房地產公司融資風險管理探討

摘要：在經濟新常態的大環境下，房地產企業的資金壓力逐漸走升，資本結構失衡和融資風險管理質量不高的企業，面臨了較大的資本壓力，融資管理的價值在此環境下凸顯。本文就房地產企業的融資模式和主要融資途徑進行論述，分析房地產企業融資風險管理目標，并就筆者觀點提出幾點房地產企業規避融資風險管理建議，以供讀者參考，不當之處望指正。

關鍵詞：房地產企業;融資風險;管理探討;建議

一、前言

房地產企業的融資活動貫徹了其經營過程的始終，房地產企業出于自身發展需求，融資規模大、資金回收周期長、區域性限制明顯，綜合使得其融資管理壓力較大，風險因素伴隨生產周期和資本回收期的拉長而增加，給房地產企業發展帶來較大的不確定性，而此類不確定性是企業極力規避的，容易給企業帶來或有損失，而損失的高低取決于企業的融資風險管控能力。房地產企業的融資模式復雜，呈現多樣化和高度分散的狀態，使得其經營資金穩定性需求和融資模式出現矛盾，進而產生融資風險。在當前環境下，房地產企業逐漸認識到融資風險管理的重要性，基于優化融資結構、降低融資成本、規避債務風險和提升資金使用效率的目標，逐漸改善自身融資管理體制，提升融資管理質量，降低整體經營風險。

二、房地產企業融資的主要模式

房地產企業的融資模式主要分為內部融資和外部融資兩種模式，從而產生的風險也可以分為內部融資風險和外部融資風險，不同風險給企業帶來的壓力不同，所以房地產企業需要對融資模式進行分類管理。

（一）內部融資

房地產企業的內部融資是對內部資本的利用，包括企業自有資金和預收的各類款項，也就是企業在運營過程中以資金償還概率比較低的，但是可以自由支配的資金，內部融資的規模取決于企業的經營積累和市場經營，股東投資和未分配利潤的資本成本可以視同于無，是企業內部融資的優選融資模式，預收賬款的規模取決于企業市場經營情況，部分房地產企業的預售工作布置有序，預收賬款可以占據經營支出的百分之三十甚至更高，大大節約了投資過程中的資本成本，企業在不發生經營風險的基礎上，順利完成交易即可規避掉該類融資風險。

（二）外部融資

房地產企業的外部融資模式是脫離企業內部自有資金，向資本市場吸引資金投入到企業發展中的融資模式，外部融資可選擇項目較多，主要有銀行借貸、股權融資、債權融資、信托融資和基金融資等。

銀行借貸，在我國而言銀行借貸是房地產企業的主要融資模式，主要原因是銀行借貸籌資速度快、籌資費用率較低、期限明確，相比較而言風險比較低。但是其弊端是大額銀行借貸需要房地產企業提供一定的質押或抵押物，對企業的信用評級較為嚴格，規模較大的房地產企業能夠獲取到更低利率、更高額度的授信，中小房地產企業大額銀行融資受限。

股權和債權融資，股權和債權融資需要企業有著較大的規模，并且有著較好的資本市場評價，股權融資和債權融資能夠在融資過程中提升企業的知名度，吸引戰略合作伙伴。比較而言，債權融資需要到期還本付息，但是所有者控制權得到保障，股權融資雖然能夠降低融資風險，同時降低企業的負債率，但是會分散企業的控制權，誘發管理風險。

信托融資和基金融資，信托融資也是通過金融機構進行融資，區別在于通過信托公司向最終貸款人吸納資金，融資效率較高并且易于控制，逐漸成為房地產企業融資的優選融資模式之一。而基金融資是房地產企業與基金公司合作，向投資人吸納資金的融資模式，聚集社會資本，為房地產企業資金運營提供支持，企業發展平穩則風險不易體現，企業發展出現波動則有一定概率導致資金被抽離。

三、房地產企業規避融資風險管理建議

（一）完善融資內部控制

強化公司內部融資風險監督管理，能夠實現動態控制風險因素，將風險控制節點的崗位責任落實到具體職能部門和人員，能夠有效提升融資風險管理質量。同時匹配上嚴格的績效考核制度，將企業風險與員工利益相關聯，調動員工參與風險管控的積極性。房地產企業在內部融資風險管理的審計工作，需要在財務部或資金部的日常工作中發現問題，發揮內部審計監督在融資風險管理層面的作用，將融資相關流程基于風險管理需求進行重塑，完善內部控制管理關鍵因素管控。內部審計工作對房地產企業優化資源配置，穩定資本結構具備較為現實的積極意義，能夠大大規避在融資過程中舞弊問題，強化融資活動依據企業流程執行，規避人工干預導致的風險因素疊加，提升融資管理的科學性和可靠性。

（二）建立健全風險分析和預警機制

在企業的發展過程中，風險與收益往往是配比的，選擇高風險的籌資渠道往往是利益導向的，所以房地產企業在融資過程中不可避免會面臨風險，風險并非要徹底消滅，而是需要將風險控制在可承受范圍之內，并通過提升風險管理能力來降低風險發生時對企業帶來的損失。要實現風險抵御和控制，需要建立風險預警機制來作為基礎，提升企業對風險因素的嗅覺，判斷資金來源的風險高低，存在較大風險時及時預警，提示企業資金部及時制定資金備用計劃，規避資金流斷裂風險。風險抵御機制雖然能夠直接降低企業在風險中的損失，但是卻難以脫離風險預警機制的前瞻性分析，一旦脫離了風險預警機制，企業難以在短時間內針對特定風險構建出完善的抵御機制，所以房地產企業有必要根據自身實際情況構建符合自身特色的風險分析和預警機制。

（三）構建風險管理和反饋機制

融資風險管理在不同的企業之間具備一定的差異性，所以就房地產企業自身而言，借鑒外部融資經驗和教訓具備現實意義，但是更要重視對自身融資風險的記錄和分析，構建內部風險反饋機制，逐步提升內部風險管理質量。在企業發生融資風險后，房地產企業需要對風險發生原因、產生風險因素等記錄檔案，并就風險造成的損失及抵御機制的實際效用進行分析，通過對風險相關信息的管理，發現關鍵點，便于制定融資風險管理機制。筆者建議，檔案的建立和管理需要由企業派遣專人負責，一方面針對風險發生前的跡象進行分析，提升風險預測能力，另一方面強化風險抵御能力，完善風險抵御體系建設，提升企業在風險發生時的應對能力，降低風險帶來的損失。

（四）優化資本結構并調整融資策略

目前，我國房地產企業的融資模式多為外部融資為主，內部融資為輔，而在外部融資占比中除了權益性工具融資，銀行借貸占據了絕對的地位，也正因銀行融資的重要性，使得企業的融資負債率居高不下，銀行限制性貸款使得企業資金使用受限。在此環境中筆者建議房地產企業可以適當調整企業的資本結構，通過優化資本結構實現融資風險的規避和資金成本的節約，調整好債權融資和股權融資之間的關系。為了更好地獲得資金的支持，房地產企業要積極的拓寬企業融資渠道、開拓新的融資手段，根據企業發展的實際需求，進行融資方案設定，從而為獲取更多的融資做準備，并且還要積極地進行有針性地內部融資，從而滿足資金的需求，也可以借助新興的融資渠道，建立多元化的房地產融資體系，從而更好地分散財務風險。房地產企業在實際運行中可以從以下幾個方面入手：

第一，強化對房地產信托基金的運行。房地產信托基金是國外一種新型的信托投資內容。在國外金融危機后迅速地得到了發展。這種信托投資在近幾年我國房地產企業發展中也較為盛行，它從實際情況出發，有效的改變了管理層和股東信息不對稱、股東權益難以得到保護、雙重的稅收負擔等缺點。從我國大型房地產企業現已有信托協議超過200分，可見這種信托融資的可行性。

第二，借助政府扶持與商業化運作結合的擔保模式。對于國家中的擔保體系的發展而言，不僅要遵守各項方針政策，更要滿足企業的實際發展需求。相對于房地產企業發展而言，要想徹底的提升融資的能力，強化融資多元化結構僅僅依靠企業的努力還不夠，還要積極地與商業企業進行合作，進行信用等級的提升，從而更好地進行企業之間的合作。這種基本發展模式是企業與商業化機構進行資料上的審核及信用上的審核，從而建立相關的信用檔案，并且通過相關的手段和措施進行互相融資擔保，從而開展多元化的融資模式，與此同時，政府部門應該對這種企業與商業企業發展中的結合擔保的模式給予一定的扶持，在政策條件方面給予的一定的放寬，從而更好地滿足市場經濟發展中的融資發展。

依據市場發展規律來看，股權融資較為穩定，但是資本成本較高，因而融資風險較低，債權融資資本成本較低，但是企業資金周轉壓力隨之加大。房地產企業根據風險收益配比的原則，可以適當調整融資結構，在股權和債權的比例控制上進行協調，控制風險因素。另外，內部融資的風險和成本均低于外部融資，所以在制定融資策略時應優先考慮內部融資，內部融資不足時再針對外部的債權融資和股權融資進行衡量。

四、結語

房地產企業基于優化融資結構、降低融資成本、規避債務風險和提升資金使用效率需求，逐步深入挖掘融資管理價值，規避融資管理帶來的風險，是當前環境下的發展導向。在新常態的環境下，房地產企業構建自身核心競爭實力需要強化內部價值開發，結合外部市場拓展，共筑企業發展基礎，實現企業良性發展，規避或有經營風險。在未來一段時間，房地產行業整體將能夠構建出符合房地產企業融資風險管理需求的制度，各企業結合自身實際情況制定細則，能夠有效提升房地產企業管理質量。

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作者簡介：

鄭學容，中新房西藏建設投資有限公司。