營改增對房地產企業稅負的影響及解決路徑探析

【摘要】房地產行業是我國經濟騰飛和發展的一個縮影，在經歷了多年的蓬勃發展后，房地產行業也迎來了新的變革。自2016年5月1日起，“營改增”已覆蓋至全國各行各業，對于房地產行業而言，在遇到新問題的同時，也將收獲更多新政策帶來的利好。文章對“營改增”下房地產行業的稅負變化情況展開研究，并提出相應的稅收籌劃建議，以緩解新政策對房地產企業帶來的沖擊，維持房地產企業平穩發展。

【關鍵詞】營改增;房地產企業;稅負影響

隨著我國經濟的不斷發展，營業稅這一曾經對我國經濟建設發揮過重要作用的稅種，其重復征稅的弊端日益凸顯。為了重新釋放經濟活力，國家對財稅制度進行了改革。出臺“營改增”政策的目的在于通過減少重復征稅降低企業的稅負壓力，不僅有利于我國稅制向國際化趨同，也有利于提升國民經濟的運行效率。“營改增”對于促進供需市場活力，優化企業在投資和財務上的各種決策都可以起到積極的推動作用。“營改增”對于房地產企業產生的影響是長遠的，也是重要的。房地產企業要順勢而為，做好稅收籌劃工作，力求在困局中實現穩健發展。“營改增”對于房地產企業來說是一把雙刃劍。如果房地產企業能夠充分把握政策方向并合理利用規則，不僅能夠有效避免重復征稅，還能夠朝著積極的方向發展;否則，無法適應新規則的房地產企業會在發展的過程中遇到重重阻力，甚至面臨淘汰出局的可能。本文就“營改增”對房地產企業產生的影響展開分析，提出相應的稅收籌劃建議，以期使房地產企業在面對“營改增”時能夠實現平穩過渡。

一、“營改增”政策在房地產開發企業的解析

（一）納稅種類的變化

在全面營改增之后，房地產開發企業的納稅人銷售房產時繳納的營業稅變為繳納增值稅，行業涉及的主要稅種：房產稅、土地使用稅、土地增值稅、企業所得稅、印花稅等其他稅種暫未大的變化。

（二）計稅方法和稅率的變化

在全行業均納入營改增試點的范圍后。營業稅時代也在此刻退出了歷史舞臺。營改增之前，對房地產開發企業要求全部以房產銷售額作為征稅對象征收營業稅，稅率統一為5%;營改增之后，針對房地產開發企業文件規定對于2016年4月30日前取得《建筑工程施工許可證》的房地產老項目，可以選擇按簡易計稅方法5%的征收率計稅。一經選擇簡易計稅方法計稅的，36個月內不得變更為一般計稅方法計稅。2016年4月30日以后取得《建筑工程施工許可證》的項目必須按一般納稅人計稅方式計稅，目前增值稅稅率已調整為9%。這標志著房地產開發企業增值稅時代的正式到來。在當今稅收政策頻繁調整和變化的環境下，對房地產開發企業的稅負有著怎樣的變化和影響，需要我們去做更具體的思考和探討。以我司目前正在開發的房地產項目為例，對比營業稅的征稅方式和營改增以后新的計稅方式，企業在稅負上確實產生了差異，對于房地產開發企業來說是減負了還是增加稅收負擔，我們可以通過具體數據加以對比和分析。按照國務院及李克強總理的講話精神，在全面實施營改增后對所有企業稅負會只減不增。相信房地產開發類企業也是如此。在2016年5月1日全面實施營改增之后，房地產開發企業增值稅稅率也經過了二次調整，分別是2018年5月1日起，納稅人發生增值稅應稅銷售行為11%稅率的，稅率調整為10%。及2019年4月1日起，納稅人發生增值稅應稅銷售行為10%稅率的，稅率調整為現行的9%。將來增值稅稅率可能會進一步下調。

二、“營改增”下房地產企業采取的應對措施

（一）關注“營改增”的政策變化，爭取政策支持

面對新的政策形勢，房地產企業一定要具備敏銳的政策洞察力，高度重視“營改增”政策在稅改方面產生的變化并做好相關的解讀工作，協調好企業內部與財務部門的配合工作。首先，盡快理清適用于企業的相關稅收優惠政策尤其是做好稅收優惠政策的審查工作，在確保政策能夠發揮作用的前提下，把握好政策的變化動向，及時做好風險評估工作。其次，仔細研究適用于老項目的過渡性政策，充分發揮這些政策在房地產企業運行過程中能夠帶來的福利。最后，在“營改增”之初，政府會針對企業可能出現的各種困難為其提供相關的政策扶持，以幫助企業渡過難關。房地產企業要把握時機，充分利用過渡性扶持政策帶來的利好，及時向政府申請過渡性稅收優惠，或尋求財政扶持，以緩解暫時的資金壓力。

（二）做好進項稅額抵扣監管工作，加強進項稅額的抵扣

國家實施“營改增”的目的是為了緩解企業的稅負壓力，而降低增值稅稅負最有效的途徑就是做好稅額抵扣。因此，房地產企業不僅要加強進項稅額抵扣的監管力度，還要在運營過程中有效強化和落實進項稅額的抵扣工作。首先，房地產企業需要提升財務部門對“營改增”政策的認知，了解上游行業在房地產項目實施過程中可能出現的稅負轉嫁環節，與上游行業溝通交流。特別是在與建筑企業合作的過程中，房地產企業要積極做好溝通工作，在平衡彼此利益的前提下，盡量多爭取進項稅額的抵扣額度。其次，在建筑材料供應商的選擇上，房地產企業也要認真對待，除了選擇具備資質的大型建材供應商，對于輔助材料的供應商，也要盡量選擇具備資質的賣家，以確保建筑材料的品質。在與這些建材供應商進行合作的過程中，應以能夠取得增值稅專用發票的合作對象為主，目的是最大限度地實現進項稅額的抵扣。另外，房地產企業還應對勞務成本進行科學合理的規劃，通過公開招標的方式，與能夠繳納勞務報酬稅款的正規勞務企業展開合作，有效控制建設成本。最后，由于房地產行業的推進周期比較長，需要耗費大量的資金，房地產企業應提前做好全盤項目的納稅統籌，對建設資金和成本進行科學合理的分攤，開展稅負調控管理工作。對于財務方面的工作，為了降低和避免由于發票管理不善造成的稅負變化，可以委任可靠的財務人員進行增值稅專用發票的專項管理。通過及時管控，全面落實，最終實現有效降低企業建設成本的目的。

結束語：

根據企業實際案例分析，營改增后房地產開發企業的稅收環境確實發生了較大變化，企業整體稅負對比營業稅時期也有顯著下降，在稅改的浪潮下對所有納稅人而言都是全面稅改的受益者，因此房地產企業應在一次次的稅改中抓住機遇，并不斷提升自我。在實際工作中我們更需要對：增值稅進項稅額合理取得、經濟合同簽訂、工程招投標、日常財務核算等加強管理，規范企業各類經濟行為。加快各項涉稅制度的完善和建設，形成一套行之有效的應對措施和工作流程，并加以嚴格執行。從而才能讓房地產企業在發展的道路上走得更穩更遠。

作者簡介：

張城俊，畢業院校：西安交通大學，工作單位：桐梓交旅投資建設集團有限公司