建筑工程報審程序與方案設(shè)計流程研究

王 江 飛

(天津大學建筑設(shè)計規(guī)劃研究總院有限公司，天津 300073)

1 概述

建筑設(shè)計人員剛接到項目時常常困惑于該如何去做才能合乎報審與方案設(shè)計程序，不至于因為報審流程不符合規(guī)定而導致方案推翻重來。建設(shè)方需要提供的選址意見書、項目可行性研究報告、建設(shè)用地規(guī)劃許可證(規(guī)劃條件)、土地使用證、建筑工程規(guī)劃許可證等(如圖1所示)一系列證件是怎么取得的，哪些證件報審流程與建筑設(shè)計前期的工作息息相關(guān)，等等問題。在每個環(huán)節(jié)需要設(shè)計方案的深度是不同的，有的需要面積指標和規(guī)模，有的則需要建筑的總圖必須準確，有的需要有全套的平面、立面、剖面圖。而最終的報規(guī)文本涉及到將來的規(guī)劃驗收，各地對文本內(nèi)容要求也不盡相同。下面文章將以建筑工程報批流程與方案設(shè)計在每個階段需要提供的內(nèi)容展開討論與研究。

2 建筑工程報審的流程和階段

項目從立項到開工建設(shè)，需要經(jīng)歷一步步的報批流程(如圖2所示)。以政府投資項目為例，項目開始階段需要進行項目建議書的編制，由項目投資方向政府主管部門上報的文件，內(nèi)容涵蓋：地點的選擇、建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模、投資估算和資金籌措，以及經(jīng)濟效益、生態(tài)效益和社會效益等。政府立項的項目審批，上報的主管部門一般為各地方政府的發(fā)展改革委員會(發(fā)改委)。本階段需要明確的是建筑規(guī)模，指標之類的，需要一個大概的輪廓，內(nèi)容概略簡潔，能夠指導下一步的工作，并且保證下一步的建筑規(guī)模不能突破項目建議書中的規(guī)模。可以說項目建議書是為下一步的可行性研究打下基礎(chǔ)。項目可行性研究報告主要論證的是項目的可行性。在調(diào)查研究和分析論證項目技術(shù)可行性和經(jīng)濟合理性的基礎(chǔ)上，進行方案比選后編制的文本。可行性研究的編制階段需要有比較切合實際的建筑方案。

進行了上述程序并通過審批后，將進入項目的具體設(shè)計階段，一般的申報流程是申報建設(shè)用地規(guī)劃許可證和土地使用證。建設(shè)用地規(guī)劃許可證包括標有建設(shè)用地具體界限的附圖和明確具體規(guī)劃要求的附件。附圖和附件是建設(shè)用地規(guī)劃許可證的配套證件，具有同等的法律效力。附圖和附件由發(fā)證單位根據(jù)法律、法規(guī)規(guī)定和實際情況制定。《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》及附圖，有效期限一年。對于通過土地出讓招投標取得土地使用權(quán)的項目，一般是從這個階段開始的，通過土地出讓合同取得土地使用權(quán)，同時取得用地界線圖、用地規(guī)劃許可證以及明確的規(guī)劃條件要求[1]。

接下來就是辦理建筑工程規(guī)劃許可證[2]，也就是我們常說的“工規(guī)證”，這個階段各地的要求不盡相同，但從基本內(nèi)容來看，建筑方案需要把面積指標、市政管網(wǎng)接口條件、水暖電等市政設(shè)備用房、綠化景觀、所有的地上地下構(gòu)筑物位置，消防、人防等設(shè)計條件都得確定下來。按照《建筑工程設(shè)計文件編制深度規(guī)定(2016年版)》的要求，本階段建筑方案設(shè)計需要達到規(guī)范第2章方案設(shè)計深度的要求。對于不需要做初步設(shè)計審查的項目，“工規(guī)證”辦下來之后，就可以直接進行施工圖出圖，審圖，進而辦理建筑工程施工許可證。待上述程序都進行完之后，項目就可以開工建設(shè)了(目前在推行的EPC項目流程與上述程序不盡相同，但用地規(guī)劃許可證、建筑工程規(guī)劃許可證、施工許可證等是必不可少的)。

3 建筑設(shè)計的流程

以民用建筑設(shè)計為例，建筑設(shè)計階段分為方案設(shè)計、初步設(shè)計、施工圖設(shè)計(如圖3所示)。目前大部分工程開始的第一步是方案設(shè)計，直接進行方案設(shè)計招投標的工作。這時候定下來的方案基本是概念設(shè)計方案。如果拿招標中標的方案文本去規(guī)劃部門辦理規(guī)劃許可證肯定不會通過。原因是這時候的方案只是個概念，方案文本的內(nèi)容遠遠達不到規(guī)劃審批的深度。所以，通過招投標,概念方案確定后，需要進行一系列的報規(guī)程序。取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證后下一步是進行初步設(shè)計(不涉及初步設(shè)計審查的項目沒有此階段)，最后是施工圖設(shè)計。

方案設(shè)計階段，建設(shè)方需要提供建設(shè)用地紅線圖，建設(shè)用地規(guī)劃許可證，設(shè)計任務(wù)書。只有提供了上述資料后設(shè)計人員才能利用其專業(yè)知識根據(jù)上述條件的要求以及業(yè)主方意圖展開設(shè)計。但大多數(shù)的項目在沒有正式的方案之前上述資料是提供不了的，這個情況下建筑設(shè)計工作該如何展開我們將在“第四節(jié)”著重論述。目前設(shè)計單位認可的設(shè)計條件是建筑工程規(guī)劃許可證，也就是“工規(guī)證”辦下來之后，就說明建筑方案已經(jīng)得到了當?shù)刂鞴懿块T的確認，可以開展后續(xù)的初步設(shè)計以及施工圖設(shè)計。前期的方案報審主管部門留檔后，如果建設(shè)方認為已經(jīng)報規(guī)的建筑方案確實需要大的調(diào)整的，調(diào)整好后的方案需要重新申報建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

4 建筑工程報批流程對建筑方案設(shè)計的影響

建設(shè)工程在申報建設(shè)用地規(guī)劃許可證的時候需要提供建筑規(guī)模、層數(shù)、高度等條件，這些條件是在建筑方案或者概念方案確定的前提下才能填寫的。甚至有的項目在進行可行性研究報告的時候都要附帶建筑設(shè)計方案并進行比選。這樣的話就需要在規(guī)劃用地條件(建筑面積、容積率、限高、綠地率等)確定之前就要確定設(shè)計方案。這個階段的方案我們稱之為概念設(shè)計方案。所以項目剛開始設(shè)計方與建設(shè)方接觸時，建設(shè)方需要提供用地紅線圖，以及設(shè)計任務(wù)書就可以開展概念方案設(shè)計。設(shè)計第一步先出具概念方案設(shè)計成果，經(jīng)建設(shè)方以及當?shù)匾?guī)劃主管部門審查，形成文件批復或者會議紀要(通過公開招投標的項目可以直接公示中標方案)。接下來是申報規(guī)劃用地許可證。規(guī)劃用地許可證及其附件會對地塊的規(guī)劃條件做出明確的要求(見表1)。

表1 建設(shè)用地指標控制表

取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，設(shè)計方按照地塊的規(guī)劃指標控制表將之前的概念方案進行深化，完善，形成一套完整的報規(guī)文本，就可以申報建筑工程規(guī)劃許可證了。

在此階段，每個地方的報規(guī)文本深度是不同的。設(shè)計方按照《建筑工程設(shè)計文件編制深度規(guī)定(2016年版)》的要求進行編制方案文本就能達到報規(guī)的要求[3]。但是，目前很多地方的管理部門要求報規(guī)文本和最終建成后完全一致，這就要求設(shè)計單位在報規(guī)通過之前就要把施工圖設(shè)計完成，將施工圖文件作為報規(guī)圖紙。這樣報規(guī)的文本就能和實際建成基本一致。這種情況下就給設(shè)計方增加了很多工作量與風險，本來應(yīng)該是在取得“工規(guī)證”后完成施工圖設(shè)計，變成了報“工規(guī)證”就要拿出施工圖，報證的過程中提出的修改意見施工圖都要修改。“工規(guī)證”下來后再正式出一遍施工圖。顯然按照上述流程，設(shè)計單位的工作量和工作時間翻了一倍，有的甚至把一個項目來來回回的做兩遍甚至更多。

5 結(jié)語

建筑工程報批的程序一般是從立項開始，項目建議書→可行性研究報告→建設(shè)用地規(guī)劃許可證(規(guī)劃條件)→建筑工程規(guī)劃許可證→建筑工程施工許可證。建筑設(shè)計的流程是:概念設(shè)計→方案設(shè)計→初步設(shè)計→施工圖設(shè)計。上述的設(shè)計周期普遍是半年到一年不等。報審程序和設(shè)計階段遵循上述規(guī)律，一步接著一步進行，一般不會出現(xiàn)偏差。但在實際實施過程中許多項目會出現(xiàn)顛覆性調(diào)整，這類項目一般都是不按報審與設(shè)計流程來辦。有的項目施工圖出了，但面積超了預期，工規(guī)證得重新申報；有的是后期圖紙調(diào)整大，最終的預算超了投資，前期的所有程序都得重新報審；也有的是前期的決策沒有給后續(xù)的工作留夠調(diào)整空間，導致為了不超之前申報的面積或者投資，后續(xù)壓縮設(shè)計，降低標準等。也有的項目工期定的很短，業(yè)主開始就要求設(shè)計單位出施工圖，施工單位拿到?jīng)]有報審的圖紙就開工建設(shè)，一邊建設(shè)一邊再報上述各種證件走各種程序，在申報證件的過程中土地、規(guī)劃、市政、消防、人防衛(wèi)生防疫等部門對項目提出的各種意見再修改之前出具的圖紙，甚至導致現(xiàn)場拆改，增加了時間成本和經(jīng)濟成本，造成了很大的浪費。所以，“多少事，從來急”，但我們也要將各種審批程序與設(shè)計流程結(jié)合起來做，一步一步來，有時候本末倒置看似加快了某個階段的進度，實則欲速不達，反而造成了很大的浪費。