“成園成市”：讓園區(qū)賦能生物科技公司

優(yōu)秀的園區(qū)可以助力企業(yè)在產(chǎn)業(yè)發(fā)展中提升競(jìng)爭(zhēng)力——實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)和人才聚集，讓城市、企業(yè)、人才都從中獲得利益。當(dāng)企業(yè)遇到籌建園區(qū)的機(jī)會(huì)時(shí)，正是去思考如何讓自身業(yè)務(wù)更高效地與產(chǎn)業(yè)鏈條上其他資源結(jié)合的時(shí)候，而最終形成有影響力的產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)。但籌建園區(qū)會(huì)遇到眾多問題。作為國內(nèi)首屈一指的園區(qū)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)專家，德國維思平建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所基于20 年的規(guī)劃設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)，能夠以有效的實(shí)施策略助力企業(yè)家應(yīng)對(duì)和解決關(guān)于園區(qū)籌建的痛點(diǎn)問題。

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越是成功的生物科技公司越會(huì)遇到空間規(guī)劃問題，就像動(dòng)物脫皮換殼一樣，這意味著成長(zhǎng)擴(kuò)大。近年來全國各地高新區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)都在推動(dòng)生物科技公司的發(fā)展，更是給出優(yōu)質(zhì)的政策吸引實(shí)力企業(yè)進(jìn)駐，目的就是要形成產(chǎn)業(yè)的集聚。

圖1 西門子南非總部園區(qū)規(guī)劃

商業(yè)地產(chǎn)中有“成行成市”的概念，在園區(qū)中，則需要打造“成園成市”的狀態(tài)。當(dāng)企業(yè)遇到籌建園區(qū)的機(jī)會(huì)時(shí)，正是去思考如何讓自身業(yè)務(wù)更高效的與產(chǎn)業(yè)鏈條上其他資源結(jié)合的時(shí)候，而最終形成有影響力的產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)。這是行業(yè)和政府樂見的事情。透過適當(dāng)?shù)漠a(chǎn)業(yè)地產(chǎn)模式，生物科技公司將可以實(shí)現(xiàn)企業(yè)自身的發(fā)展，同時(shí)分享產(chǎn)城融合帶來的紅利。

每次籌建園區(qū)都是機(jī)遇和挑戰(zhàn)并存，當(dāng)中會(huì)遇到很多問題，其中最常見的問題包括園區(qū)怎么規(guī)劃才像個(gè)高端的科技園？園區(qū)如何設(shè)計(jì)更容易吸引到高端人才加入？以及園區(qū)如何設(shè)計(jì)可以節(jié)約園區(qū)開發(fā)的成本？

來自國內(nèi)首屈一指的園區(qū)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)專家——德國維思平建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所從20 年的規(guī)劃設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)中，總結(jié)出了有效的實(shí)施策略以解決企業(yè)家關(guān)于園區(qū)籌建的痛點(diǎn)。本文分享的包括諾華園和蘇州生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園在內(nèi)的幾個(gè)成功案例，都經(jīng)歷了10 年以上園區(qū)運(yùn)營(yíng)的時(shí)間考驗(yàn)，為生物醫(yī)藥園區(qū)在規(guī)劃運(yùn)營(yíng)中面臨的問題提供了可參考的方法。

園區(qū)怎么規(guī)劃才像個(gè)高端的科技園？

優(yōu)秀的空間規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)可以提升組織運(yùn)行效率，增強(qiáng)企業(yè)學(xué)習(xí)和研創(chuàng)能力，助力品牌塑造和形象的傳播，有效提升園區(qū)和企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。以位于瑞士巴塞爾的諾華園以及維思平經(jīng)典之作西門子南非總部和蘇州生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園為例，高端科技園的園區(qū)規(guī)劃均秉持著“中性規(guī)劃、模塊空間、個(gè)性形象、怡人景觀”16字箴言設(shè)計(jì)準(zhǔn)則。

中性規(guī)劃&模塊空間——高效率和彈性的秩序

諾華園、西門子南非總部（圖1）以及蘇州生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園（圖2）三個(gè)園區(qū)規(guī)劃均采用歐洲城市型的空間發(fā)展模式，網(wǎng)格化的布局，彈性的生長(zhǎng)機(jī)制。在規(guī)劃中，大園區(qū)被拆解成由網(wǎng)格路網(wǎng)組成的若干小街區(qū)，從而產(chǎn)生了更多獨(dú)棟，創(chuàng)造出更多的沿街立面，該策略使每棟單體建筑在滿足良好的通風(fēng)采光要求的同時(shí)，均可保證便捷的物流交通可達(dá)性以及園區(qū)整體的均好性。中性的規(guī)劃帶來的優(yōu)勢(shì)是模塊空間的靈活使用，地塊可分可合，功能可調(diào)節(jié)置換。更大的優(yōu)勢(shì)是模塊可以自用也可以對(duì)外招租給下游企業(yè)，促進(jìn)資源整合和產(chǎn)生租金收入，最終為資產(chǎn)管理和經(jīng)營(yíng)靈活性提供關(guān)鍵的條件。

個(gè)性形象&怡人景觀——傳播企業(yè)核心價(jià)值和促進(jìn)人才交流

諾華園園區(qū)入口建筑色彩斑斕的外立面（圖3）象征醫(yī)藥化學(xué)豐富了生活，體現(xiàn)企業(yè)的愿景、價(jià)值主張和多元的文化氛圍。西門子南非總部入口處以一座圓形高塔（圖4）為標(biāo)志和潔白標(biāo)準(zhǔn)化的鋁合金外墻呈現(xiàn)出科技精英的形象。而蘇州生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園則以金黃色的鏤空金屬遮陽棚打造了園區(qū)主入口廣場(chǎng)（圖5），帶來了強(qiáng)烈的視覺沖擊和磅礴的氣勢(shì)，在開園時(shí)就成功給很多入園的中小企業(yè)賦予了大形象，為這些孵化企業(yè)增添了發(fā)展的信心。

圖2 蘇州生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園（一期）總平面圖

圖3 諾華園入口建筑

圖4 西門子南非總部標(biāo)志建筑

在諾華園（圖6）、西門子南非總部以及蘇州生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園（圖7、圖8）三個(gè)園區(qū)中，適宜的空間尺度不僅與背景城市肌理無縫連接，還帶給使用者一個(gè)開放、自由、生態(tài)的辦公環(huán)境。室內(nèi)外景觀互相交融，意味工作狀態(tài)的外延，而人們?cè)诰G化環(huán)境里活動(dòng)更是可以減壓放松，甚至從自然環(huán)境中尋找靈感，獲得啟發(fā)。其中蘇州生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園的園區(qū)規(guī)劃既回應(yīng)了蘇州地區(qū)園林的人文傳統(tǒng)和水文地理優(yōu)勢(shì)，也賦予科研園區(qū)特殊的人文關(guān)懷和場(chǎng)所精神。

園區(qū)如何設(shè)計(jì)更容易吸引到高端人才加入？

圖5 蘇州生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園主入口廣場(chǎng)

圖6 諾華園園區(qū)生態(tài)環(huán)境

圖7 蘇州生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園園區(qū)生態(tài)環(huán)境

圖8 蘇州生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園管理中心庭院

企業(yè)的任務(wù)是找到市場(chǎng)、找到人才，透過產(chǎn)品和技術(shù)去對(duì)接市場(chǎng)需求，而建筑師可以在園區(qū)規(guī)劃和空間設(shè)計(jì)上推動(dòng)創(chuàng)新的工作場(chǎng)景，助力企業(yè)吸引人才。生物醫(yī)藥高端科研人才的需求，也就是他們對(duì)自己人生的追求，往往是事業(yè)上成功，生活上有品質(zhì)。為響應(yīng)高端人才的這兩類需求，維思平認(rèn)為，產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)一定要在園區(qū)內(nèi)實(shí)現(xiàn)微觀上“生活”“生產(chǎn)”“生態(tài)”等“三生”融合，宏觀上實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)的聚集。

完整的配套門類和優(yōu)質(zhì)的空間場(chǎng)景體驗(yàn)

一站式企業(yè)配套，街區(qū)式生活配套，解決了企業(yè)和人才的“衣食住行”，使園區(qū)提供的增值服務(wù)實(shí)現(xiàn)空間的體驗(yàn)化。以維思平近年設(shè)計(jì)的鄭州臨空生物醫(yī)藥園（圖9）為例，該園區(qū)是河南省內(nèi)最大規(guī)模的生命科學(xué)與生物技術(shù)研發(fā)和生產(chǎn)創(chuàng)新、創(chuàng)業(yè)基地，園區(qū)建設(shè)包括孵化實(shí)驗(yàn)綜合中心、中試生產(chǎn)組團(tuán)、大規(guī)模生產(chǎn)廠區(qū)、專屬物流體系、會(huì)展中心和完善的生活配套設(shè)施。項(xiàng)目所在地周邊配套服務(wù)位置過偏，功能單一，不能滿足逐漸發(fā)展的園區(qū)生活需求。規(guī)劃中采用小街區(qū)、密路網(wǎng)的方式組織生活配套組團(tuán)，首層全部作為對(duì)外街鋪，引入定位高端、功能豐富完備的配套設(shè)施，使高端人才可以在公寓、食堂、咖啡店、書店、健身房、便利店等生活配套中感受便捷和品質(zhì)，在展示中心、會(huì)議中心等生產(chǎn)配套中助力企業(yè)發(fā)展，在大集中景觀、公園等生態(tài)配套中放松身心享受自然，甚至可以獨(dú)享托兒所等進(jìn)階教育配套設(shè)施。完備的“三生”配套包括宿舍、餐飲、社交、多功能辦公、超市、出行、運(yùn)動(dòng)等諸多方面功能，該策略的引入實(shí)現(xiàn)了高度產(chǎn)城融合，在園區(qū)內(nèi)部打造城市商街生活體驗(yàn)，讓進(jìn)入港區(qū)的人才享受品質(zhì)生活。

圖9 鄭州臨空生物醫(yī)藥園鳥瞰圖

快速實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)聚集

權(quán)威設(shè)施、權(quán)威機(jī)構(gòu)、權(quán)威龍頭企業(yè)等因素的加持，會(huì)使園區(qū)快速實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)招商，上下游企業(yè)對(duì)人才的聚集效應(yīng)。一方面維思平希望通過權(quán)威設(shè)施配套來支撐各個(gè)企業(yè)的需求，打造加速器、孵化器式的園區(qū)，解決一個(gè)過渡性或者移動(dòng)性的辦公狀態(tài)，讓小型企業(yè)在這里抱團(tuán)成長(zhǎng)。在維思平設(shè)計(jì)的蘇州生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園中，當(dāng)企業(yè)發(fā)展到達(dá)一個(gè)新高度時(shí)，依舊能在園區(qū)穩(wěn)定下來。園區(qū)持有的服務(wù)配套內(nèi)容能開展檢測(cè)，認(rèn)證等很多專業(yè)服務(wù)，均有助于增加園區(qū)的增值服務(wù)收入。另一方面，行業(yè)里的權(quán)威研發(fā)機(jī)構(gòu)或龍頭企業(yè)，不同于中小企業(yè)往往是整合產(chǎn)業(yè)鏈的一個(gè)好抓手，在形成集聚的同時(shí)，土地及房產(chǎn)價(jià)值也就得到提升。因此在整合產(chǎn)業(yè)鏈上下游資源的過程中，龍頭企業(yè)始終是關(guān)鍵的資源，在得當(dāng)?shù)囊?guī)劃和政策條件下，企業(yè)將獲得產(chǎn)業(yè)以及地產(chǎn)上的紅利回報(bào)，最終實(shí)現(xiàn)政府、產(chǎn)業(yè)、企業(yè)共贏的局面。

圖10 鄭州臨空生物醫(yī)藥園展示中心

園區(qū)如何設(shè)計(jì)可以節(jié)約開發(fā)成本？

園區(qū)開發(fā)成本控制是系統(tǒng)性的，應(yīng)有相對(duì)應(yīng)的設(shè)計(jì)技術(shù)體系來保證。園區(qū)成本投入可以分為初始階段和運(yùn)營(yíng)階段，其中初始階段的成本包括土地、建設(shè)以及財(cái)務(wù)等，運(yùn)營(yíng)階段的成本包括能源消耗、設(shè)備維護(hù)、人員管理等。設(shè)計(jì)師可以參與協(xié)調(diào)控制的是初始階段的建設(shè)成本，以及運(yùn)營(yíng)階段的能源和人員管理成本。園區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)之初的成本優(yōu)化不但影響到先期一次性建設(shè)投入，更與園區(qū)運(yùn)營(yíng)期間的長(zhǎng)效成本控制息息相關(guān)。

成本控制策略的原則是高性價(jià)比和高效率的，而非一味地單純選擇便宜做法和材料。在園區(qū)規(guī)劃時(shí)合理分區(qū)，建立成本階梯，針對(duì)性的采用不同的建筑形體、立面風(fēng)格、構(gòu)造節(jié)點(diǎn)等，保證“里子”生產(chǎn)區(qū)的高性價(jià)比和“面子”形象區(qū)的高品質(zhì)。以蘇州生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園的園區(qū)規(guī)劃為例，維思平一貫的網(wǎng)格街區(qū)式園區(qū)規(guī)劃手法，看似簡(jiǎn)單的模式中蘊(yùn)含著高效而彈性的機(jī)制，節(jié)約建設(shè)和運(yùn)營(yíng)成本的同時(shí)，為園區(qū)提供了對(duì)抗市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的潛力。模塊化的產(chǎn)品組團(tuán)，提供了產(chǎn)品占地領(lǐng)域的最大化利用的機(jī)會(huì)，以及建筑立面內(nèi)外區(qū)分，統(tǒng)一設(shè)計(jì)但成本則可以差異化處理。

由于建設(shè)成本中地下空間的造價(jià)約是地上部分的兩倍，加上工業(yè)用地價(jià)格相對(duì)經(jīng)濟(jì)，容積率條件富裕，因此在園區(qū)規(guī)劃中應(yīng)盡量采取“零地下室”策略，減少土方成本。以康龍化成杭州灣生命科技園以及鄭州臨空生物醫(yī)藥園為例，除必要的地下設(shè)備用房外，優(yōu)先地面停車，做到從大處去實(shí)現(xiàn)大節(jié)約，把成本花在展示中心（圖10）和主形象大樓的整體成本優(yōu)化效果。

在后期運(yùn)營(yíng)階段，長(zhǎng)效成本中光、電等能源的消耗可以在規(guī)劃設(shè)計(jì)之初通過規(guī)劃手段加以控制，如合理的朝向和樓宇進(jìn)深有益于增加通風(fēng)采光量，以及高性能外圍護(hù)結(jié)構(gòu)等。除此之外，合理的設(shè)置出入口以及餐飲空間配置、減少強(qiáng)維護(hù)的景觀等均可以有效降低人員管理的基礎(chǔ)成本。

成本控制是產(chǎn)品創(chuàng)新的一大動(dòng)力，維思平習(xí)慣于限額設(shè)計(jì)，追求對(duì)效果呈現(xiàn)與成本分配的權(quán)衡駕馭，做到讓客戶在有預(yù)期的地方不失望，在沒有預(yù)期的地方有小驚喜。這樣的成本分配不僅具備高性價(jià)比，而且是靈活立體的。

結(jié)束語

每個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃都是這個(gè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的執(zhí)行藍(lán)圖，當(dāng)企業(yè)自身的發(fā)展以及在產(chǎn)業(yè)鏈條上的資源整合落實(shí)到一個(gè)園區(qū)中時(shí)，其實(shí)就是推動(dòng)產(chǎn)業(yè)的一步步聚集，形成有影響力的產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)。優(yōu)秀的園區(qū)可以助力企業(yè)在產(chǎn)業(yè)發(fā)展中提升競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)和人才聚集，讓城市、企業(yè)、人才都從中獲得利益。 ●

關(guān)于維思平

維思平建筑設(shè)計(jì)于1996 年在德國慕尼黑成立，1999 年來到中國，20 多年來一直專注于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)領(lǐng)域，以設(shè)計(jì)實(shí)踐見證了整個(gè)中國產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展歷程，實(shí)踐積累了豐碩的項(xiàng)目業(yè)績(jī)，其中包括西門子多國的總部和園區(qū)，蘇州生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園，鄭州臨空生物醫(yī)藥園，康龍化成杭州灣生命科技園等。從大量的經(jīng)驗(yàn)和實(shí)踐中，維思平研發(fā)出自己獨(dú)門的成功園區(qū)設(shè)計(jì)要訣，協(xié)助企業(yè)從不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)角度去落實(shí)園區(qū)規(guī)劃。從園區(qū)規(guī)劃到單體、室內(nèi)、景觀設(shè)計(jì)，從研發(fā)到銷售全產(chǎn)業(yè)鏈的空間產(chǎn)品打造，從打造企業(yè)展示中心作為品牌IP 到提升整體形象，從前端設(shè)計(jì)到后期運(yùn)營(yíng)的策略性貢獻(xiàn)，深得用戶和業(yè)界認(rèn)可，擁有在園區(qū)設(shè)計(jì)領(lǐng)域中難以撼動(dòng)的領(lǐng)導(dǎo)地位，助力生物科技企業(yè)實(shí)現(xiàn)發(fā)展宏圖愿景。