不易產(chǎn)生高房?jī)r(jià)。小尺度公園綠地多分布于空間較小的老城區(qū)、大型道路或河流的周邊,此類要素周邊房?jī)r(jià)相對(duì)較低。相反,空間尺度較大的工業(yè)園區(qū)、新區(qū)房?jī)r(jià)則相對(duì)較高,是造成小尺度公園綠地和低房?jī)r(jià)集聚的原因；20 hm2以上大尺度公園綠地相對(duì)較少,對(duì)房?jī)r(jià)整體的拉動(dòng)相對(duì)較弱,也超出了公園綠地增值效應(yīng)的作用范圍。

4.3 對(duì)策建議

1)以“公園城市”建設(shè)為契機(jī)提升公園綠地總量。蘇州人均公園綠地面積相比北京、上海、深圳具有一定優(yōu)勢(shì),與成都、杭州等城市相當(dāng),但與廣州、南京等城市仍有一定差距。《蘇州市城市綠地系統(tǒng)規(guī)劃(2017—2035)》提出“到2020年,人均公園綠地面積將由14.5 m2提高到15 m2,2035年增至15.5 m2”。應(yīng)抓住公園城市建設(shè)契機(jī),爭(zhēng)取資源、創(chuàng)造條件,促進(jìn)公園綠地的建設(shè),提升城市宜居水平。

2)著力完善公園綠地等級(jí)規(guī)模結(jié)構(gòu)。蘇州中心城區(qū)公園綠地以微小尺度為主,具有較好生態(tài)效益和游憩功能的10～20 hm2公園綠地相對(duì)過(guò)少,可進(jìn)入性和服務(wù)能力相對(duì)偏弱,應(yīng)努力創(chuàng)造條件,結(jié)合水系等自然資源和產(chǎn)業(yè)優(yōu)化進(jìn)程,適度增置10～20 hm2公園綠地,完善規(guī)模結(jié)構(gòu)體系,提升服務(wù)能力。

3)強(qiáng)化公園綠地服務(wù)居民效率。高房?jī)r(jià)住宅具有距離公園綠地1 000～1 500 m的一般特征,高房?jī)r(jià)區(qū)域的1 000 m內(nèi)、中低房?jī)r(jià)區(qū)域1 000～1 500 m的公園綠地建設(shè)有待強(qiáng)化和提升,同時(shí)強(qiáng)化2～10 hm2公園綠地的良好引導(dǎo)作用。在蘇州著力打造高水平“城市公園綠地10 min服務(wù)圈”的背景下,居住地1 000 m范圍周邊的公園綠地?cái)?shù)量、質(zhì)量及其服務(wù)能力和效率均應(yīng)重點(diǎn)加強(qiáng)。

4)加強(qiáng)公園綠地與城市要素對(duì)住房?jī)r(jià)格影響的系統(tǒng)研判。本研究聚焦了公園綠地分布與住房?jī)r(jià)格的關(guān)系,重點(diǎn)分析了服務(wù)半徑與房?jī)r(jià)的梯度差異及規(guī)律。房?jī)r(jià)影響因素較多、較為復(fù)雜,房屋有其面積、朝向、建設(shè)年代等自然屬性,區(qū)位條件也影響較大,應(yīng)借助商業(yè)、交通、教育等系統(tǒng)的城市數(shù)據(jù)資源,深入研判公園綠地對(duì)住房?jī)r(jià)格的影響作用,綜合調(diào)控、配置公園綠地資源。