房地產會是良性內循環阻力嗎

趙彭

內循環要求提振消費，而高房價使得可支配收入減少、流動性停滯、消費一再受限。因此，經濟內循環之下房價矛盾的妥善解決，在新時期具有先導意義。

要說最近房地產行業內什么詞最受關注，恐怕非“經濟內循環”莫屬。

7月21日習近平總書記在企業家座談會上的講話當中首次談到，我們要“逐步形成以國內大循環為主體、國內國際雙循環相互促進的新發展格局”之后，7月30日，在中央政治局召開的十九屆五中全會上，“經濟內循環”再次被提及。

那么，經濟內循環對于國內房地產市場來說，是一個怎樣的信號？備受關注的樓市又將向何處去？

內循環與房價的矛盾

談到經濟內循環，得先理解什么是外循環？

在過去，依托人口紅利，中國可以向全球市場提供物美價廉的商品。由此也贏得了“世界工廠”的美譽。這種由外資（吸引投資）主導，在國內生產再出口到國外換取外匯（出口），外匯再經央行發行換為人民幣在國內進一步生產、建設的模式（建設），就是外循環。

看明白了外循環，對內循環的解讀就相對容易。

簡單地說，依然立足國內生產，但從出口型貿易為主變成國內消費為主。生產的產品主要供應給擁有14億國內消費者的內部市場，通過消費拉動來促進經濟發展，進而構成GDP與財政收入。

再簡而概之，出口貿易為主就是外循環而內需消費為主則是內循環。

據國家統計局數據，2019年我國貿易總額45761.26億美元，外貿出口這一項就有24990.29億美元，占GDP比重為31.87%?？梢?，過去外循環對于我國經濟發展有著支柱性作用。

而隨著國際形勢的發展，為防范“逆全球化”風險，外貿依存度必須降低。因此，經濟內循環在新時期被賦予了戰略意義。

從概念上看，自產、自銷、自用，加大刺激內需，是內循環經濟的核心。但是，國內目前的消費環境對“內循環”并不是很“給力”。其中影響最大的，就是房地產。

據央行調查統計司此前發布的《2019年中國城鎮居民家庭資產負債情況調查》顯示：房貸是當前國人家庭負債的主要構成，占家庭總負債的75.9%。

可以看出，居高不下的房價，不僅擠占了家庭收入，還使得居民的儲蓄率持續下降，負債持續上漲，直接影響了消費。

對此，人民大學MBA，資深房地產分析師藺振東認為，從中國目前的房地產形勢來看，房價過高，是良性內循環的最大阻力。

藺振東說：“首先，涉房貸款消耗了大量銀行信貸資源，擠占了中央用于扶植小微企業貸款資源。同時，之前房貸利率上浮使得銀行更偏愛房貸，加劇了這一趨勢。其次，高房價抬升了商品成本，倉儲成本、店租和人工成本中的居住成本，比例過高，使商品價格居高不下，阻礙了內需消費提升。而且，從資金使用效率看，工資形式的資金沒有在消費領域流通，就以房貸形式回到銀行，高額房貸降低了資金運轉效率，占用了內循環資金。此外，高房價下，大量銀行貸款以資產抵押，一旦房價暴漲暴跌，會形成巨大的金融隱患?！?/p>

另一方面，高房價本身對于制造業的傷害也很大。舉例為證，假設一個高端制造業一年的利潤是5%，但房價一年的利潤卻能達到10%，甚至20%，那么，回顧2010年以來通過賣房子實現扭虧的那些企業所創下的頭條新聞，就會見多不怪。

不僅如此，高房價還使得企業必須開出更高的收入來吸引人才。這也直接造成了制造業用工成本的提高，搶占了研發等經費，阻礙了制造業的轉型升級。而這些企業制造的產品價格也會隨著成本增長進一步提高。物價的推高，會導致消費進一步受限。

如此來看，內循環要求提振消費。而高房價使得可支配收入減少、流動性停滯、消費一再受限。因此，經濟內循環之下房價矛盾的妥善解決，在新時期具有先導意義。

房地產是否會被打壓？

既然房價與經濟內循環存在矛盾，那么房地產會不會被政策性打壓呢？

在雙循環概念提出后，業內就有較多的觀點認為，在內循環經濟模式下，房地產可能會面臨打壓，由此也引發了行業內對樓市的普遍性擔憂。

從近期調控政策上看，7月24日，中央在房地產工作座談會上，明確了下一階段房地產調控的基調，比如“時刻繃緊調控這根弦;嚴控增量，防止資金違規流入房地產市場?！?/p>

緊接著，中央政治局會議再次強調“房住不炒”。而7月以來，各地樓市政策也明顯收緊，深圳、東莞、寧波、南京等熱點城市限購全面升級，直指投機炒房抬頭。

僅從政策密度上看，似乎確有收緊抑或壓制的傾向。

但在調控收緊之后，中國房地產指數系統百城價格指數卻顯示，7月百城新建住宅價格環比上漲0.43%，漲幅較上月收窄0.1個百分點，較去年同期上漲3.21%，漲幅較上月擴大0.05個百分點。

分析數據，7月的全國新房成交量恢復速度確有放緩態勢，價格有一定微調。但數據也點出了部分城市從復蘇直接升級成“火爆”的情況。其中，南京、杭州新房累計成交量增速領跑全國，青島、濟南、東莞累計成交量同比增速由負轉正。

對此，盤古智庫高級研究員王靜文表示，“在內循環的態勢之下，中央會在‘保持房地產市場平穩健康發展的基調之下邊際收緊，但并不是為了嚴控打壓房價，而是為了防止過熱、遏制投機?！?/p>

可見，至少從中短期來看，房地產仍是“經濟國內外雙循環”中不可或缺的關鍵。同時房地產依然是國民經濟壓艙石和穩定器，是經濟增長的重要推動力。

王靜文指出：“ 近期房地產調控之所以邊際收緊，除了房地產泡沫化可能引發金融風險、戕害企業家精神、惡化資源配置之外，也與‘以國內大循環為主體的發展格局相呼應?！彼硎荆康禺a市場持續過熱，將會加重家庭部門負擔并對消費形成擠出，不利于形成國內大循環的發展新格局。但管控過嚴，導致房價下跌，又會加大地方政府的財政壓力，也不利于整體經濟走穩，甚至可能引發系統性金融風險。

因此，通過進一步調控夯實“房住不炒”，可以防止房地產虹吸居民收入、阻滯居民消費、拉大收入差距，讓擴大內需的發力點惠及眾多中小微和雙創企業，帶動居民就業，穩定收入預期，自發修復內需動力，以涓涓細流匯成內循環的大江大河。

值得注意的是，在內循環中，不只有居民消費端的拉動，也有產業端的促進。據測算，通常房地產GDP每增加1個單位，可以拉動工業0.4個單位、金融業0.2個單位、批發零售0.1個單位等。所以，房地產作為重要的行業產業，對于產業鏈的帶動作用也是很重要的。

至此，就不難理解中央堅守避免房價大起大落的底線，平穩發展，使房地產成為內循環的建設力量而不是破壞力量的態度了。

新時期機遇在哪兒？

植信投資首席經濟學家兼研究院院長連平曾指出，房地產在內循環中將起到更多助力的作用。他說“首先是因為房地產行業在內循環發展中具有十分重要的地位，房地產行業未來對GDP的貢獻顯而易見。比如，2019年房地產業產值占名義GDP比重為7%，間接貢獻率超過15%，占固定資產投資比重為24%。同時，房地產行業對消費和投資都具有很大拉動作用，對其他行業的帶動作用也十分明顯?！?/p>

那么經濟內循環之下，房地產都有哪些新的機遇呢？

王靜文認為：“房地產在內循環之下的突破機遇，是在‘新型城鎮化方面?！彼f：“以人為核心的新型城鎮化是內需最大潛力所在。具體到房地產方面，主要包括城市的老舊小區改造，以及進城農民在縣域的住房剛性需求等。”

實際上，新型城鎮化的確能夠催生房地產市場新機遇。而且在下一個十年，新型城鎮化建設對中國經濟發展至關重要。未來城市群和都市圈發展的空間比較大，必然帶來這些區域更大的需求增長，包括房地產需求。

舉例來看，經濟內循環中包括國內投資，擴大有效投資，重點支持“兩新一重”的建設。這也是今年兩會提出的有效投資的方向。新型基礎設施建設、新型城鎮化建設都離不開房地產的發展。而5G化小區建設、智能停車、新能源車小區充電樁、城鎮有機更新，鄉村全面振興，城鄉一體化的各種工程，也都與房地產發展息息相關。