租購同權政策對居民住房租賃意愿的影響
——基于logit模型的分析

文/徐青 王世楨 劉鷺鷥

引言

自1998年中國全面推進住房分配貨幣化及房地產業市場化以來，居民人均住房面積及住房自有率顯著提高。住房市場過快發展的同時也帶來了住房供給的空間錯位與失衡、大多數市區住房資源緊張及部分地區住房供給過剩、城市內部住房資源分布不合理、住房價格過快上漲產生住房可支付性問題、住房資產過快增值引起收入差距擴大、城市開發和房地產業發展對土地資源的有效利用不足、住房租售市場失衡等一系列問題。

為促進房地產市場平穩健康發展，中國各級政府采取了貨幣、稅收、土地等一系列涵蓋住房價格及交易管制的調控政策。黨的十九大報告指出，要加強社會保障體系建設，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，明確提出要加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。

為推動住房租賃市場發展，2016年5月國務院辦公廳發布《關于加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》，2017年7月住建部會同國家發改委、國土資源部、公安部、財政部、人民銀行、稅務總局、工商總局、證監會等部門聯合印發了《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》，決定在廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢等12個城市推行租賃住房政策試點。各地方政府也相繼制定了相關政策。這些政策中，租購同權是核心之一，該政策賦予住房租賃者與住房購買者同等享有城市公共服務的權利，以促進住房租賃市場的發展。

隨著這些政策的出臺與推行，租賃市場出現了較好的發展勢頭，但要實現租賃住房與購買住房享有同等公共服務仍是一項復雜的系統工程，耗時較長，需要對其中涉及的相關利益主體進行深入分析，需要對涉及的政策內涵及實施路徑進行針對性研究，以便為完善租購同權政策提供指導。

一、研究綜述

（一）租購同權政策

現有研究對租購同權政策給予了正面評價。如歐陽鑫（2017）認為，租購同權是中國戶籍制度和產權制度的重大創新，將會削弱房地產、戶籍與各種福利之間的依賴關系，為外來居民爭取更多利益。周景彤等（2017）認為，租購同權政策旨在剝離房屋產權上的附屬附加值，其長期意義大于短期意義。

關于該政策對房地產市場的影響，黃燕芬等（2017）分析了中國住房租售市場的問題及其產生原因，提出以“租購同權”促進“租售并舉”，促進市場平穩發展。廖俊平（2017）認為，在中國住房自有率過高及居民購房率偏高的情況下，推行租購同權有利于將居住需求引導到租房上，促進租售市場平衡。在該政策對房價的影響方面，向為民（2017）認為“租購同權”“租售并舉”以及“共有產權”的目的均在于改變購房偏好，鼓勵租房，使住房回歸居住屬性，讓更多的人有房可居，從而抑制和穩定房價。周杰清（2017）認為此政策對房價的影響有限。尚珂等（2018）利用房地產四象限模型分析了此政策對房價的可能影響。

具體到租購同權政策的實施上，王紅玲（2017）認為，租房體系和法律法規不健全、優質教育資源稀缺、租房者不直接承擔公共費用支出、租賃房源無法滿足市場需求等因素一定程度上制約了租購同權的實現。林上軍（2017）認為該政策更多的是政府擴大承租者權利的信號，要發展和規范住房租賃市場，必須解決兩個問題:租屋供給和租屋賦權。韓靜（2017）介紹了南京市租購同權建設中推行的《南京市房屋租賃合同》對租房人權益的保護及對租賃住房最低面積的規定。銀昕（2017）梳理了近期相關政策發展過程，指出了國有企業應發揮重要作用。祝軍（2018）提出了對國外政策的借鑒。李然（2017）在分析政策意圖及市場發展階段的基礎上，提出對租購同權的五點建議：租賃性用地的確定、實物補貼與財務補貼并行、REITs成為租賃運營融資新途徑、私有性公共服務資源作為必要補充、企業主導。

以上文獻從較為宏觀的層面，對租購同權的作用、實施、政策建議等內容進行了研究，而尚未涉及該政策對租房主體的租賃意愿影響，本文將在此方面進行探討。

（二）住房租購選擇

住房租購選擇是住房市場研究的一個重要問題，在國內外都有廣泛的研究。一般認為，住房租購選擇對住房需求、住房自有率有直接影響，而這些因素與住房市場的發展有直接關聯（Yang & Guo, 2018）。

通常認為居民租購選擇受社會因素（婚姻、年齡、子女）及經濟因素（住房的持有成本及租賃成本）的影響，已婚者、家庭人均稅后年收入、居住滿意度對購房意愿會產生正向影響（張黎莉，2019）。此外，稅收被認為是重要因素（吳翔華 等， 2018），公共政策也會對租購選擇產生影響。有學者（Bourassa & Yin,2006） 比較了澳大利亞和美國年輕家庭的住房擁有率，評估了補貼政策的影響，認為補貼政策的差異對擁有率的影響很小。有學者（Kattenberg，2017）分析了租金控制對荷蘭住房租戶選擇的影響，發現租金控制的程度對房客選擇有影響。有學者（Boehm，2014） 比較了美國和德國市場，發現美國人更愿意擁有住房，部分原因是抵押貸款利息可作稅收抵扣。還有學者從使用者成本、家庭經濟狀況角度對中國居民的租購選擇進行了研究（羅憶寧，2018；蔡洪波 等，2019）。本文將嘗試探討租購同權政策對居民住房租賃意愿的影響，以彌補現有文獻這方面的不足。

二、模型構建及變量設定

（一）模型構建及變量設定

租購同權政策能夠改進住房租賃者享有公共服務的福利水平，改善租房者的滿意度，因而可以提高住房租賃意愿。公共服務包含了基礎教育、醫療、養老等諸多內容，為進一步理解不同公共服務對租賃意愿的影響，還需要構建模型進行定量分析。住房租賃意愿如果用數值表達，顯示為不連續變量，要么愿意，要么不愿意，而其影響因素諸多，因而適合利用邏輯回歸模型進行定量分析。根據邏輯回歸的一般形式，建立如下模型：

P代表租賃意愿，其結果來源于對問卷題目“如果租賃住房權利能夠落實，您愿意一直租房嗎”的回答，愿意為1，否則為0。

xi代表影響住房租賃意愿的自變量，根據已有研究，設計如下變量：

1.政策認知程度：本城市居民對租購同權政策是否有了解，或者是否知道本城市有租購同權政策，結果來源于對問卷題目“您知道現在居住的城市有無實施‘租購同權’政策”的回答，有賦值1，否則為0。

2.政策效果預期：即預見本政策是否會有效，結果來源于對問卷題目“您對政府實施‘租購同權’政策有信心嗎”的回答，有賦值1，否則為0。

3.對租購同權政策中有關公共商品和服務的需求：具體包括戶口、幼兒園、小學、初中、高中、大學、社區醫院、社區養老等享有公共服務權利的需求，結果來源于對問卷“如果租賃的住房與購買的住房實施‘租購同權’，您認為這些‘權’應該包括哪些”的回答，對各選項的回答，選中賦值1，沒有選中為0。

4.對本城市現有公共商品和服務的滿意程度：使用李克特5級量表形式測量居民對本城市已經提供的幼兒園、小學、初中、高中、大學、社區醫院、社區養老等七種類型公共商品及服務可獲得性的滿意度，分別使用量表測量居民滿意度后，再使用SPSS將這些觀測變量處理合并得到潛變量。

5.Z為控制變量，包括性別、年齡、收入、婚姻、子女、戶籍是否在本城市等變量。

βi為模型待估參數，其數值大小及顯著性表示以上因素對住房租賃意愿的影響方向及程度。α代表以上自變量之外的因素對租賃意愿的影響，為待估參數。

表1 變量定義與設定

對于租購同權對租購選擇的影響，本文提出兩個假設：

假設一（H1）: 居民對租購同權的感知程度會影響居民的住房租賃意愿。

假設二（H2）: 居民對租購同權的效果預期會影響居民的住房租賃意愿。

（二）數據來源與數據統計性描述

本研究選擇北京、上海及國內推行租賃住房政策試點城市的租戶和自有住房者，通過問卷星發放網絡問卷，每個地區租戶和自有住房者問卷量保持在120左右，共回收1505份問卷，有效問卷985份。對數據進行基本統計如表2、表3所示。調查對象中，租賃住房居民和自有住房居民分別為492個和493個，女性稍微多一點，年齡以19歲到40歲之間為主，年收入5萬到20萬之間，居住地在北京、上海、廣東和其他試點地區城市間分布較為均勻。樣本具有較好的代表性，符合本研究的需求。

表2 租賃住房居民樣本基本特征統計

表3 自有住房居民基本特征統計

三、模型估計結果

由于租賃住房居民與自有住房居民為兩類不同的群體，對上述模型使用SPSS分別進行分析。

（一）住房租賃者租賃住房分析

使用SPSS對模型進行統計分析，得到結果如表4所示。

表4 住房租賃者租賃偏好分析結果

可以看到，在模型中影響無自有住房居民租賃偏好的因素最重要的是對租購同權政策的信心，系數為0.708，且在1%水平下顯著，假設二得到驗證。這表明民眾對租購同權政策的期待影響政策實施效果。本城市租購同權政策的推行也會極大提升居民的租賃偏好，其變量系數為0.569，并在5%水平下顯著，假設一得到驗證。這表明正在推行的租購同權政策能在一定程度上有效推動居民從住房購買市場向住房租賃市場遷移，這對住房租賃市場的發展至關重要。

租賃住房居民對本城市的公共商品和服務滿意程度會顯著影響其在本城市購置住房的意愿，如果居民對本城市的公共商品和服務有更高的滿意度，則其購買本城市住房的意愿會顯著增強（pubgood的變量系數為-0.421，且在1%水平下顯著），這可能是公共商品供給中的“用腳投票”機制在發揮作用。該機制的基本思路是：在人口可以自由流動的情況下，不同地區的政府需要在征收同樣數量稅收的情況下，提供較高質量的公共物品以吸引納稅人。否則當其他社區能夠提供更良好的福利時，人們就會“用腳投票”，主動流動并居住于其他社區，因為該地區為人們提供了其最中意的公共服務與稅收組合。依這一思路推理，地方的公共商品服務支出會資本化到住房價格中，這在實證研究中得到了驗證。在對中國公共物品資本化的研究中，鄭思齊（2014） 和黃燕芬（2014） 分別對北京市及全國35個大中城市的數據進行了分析，證實了中國的房地產市場中存在的公共商品及服務資本化到住房價格中的現象。但是公共商品及服務資本化到住房價格的結論只是對“用腳投票”模型的間接論證，公共商品和服務的水平是否會直接影響居民的遷移意愿則需作進一步分析。

在有關住房租賃者對公共商品和服務的需求因素中，最重要的三項公共商品服務分別是上初中、社區養老及落戶口。城市如果能夠為租賃住房的居民提供相關公共商品和服務，則能非常有效地提高這部分居民對住房只租不購的意愿，這對發展租賃市場、推行租購并舉是非常有意義的。就控制變量來看，男性比女性有更高的住房租賃意愿；隨著年齡的增長，在得到期望的公共商品和服務的條件下，居民租賃意愿會提高。

（二）住房自有者租賃住房意愿分析

對使用自有住房者依以上模型進行統計分析，結果如表5所示。

表5 住房自有者租賃偏好分析結果

從居住自有住房者的住房租賃意愿影響因素來看，最重要的影響因素依舊是對租購同權政策的信心及認知程度，其變量的系數分別為0.63和0.524，且均在5%水平下顯著，假設二與假設一都得到驗證。期望租購同權政策提供的公共商品和服務中，落戶口是自有住房居民最關心的：其系數為0.541并在1%水平下顯著。在控制變量中，戶口因素對居民是否愿意一直租賃住房有非常重要的負面影響，即如果一個居民不具有本城市戶口，則即使為其在租賃住房中提供公共商品和服務，其依舊希望購買自己的住房。而其他控制變量的差異均不顯著，表現出與租賃住房居民不同的特征。

對于本城市已有的公共商品和服務的滿意程度并不能決定居民是否愿意一直停留在租賃住房市場（pubgood的系數為0.042且不顯著），這表明對于在本城市已有住房的居民，本城市的公共商品和服務對其住房租賃意愿影響較弱，這可能是因為遷移成本較高，或者難以更多對比不同城市的公共商品和服務。這與對本城市的公共商品和服務的感知影響租賃住房居民租賃意愿形成對比，直接印證了蒂伯特假設（Tiebout hypothesis）。而有研究人員認為城市居民的流動性及遷移成本也會影響公共商品及服務的稅收資本化程度（Hilber,2017） ,本文的研究從另外一個角度驗證了這個結論。而這一發現也有非常重要的政策意義：在一定程度上將各個城市公共商品服務水平均等化，從而提高居民在不同城市之間的流動性，可更好地實現流動性匹配，同時也可以避免因為某一個城市公共商品和服務水平較好使得流動人口大量聚集而增加城市運行無效率。

（三）住房自有者出租自有住房分析

住房租賃市場的發展需要有足夠的房源投入，因此問卷調查了自有住房者在租購同權政策下出租房屋的意愿。將前述公式中的因變量設置為是否愿意出租自有住房，自變量設置保持不變，用SPSS對數據進行分析，結果如表6所示。從結果看，政策認知（系數為0.532，在5%水平下顯著）顯著影響了住房自有者的出租意愿，這可能是租購同權政策通過稅收資本化機制提高了房租的水平，從而提高了出租自有住房的積極性。另一個重要的隱含意義是，租購同權政策的推行會提高居民出租自有住房的意愿，從而增加住房租賃市場的供給，促進住房租購市場的均衡發展，實現租購并舉的政策意圖。除政策認知外，其他變量對住房自有者將住房出租地意愿均無顯著影響。

表6 住房自有者出租自有住房影響因素分析

四、結論及政策建議

（一）本文的主要結論

1.租購同權政策通過對城市租賃住房居民提供公共服務，提高其居住滿意度，增強其租賃住房愿意，這有利于住房租賃市場的健康發展。

2.居民對租購同權政策的信心及認知程度會顯著影響居民停留在租賃市場的意愿，不同的居民對租購同權政策中的公共服務有不同的需求：租賃住房的居民更關注戶口、社區養老以及上初中。自有住房的居民如果沒有戶口，則有更強的購買住房意愿。

3.如果一個城市的公共商品和服務水平更高，租賃住房居民會有更強的住房購買意愿，因此在一定程度上實現城市間與城市內的公共服務水平均等化非常重要。租購同權政策的推行會提高居民出租自有住房的意愿，從而增加住房租賃市場的供給，促進住房租購市場的均衡發展。這表明租購同權從住房供給和需求角度看都是可行的政策。

（二）本文的政策建議

1.加強政策制定及實施中的公民參與，提升居民對租購同權政策的信心及關注度。

2.實現公共服務均等化，促進居民在城市中順暢流動；分析特定城市的租賃住房的公共服務供給，以更好地實現租購同權的政策目標。