上海市共有產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)狀分析與政策建議

李丹陽(yáng)

隨著人口逐年增長(zhǎng)，住房作為人類(lèi)生存的基本條件，日益受到政府的密切關(guān)注。上海作為中國(guó)的第一大城市，同時(shí)也是中國(guó)重要的經(jīng)濟(jì)中心城市及金融貿(mào)易中心，其住房問(wèn)題，尤其是中低收入家庭的住房問(wèn)題的研究具有現(xiàn)實(shí)意義。本文通過(guò)闡述上海市共有產(chǎn)權(quán)房基本概況，思考其政策在運(yùn)行過(guò)程中存在的問(wèn)題，并結(jié)合國(guó)情和上海市基本情況，歸納總結(jié)出完善共有產(chǎn)權(quán)房政策的政策建議。

上海市;共有產(chǎn)權(quán)房;住房保障

1 上海市共有產(chǎn)權(quán)房基本概況

共有產(chǎn)權(quán)住房是政府與購(gòu)房人按份額共有產(chǎn)權(quán)，政府將其持有的部分產(chǎn)權(quán)的“使用權(quán)”讓渡給首次購(gòu)房人，進(jìn)一步降低了房屋出售價(jià)格，最大限度支持夾心層首次購(gòu)房需求，政府和居民共同解決住房問(wèn)題。

上海市從2010年才開(kāi)始供應(yīng)共有產(chǎn)權(quán)房，但在申請(qǐng)審核、產(chǎn)權(quán)份額設(shè)計(jì)、分配供應(yīng)及后期上市等方面，上海市都發(fā)展出了新舉措。為使具體操作更加規(guī)范，上海市先后出臺(tái)了《上海市共有產(chǎn)權(quán)保障住房申請(qǐng)、供應(yīng)實(shí)施細(xì)則》、《上海市共有產(chǎn)權(quán)保障住房（經(jīng)濟(jì)適用住房）準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)和供應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)》、《上海市共有產(chǎn)權(quán)保障住房供后管理實(shí)施細(xì)則》、《上海市住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃》等一系列文件，詳細(xì)規(guī)定、規(guī)范了共有產(chǎn)權(quán)住房的各項(xiàng)操作細(xì)節(jié)，并將申請(qǐng)流程電子化、公開(kāi)化。

2014 年，住建部確定北京、上海、深圳、成都、黃石、淮安 6 個(gè)城市列為全國(guó)共有產(chǎn)權(quán)住房試點(diǎn)城市。

2016年上海正式頒布《共有產(chǎn)權(quán)保障住房管理辦法》。上海對(duì)共有產(chǎn)權(quán)房模式的創(chuàng)新在于“實(shí)行政府與購(gòu)房人按份共有產(chǎn)權(quán)”，這一舉措強(qiáng)調(diào)“政府與住房保障對(duì)象共同努力解決住房困難”，即降低保障住房出售的價(jià)格，減輕購(gòu)房負(fù)擔(dān)，最大限度支持“夾心層”首次購(gòu)房，滿足無(wú)房家庭的住房剛需。

1.1 申購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)

上海于2018年發(fā)布的《實(shí)施意見(jiàn)》中放寬了準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，即取消以往的戶籍要求，符合條件的非滬籍人員也能申請(qǐng)共有產(chǎn)權(quán)住房。在對(duì)家庭收入的規(guī)定上，上海規(guī)定可支配收入和財(cái)產(chǎn)低于規(guī)定限額，并對(duì)非戶籍要求在本市連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)或者個(gè)人所得稅滿5年。

1.2 定價(jià)機(jī)制

滬籍和外地人定價(jià)一致，與本市戶籍居民共有產(chǎn)權(quán)保障住房采取同一標(biāo)準(zhǔn)，即實(shí)施政府定價(jià) ，且購(gòu)房人產(chǎn)權(quán)份額應(yīng)當(dāng)不少于50%。上海共有產(chǎn)權(quán)房定價(jià)比周邊商品房低30%左右，有些地段甚至低至60%。

1.3 產(chǎn)權(quán)比例

在產(chǎn)權(quán)比例方面，個(gè)人與政府的產(chǎn)權(quán)比例分配常見(jiàn)有7∶3和5∶5兩種方式，且不斷有新政策來(lái)調(diào)整和優(yōu)化共有產(chǎn)權(quán)房的分配比例。上海在《實(shí)施意見(jiàn)》中規(guī)定非滬人員與本市居民按照統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)享受優(yōu)惠政策，既個(gè)人承擔(dān)的產(chǎn)權(quán)份額不低于50%。視項(xiàng)目情況，政府占三成至五成，個(gè)人占五成至七成。

1.4 退出機(jī)制

共有產(chǎn)權(quán)房的退出機(jī)制主要有三種方式：一是政府退出（個(gè)人購(gòu)買(mǎi)政府的份額）;二是個(gè)人退出。此種退出方式的原則是政府有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，即按照評(píng)估價(jià)回購(gòu)個(gè)人的產(chǎn)權(quán)，以便房屋再次出售獲得增值收益;三是上市交易。淮安、北京以及上海均規(guī)定取得權(quán)證未滿5年，原則不得上市交易，5年之后可將持有的產(chǎn)權(quán)推向市場(chǎng)進(jìn)行出售。

2 上海市共有產(chǎn)權(quán)房存在的問(wèn)題

2.1 選址偏遠(yuǎn)，入住率低，浪費(fèi)資源

許多共有產(chǎn)權(quán)房小區(qū)入住率約為30%，大多數(shù)居民仍然居住在原來(lái)的住房，以便上班和上學(xué)。

2.2 共有產(chǎn)權(quán)房的融資相對(duì)難

按照目前上海的經(jīng)營(yíng)情況，買(mǎi)共有產(chǎn)權(quán)房時(shí)可以適當(dāng)貸款，但是要取決于銀行的態(tài)度。商業(yè)銀行一般不太愿意貸款給這種購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房的客戶。共有產(chǎn)權(quán)房不僅消費(fèi)融資難，由于其共有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)抵押融資也面臨困境。

2.3 缺乏法律支撐，售后管理難

由于缺乏頂層設(shè)計(jì)、中央立法的缺失，導(dǎo)致此項(xiàng)制度的推行進(jìn)程較為緩慢。在具體實(shí)踐中，共有產(chǎn)權(quán)房均是以行政命令、規(guī)章的形式推動(dòng)，地方政府也是參照中央的命令制定規(guī)范性文件。各地方立法存在的差異性，使得頒布的規(guī)范性文件在準(zhǔn)入、運(yùn)行、管理以及退出等方面的規(guī)定各有不同。地方立法的“碎片化”容易出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)設(shè)計(jì)混亂、監(jiān)管力度不到位、糾紛解決機(jī)制法制化缺失等問(wèn)題，這些問(wèn)題的存在勢(shì)必影響共有產(chǎn)權(quán)制度的可行性和合理性。

2.4 沒(méi)有明確的退出機(jī)制

退出機(jī)制是建立在房?jī)r(jià)上漲的基礎(chǔ)上的，如果房?jī)r(jià)走平或走低，個(gè)人會(huì)保持觀望狀態(tài)。另外，政府雖有部分產(chǎn)權(quán)，但向購(gòu)房者無(wú)償讓渡其占用權(quán)和使用權(quán)，相當(dāng)于提供了無(wú)息貸款，對(duì)個(gè)人居住不產(chǎn)生任何影響。

3 完善上海市共有產(chǎn)權(quán)房的政策建議

3.1 國(guó)家應(yīng)立法，為共有產(chǎn)權(quán)房制度的建設(shè)保駕護(hù)航

針對(duì)目前我國(guó)共有產(chǎn)權(quán)房立法層次低、法律制度空白的問(wèn)題，立法機(jī)關(guān)須根據(jù)試點(diǎn)城市的地方立法特點(diǎn)，在允許地方存在一定特點(diǎn)的前提下，制定統(tǒng)一的中央立法。

3.2 適當(dāng)提高共有產(chǎn)權(quán)房的融資功能

政府應(yīng)擔(dān)保一定比例的共有產(chǎn)權(quán)房的融資貸款，提高共有產(chǎn)權(quán)房的資產(chǎn)價(jià)值。

3.3 完善退出機(jī)制，加強(qiáng)共有產(chǎn)權(quán)房的循環(huán)利用

通過(guò)建立綜合性信息平臺(tái)，使得資格審查機(jī)構(gòu)與銀行或金融機(jī)構(gòu)實(shí)行信息互聯(lián)，對(duì)共有產(chǎn)權(quán)房住房人每年進(jìn)行一次資格審查，讓不再符合受保障的對(duì)象盡快退出保障體系，對(duì)在銀行或金融機(jī)構(gòu)的個(gè)人信息存在不良記錄的，將拒絕接受其貸款申請(qǐng)。只允許共有產(chǎn)權(quán)保障房在符合條件的內(nèi)部人之間流轉(zhuǎn)，才能使得有限的公共保障資源發(fā)揮最大的作用。

3.4 延伸共有產(chǎn)權(quán)房的保障功能鏈

在業(yè)主自愿的前提下，籌集已銷(xiāo)售的、空置的共有產(chǎn)權(quán)房，作為公租房租賃。政府扣除公租房的管理費(fèi)用，剩余租金交給業(yè)主。這不僅能有效利用資源，也能減輕政府的保障房建設(shè)壓力，同時(shí)能提高中低收入業(yè)主的收入。

4 總結(jié)

共有產(chǎn)權(quán)住房政策是我國(guó)住房保障制度的最新進(jìn)展和制度創(chuàng)新。首先，共有產(chǎn)權(quán)房擴(kuò)大了我國(guó)住房保障的覆蓋群體，回應(yīng)了被市場(chǎng)排斥又無(wú)法獲得政府保障的夾心階層的住房需求。其次，共有產(chǎn)權(quán)房豐富了中國(guó)住房保障的方式和路徑，是我國(guó)住房產(chǎn)權(quán)方面的重要發(fā)展與創(chuàng)新。共有產(chǎn)權(quán)住房介于公共租賃和可負(fù)擔(dān)住房之間，是一種過(guò)渡性的、高度靈活的產(chǎn)權(quán)占有模式。它可以滿足中低收入家庭差異化的住房需求，有助于實(shí)現(xiàn)住房保障供給與保障對(duì)象支付能力之間的匹配和協(xié)調(diào)，是一種更加“精準(zhǔn)”的住房保障模式。最后，共有產(chǎn)權(quán)房不僅能夠有效滿足中低收入家庭的住房需求，還可以推動(dòng)他們住房資產(chǎn)的積累，有助于縮小中國(guó)當(dāng)前日益擴(kuò)大的收入和財(cái)富差距，激勵(lì)購(gòu)房者改變生活態(tài)度、積極工作，進(jìn)而促進(jìn)社會(huì)穩(wěn)定和公平。同時(shí)，擁有房產(chǎn)也可以增加購(gòu)房者心理和經(jīng)濟(jì)方面的安全感，有助于形成對(duì)所在城市和社區(qū)的歸屬感。

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