產業地產融資現存問題及對策研究

王珺

[摘 要]在房地產調控和鼓勵產業轉型升級發展的大背景下，產業與地產的結合越來越緊密。產業地產既作為房地產企業新的轉型方向，受到地產企業的關注，也在國家政策和地方政府的支持下蓬勃發展。但現階段，融資問題成為制約產業地產發展的重要因素。基于此，本文分析了產業地產融資現狀，探究產業地產項目融資的現存問題，并站在政府、金融機構、地產企業等角度提出相應的對策，對我國產業地產項目融資發展具有一定的參考價值。

[關鍵詞]產業地產;融資;金融

doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2020.14.026

[中圖分類號]F832.4[文獻標識碼]A[文章編號]1673-0194（2020）14-00-02

1? ? ?產業地產融資現狀

現階段，產業地產已經發展為具有多功能、創新性的產業結合體。產業地產具有獨有的運作模式，包括開發商籌措資金、建設基礎設施、開發經營項目并提供相應的產業與服務等一系列活動。產業地產開發的重要特點是：對開發商的資金實力要求較高，資金占用周期較長，投資回收期限大于商住地產。這些特點成為開發企業的進入門檻，資金實力不足的開發商，出現資金鏈斷裂的風險很大。產業地產開發周期時間較長、前期投入大，巨大的資金缺口使企業對產業地產經營存在對抗性。產業地產發展存在融資困難、融資主體多樣、融資模式復雜、融資成本高等問題，如何找到資金來源、拓寬融資渠道、降低融資成本是產業地產整體發展中的關鍵性問題。

2? ? ?我國產業地產項目融資現存問題

我國的產業地產項目開發資金來源以銀行貸款、自籌資金、定金及預付款為主，其他資金來源所占比例極低，產業地產項目融資存在融資模式與產業地產的發展特點不匹配、融資渠道單一、融資結構不合理、金融市場效率低等問題。

2.1? ?融資模式與產業地產的發展特點不匹配

產業地產項目不同于一般的住宅類房地產項目，是地產行業與養老、旅游、教育、科技、工業等某一種或幾種特定行業的融合，發展存在一定程度的不確定性。由于產業地產項目開發和運營周期長、投資規模大，傳統的銀行貸款、自籌資金、定金和預收款等融資模式很難滿足產業地產開發企業的資金需求，也很難適應產業地產的項目特點。

2.2? ?融資渠道單一

首先，創新金融工具的發展仍在起步階段，缺乏金融專業人才，且我國的金融政策相對較為保守，新型融資方式的發展速度較慢。其次，創新融資模式和新型金融工具的使用門檻高，中小型產業地產開發企業暫時達不到新型融資模式的使用門檻，大型產業地產開發商對新型融資模式尚處于嘗試階段，總體上占比很小。最后，與新型融資方式相比，銀行貸款渠道成熟，融資流程便捷，受金融市場發育程度的影響小，是最具操作性的外源融資方式，這些優勢客觀上導致產業地產行業過度依賴銀行貸款。對于投資金額大、建設運營周期長、產業鏈復合的產業地產，單一的融資渠道放大了產業地產項目開發商面臨的風險。如果產業地產開發企業缺少足夠的項目資金，很難找到替代性融資渠道，一旦資金難以為繼，會最終導致產業地產項目建設和運營失敗。

2.3? ?融資結構不合理

目前，在產業地產融資結構中，社會資本的參與度較低。產業地產企業的項目融資渠道仍然局限于銀行等金融機構，而允許社會公眾直接參與產業地產建設投資的金融產品十分稀少，社會閑散資金很難進入產業地產開發投資領域。這種不合理的結構不僅影響了閑散社會資本的多元化投資，也制約了產業地產開發項目融資。由此可見，我國產業地產企業的外源融資和內源融資結構不平衡，債務性融資占比過高導致融資結構不合理，這些因素共同導致產業地產開發企業面臨較高的財務風險。

2.4? ?金融市場效率低

產業地產項目融資渠道單一和融資結構不合理的現象，與金融市場發育遲緩、效率低下密切關聯，主要體現在金融市場發育遲緩、融資法律法規不健全、信息不對稱等方面。對于我國產業地產項目，開發商急需投入大量資金進行建設運營，而大量的社會資金缺乏合適的投資對象，金融市場的資金配置效率較低，產業地產開發企業難以高效快捷地獲取外部融資支持。金融市場的低效率直接導致產業地產企業的融資模式選擇有限、融資難度大、融資成本高，制約了產業地產行業的發展步伐。

3? ? ?產業地產融資發展的對策

3.1? ?政府部門注重營造良好的融資環境

政府作為產業地產項目融資環境的創造者和維護者，可以通過完善產業地產融資相關法律制度、鼓勵金融服務體系建設、牽頭建立信息共享平臺等途徑促進產業地產項目融資。第一，我國目前在產業地產項目的實際融資過程中仍然過度依賴銀行貸款，創新的金融產品較少，主要原因在于法律法規的缺位。以REITs（Real Estate Investment Trust，房地產信托投資基金）為例，現有法律法規局限于《中華人民共和國信托法》和《中華人民共和國證券投資基金法》等宏觀層面，而較少涉及REITs的具體運作規范，導致REITs組織形式、設立要求、投資范圍、資產結構、收益分配、監督管理等方面的操作細則不夠明確，嚴重制約了REITs的規范化運行。因此，政府應結合國內實際情況，完善產業地產融資相關的專項法規，為產業地產融資營造良好的制度環境。第二，我國產業地產融資渠道單一的重要原因是金融市場發展緩慢，因此，政府應積極發揮宏觀調控作用，鼓勵金融服務體系建設，促進我國金融機構和第三方中介服務機構的發展，為產業地產項目融資創造良好的服務環境。第三，資金需求方和資金提供方之間的信息不對稱也在一定程度上導致產業地產項目陷入融資困境。因此，政府可以利用自身信息優勢，牽頭建立產業地產項目融資信息服務平臺，提高產業地產項目與金融機構之間的雙向信息透明度，為產業地產項目融資營造良好的信息環境。

3.2? ?地產企業注重調整融資結構

地產企業作為產業地產項目的主要開發商和產業地產項目融資的主體，自身稟賦和融資策略選擇在很大程度上決定了產業地產項目的融資結果。因此，地產企業需要加強自身建設、有意識地優化融資結構、注重融資風險管理，以減少產業地產項目的融資障礙。第一，地產企業需要加強自身建設，用自身實力為旗下產業地產項目提供隱形擔保，降低產業地產項目的融資成本。第二，結合項目開發建設計劃，充分考慮多種可行的融資模式，在比較中選擇符合自身發展需求的融資形式。注重外源融資與內源融資的平衡，注重債務性融資與權益性融資的平衡，優化融資結構，并通過融資方式多樣化分散融資風險。第三，產業地產項目融資模式選擇需要格外注重融資風險管理，地產企業和產業地產項目自身都應建立專門的風險控制部門和高效的風險控制管理機制，加強風險因素識別和風險量化管理，盡量降低產業地產項目融資風險。

3.3? ?金融機構注重加強自身建設

第一，金融機構可建立專業針對產業地產項目融資的職能部門，依據專業性、針對性原則規范產業地產項目融資服務流程，簡化融資辦理程序，以提高產業地產項目融資業務效率。第二，金融機構之間加強合作，共同構建由銀行、保險公司、基金公司、信托投資公司等金融機構以及資產評估機構、監管機構、咨詢機構等第三方服務機構組成的多層次網絡化融資體系，各類機構分工合作、各司其職、互利共贏，共同推進產業地產項目融資發展。第三，針對產業地產項目融資的金融產品設計，依據我國產業地產發展的特殊性和具體國情，優化金融產品設計。第四，金融機構和相關服務機構應注重專業人才隊伍建設。具體到產業地產項目融資方面，金融機構需要培養或引進同時精通產業地產經營管理和金融創新的復合型人才，為產業地產項目融資提供更專業的服務。

4? ? ?結 語

改革開放以來，我國的產業地產不斷發展，已經初具規模。在產業結構調整，供給側改革力度加大的背景下，產業地產成為房地產行業轉型升級的重要突破口。但由于產業地產項目開發建設周期長、資金投入大、投資回收期長等特點，融資問題已經成為制約產業地產發展的關鍵因素。本研究以產業地產項目融資為研究對象，探討了我國產業地產項目融資存在的問題，提出了產業地產項目融資的改進思路，以促進產業地產產

業發展。

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